Незадолго до финансового кризиса многих россиян охватила еще одна "остапобендеровская" мечта. Наши люди подсчитали, что гораздо дешевле типовой недвижимости на родине может оказаться жилье за границей, такой манящей еще со времен "железного занавеса".
Купить дом или квартиру за рубежом стремились не только для того, чтобы комфортно проводить отпуск: особенно приятной была мысль о том, что эта "вторая" недвижимость может еще и приносить доход – от аренды в частности.
Однако уже в конце 2008 года попытка совместить приятное с полезным обернулась нешуточными проблемами. Каждый год отдыхать в Болгарии или на Кипре оказалось неинтересно, найти арендаторов – сложно, продать недвижимость – нереально. Драматизма ситуации добавило и то, что некоторые российские "лендлорды" не побоялись взять на покупку заграничного дома кредит и теперь вынуждены размышлять не только над тем, что делать со своей недвижимостью, но и над тем, как справиться с ипотечным бременем.
Пан или пропал?
"Определенно, те россияне, которые инвестировали в жилье за границей, на сегодняшний день оказались в проигрыше", - говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. В частности, по его словам, это касается тех, кто успел приобрести жилую недвижимость в Испании, Болгарии и Дубае.
С ним соглашается директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, который полагает, что россияне потеряли на этом кризисе даже больше, чем инвесторы-любители из других стран: "В Россию продавался весь неликвид – то, что не продать другим".
"Черная" тройка по его версии - это Болгария, Дубай и Египет, потери от вложений в недвижимость которых за счет снижения цен составили около 50%.
Директор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина утешает разочаровавшихся вкладчиков тем, что недвижимость, в любом случае, надежный актив, который не подвержен инфляции и может принести прибыль в долгосрочной перспективе.
"Достаточно вспомнить кризис 1998 года в России: многие, кто купил объекты до кризиса, очень переживали, что переплатили. Тем не менее, когда начался интенсивный рост, возросшая стоимость перекрыла в несколько раз докризисную стоимость", - напоминает она.
Сегодня, по словам директора по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, самый высокий рост показывают цены на элитную недвижимость Лондона. Так, в мае 2010 года, уточняет она, они оказались выше на 20%, чем годом ранее.
Кроме того, рассказывает представительница Knight Frank, стабильный рост показывали цены швейцарской недвижимости – даже в 2009, кризисном, году она подорожала почти на 7%.
Еще одной страной, где и в кризис был отмечен рост стоимости жилья (на 15%), оказался Израиль, добавляет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Совсем недвижимая недвижимость
Проблема, которая может возникнуть в связи с "неподверженной инфляции" недвижимостью, – полная невозможность ее реализовать на рынке. С ее обладателями случился тот же казус, что и с партнером Остапа Бендера: "Сокровище осталось, оно было сохранено и даже увеличилось. Его можно было потрогать руками, но его нельзя было унести".
"До кризиса многие россияне совсем не обращали внимания на вопрос ликвидности и сейчас столкнулись с тем, что совсем не могут продать свое жилье, даже предлагая существенный дисконт", - указывает Зингель.
Впрочем, по рекомендациям экспертов, с перепродажей сейчас все равно стоит подождать, да и делать это с недвижимостью, приобретенной "с прицелом" на извлечение выгоды, лучше не ранее, чем через пять-семь лет после приобретения.
Однако в годы ожидания момента, когда квадратные метры вырастут в цене, собственникам придется тратиться на содержание жилья. По данным "Миэль-DPM", только для апартаментов с одной спальней в Болгарии оно обходится в 500 - 700 евро в год, в Италии, Испании, Чехии и Германии – от 1,2 тысячи евро год, во Франции – около 2 тысяч евро в год, а в Великобритании – приблизительно 3 тысячи фунтов стерлингов в год.
Если же незадачливым владельцам недвижимости все же удалось найти квартиросъемщика, который бы мог как-то компенсировать их расходы, то не заставит себя ждать и новая статья трат – придется платить налог на прибыль.
"Самые высокие ставки налога на доход от сдачи в аренду в Италии (40%), США (30%) и Финляндии (28%), Германии (от 25%), самые низкие – в Болгарии (10%)", - напоминает Зингель.
Уроки кризиса
На пике роста цен на жилье, во всем мире пришедшемся на 2004 – 2007 годы, и расходы на содержание недвижимости, и необходимость платить налоги мало кого из россиян пугали – будущие собственники сначала искали "дом мечты", а потом думали, что с ним делать. Но во время кризиса их иллюзии относительно того, что "квадраты", купленные в теплых странах для приятного отдыха, автоматически принесут неплохие деньги в будущем, значительно потускнели. Теперь потенциальные покупатели стараются продумывать все свои действия заранее.
"За кризис покупатели стали острожными. Сегодня мы видим людей, которые хотят как минимум сохранить свои средства", - отмечает глава российского представительства кипрской девелоперской компании Pafilia Property Developers Андреас Хулудис.
