Некоторые покупатели недвижимости рассматривают свои приобретения с чисто инвестиционной точки зрения. Еще семь-восемь лет назад было модным приобрести квартиру на начальной стадии строительства, а потом, когда стройка подходила к завершению или дом сдавался в эксплуатацию, продавали жилье по более высокой цене. Казалось, что во время кризиса способы заработка на квартирах ушли в прошлое, но, как выясняется, подобные схемы до сих пор действуют.
Первый и наиболее распространенный способ — это продажа квартиры до ввода дома в эксплуатацию. Таким видом бизнеса обычно занимаются те, кто покупал квартиру еще на стадии котлована, когда цена на нее ниже минимум на 50-60 процентов той, которая будет после строительства дома. До кризиса на нашем рынке недвижимости подобные продажи отнюдь не были редкостью — некоторые так и строили свой бизнес, что называется, “от квартиры к квартире”.
Но сейчас времена изменились, квартиру в новостройке продать непросто, а предложений как нового так и вторичного жилья хоть отбавляй. Поэтому в настоящее время в ходу несколько иная схема. Очень популярно сейчас продавать квартиру еще до сдачи дома в эксплуатацию — по простому договору переуступки прав. Более того, многие инвесторы начинают продажу своей квартиры примерно за полгода до окончания строительства. Прибыль, конечно, будет поменьше, но и хлопот не так много.
При этом надо иметь в виду тот факт, что многие застройщики вводят специальную комиссию для тех. Кто решил переуступить свои права на еще недостроенную квартиру. Так что для того, чтобы не очень сильно потерять в прибыли, надо либо закладывать комиссию в свой бюджет, либо договориться с покупателем, что именно он оплатит стоимость сделки по переуступке прав.
Довольно часто бывает, что продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию не удается. Более того, эта ситуация чревата убытками — процесс получения собственности в некоторых случаях может затянуться. И получается, что все это время владельцу придется оплачивать коммунальные платежи. Есть и еще один момент — сумма с реализации квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, облагается немаленьким налогом.
Именно поэтому эксперты рынка недвижимости советуют пойти на хитрость и задержать передачу квартиры. Но это довольно тонкая вещь, можно тянуть с подписанием акта приемки ограниченное время. В противном случае, девелопер может обязать инвестора сделать это через суд. Поэтому лучше успеть с продажей квартиры с помощью переуступки прав до окончания строительства.
Есть еще один вариант продать квартиру до получения собственности — это заключение предварительного договора. В предварительном договоре продавец просто обещает потенциальному покупателю продать ему квартиру до получения права собственности на жилье. Но это тоже не лучший вариант — ведь этот договор нигде не регистрируется, в суд с ним не пойдешь. И можно остаться с ненужной квартирой и без покупателя.
А еще очень важно установить грамотную и адекватную цену на квартиру. Лучше всего, если у застройщика в продаже уже нет таких квартир, а дом почти достроен. В том случае за свою квартиру можно назначить цену, которая процентов на 20 выше той, по которой девелопер реализует квартиры. Но есть один важный момент — цена должна быть ниже аналогичных предложений на вторичном рынке. Главная цель покупателя-инвестора — это перетягивание обычных покупателей на свой объект.
Неплохую прибыль можно получить, если приобрести квартиру в складчину. Те, у кого денег не хватает на покупку квартиры без заемных средств, могут найти партнера-соинвестора и купить квартиру в складчину. Необходимо только выбрать надежного партнера, который не обманет после продажи инвестиционной квартиры и честно поделится деньгами.