Теперь, единодушно соглашаются аналитики рынка, наши сограждане к вложениям в зарубежную недвижимость относятся не столь опрометчиво, а о возможной сдаче ее в аренду задумываются заранее.
"Если два-три года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас… в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду", - сравнивает Зингель.
По данным Gordon Rock, покупатели зарубежной жилой недвижимости все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость (приобретаемую для сдачи в аренду).
При этом способ сдачи в наем тоже нужно выбрать.
"Если сдавать через управляющую компанию, то доход будет относительно небольшим, но риски минимальны. Если самостоятельно - то доходы выше, но и риски повышаются, плюс надо самостоятельно искать арендаторов", - указывает Завалишина.
И если в последнем случае доходы целиком будут зависеть от предприимчивости арендодателя, то управляющие компании обещают срок окупаемости жилья (при приобретении его на 100% из собственных средств) в 15-20 лет для недвижимости с гарантированным доходом, 10-12 лет - с негарантированным доходом, рассказывает Зингель.
В "Миэль-DPM" для сравнения рассчитали инвестиционную привлекательность объектов в Болгарии, Италии и США. Так, студия в курортном комплексе в Болгарии стоимостью около 70 тысяч евро требует при покупке дополнительных расходов в 2,8 тысячи евро, ежегодные расходы обойдутся приблизительно в 500 евро, а доход от аренды в год может достигать 6 тысяч евро. Таким образом, рентабельность объекта при сдаче в аренду теоретически составляет 7,5%, а срок окупаемости инвестиции – 13 лет.
В Италии, чтобы приобрести апартамент с одной спальней за 95 тысяч евро, достаточно сделать начальный взнос в 40 тысяч евро (беспроцентная рассрочка). Дополнительные расходы на эту недвижимость, указывается в материалах компании, достигнут 14,82 тысячи евро, ежегодные расходы – 3,109 тысячи евро. За сдачу апартамента в аренду в год можно получить 13,24 тысячи евро (чистый доход – 10,131тысячи евро). Следовательно, рентабельность - 9,2%, срок окупаемости – 10 лет.
Студия в Нью-Йорке стоит 563 тысячи долларов, ежемесячные расходы – 423 доллара, сборы по аренде можно ожидать в размере 2,3 тысячи долларов в месяц, чистый доход в год – 22,524 тысячи долларов (при этом возможно получение ипотеки под 5% при первоначальном взносе в 50%). Рентабельность объекта – 4%.
Жизнь продолжается
Популярная накануне кризиса Болгария и сегодня остается страной, где россияне предпочитают покупать жилье (самые недорогие предложения на первичном рынке начинаются от 20 тысяч евро). По данным Зингеля, цены там снизились по сравнению с докризисными почти на 40%. Болгария лидирует в рейтингах "Миэль-DPM" и Gordon Rock наравне с Черногорией, Чехией, Германией, Испанией, США, Кипром.
В то же время, указывают аналитики, снижение цен позволило некоторым покупателям "поднять планку" своего уровня притязаний.
"Рынок существенно изменился, в Болгарии сейчас средняя стоимость покупки - 50 тысяч евро. Те, кто готов заплатить 70-100 тысяч евро, уже ориентируются на Южную Италию", - говорит Завалишина.
В Чехии, по ее словам, редко можно купить квартиру с одной спальней по стоимости ниже 110-120 тысяч евро, а в США средняя стоимость покупки составляет 300-500 тысяч долларов. Поэтому бюджеты сегодня - самые разнообразные и сильно соотносятся с целями совершаемых сделок.
Например, Дзагуров подчеркивает, что покупатели в элитном сегменте не рассматривают зарубежную недвижимость как чистую инвестицию: скорее, речь идет об определенном образе жизни. Богатые покупатели ищут, как правило, апартаменты в Лондоне или виллу на Лазурном берегу "для себя", и, по его словам, "не могут психологически оказаться арендодателями своего особняка в пользу третьих лиц". А по данным Хулудиса, лишь 3% покупателей в сегменте элитного жилья совершают сделки с инвестиционными целями.
На люксовом рынке бесспорными лидерами являются центральный Лондон, Лазурный берег, отдельные регионы Италии, Швейцария и Испания.
"Также наблюдается спрос на такие направления, как острова Карибского региона (Барбадос, Каймановы острова), США (Нью-Йорк, Флорида), Кипр", - свидетельствует статистики Knight Frank.
Между тем, с улучшением экономической ситуации покупатели и других ценовых категорий возвращаются на рынок зарубежного жилья. Причем в определенной степени именно новое "поколение" инвесторов помогает рынкам зарубежной недвижимости подняться – именно эти непуганые мечтатели о "домике у моря" не позволяют снизиться планке спроса на зарубежное жилье. А значит, "остапобендоровские" мечты в России по-прежнему живучи.