Сентября продавцы квартир и риэлторы обычно ждут как манны небесной. В это время рынок оживает, и цены традиционно подскакивают вверх.
Как правило, такое сезонное подорожание начинается еще с конца августа. Однако в этом году вместо оживления на рынке наступило затишье.
И заместитель столичного градоначальника Владимир Ресин уже даже заявил журналистам, что, по его личному мнению, наступил момент, когда цены на недвижимость могут пойти вниз.
Первый зам. мэра в своих прогнозах не одинок. Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (irn.ru) предрекали конец роста цен на московское жилье еще с мая. А представители страховых компаний уже все уши прожужжали общественности: большинство столичных квартир переоценено раза в полтора, а то и два.
Застройщики и многие риэлторы, однако, уверены, что московским квадратным метрам еще есть куда дорожать: спрос-то на столичное жилье - со всей России.
До сих пор квадрат подтверждал мнение последних: и в мае, и в июне -июле продолжал хоть и все медленнее, но дорожать (плюс 3% в месяц - это, конечно, не 7 - 10%, как в 2007 году, но и "стабилизацией цен" такое положение дел назвать сложно).
И только в августе начало происходить что-то действительно похожее на стабилизацию. По данным irn.ru, к концу месяца темпы прибавки стоимости столичного квадрата снизились до 0,2% в неделю. По другим оценкам, за август жилье в целом и вовсе не подорожало.
Что же дальше?
- Столичный рынок недвижимости постепенно превратился в инвестиционную пирамиду, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".
Соответственно все зависит от того, когда эта пирамида начнет рушиться.
В самом деле, рынок жилья "для жизни" уже давно перебазировался в Подмосковье. Покупателям из, так сказать, среднего класса - хоть московским, хоть иногородним, - если речь не идет об обмене, в черте столицы искать особо нечего.
По данным irn.ru, для того чтобы купить по ипотеке на 30 лет типовую однокомнатную квартиру в старом доме в спальном районе, нужен доход порядка 6 - 7 тысяч долларов в месяц на семью. Для покупки трехкомнатной требуется доход уже под 10 тысяч долларов. Ну а если речь идет о новом доме бизнес-класса - никак не менее 20 тысяч долларов.
Понятно, что людей, зарабатывающих пару-тройку десятков тысяч "зеленых" ежемесячно, квартирный вопрос особо не мучает. Покупка очередных апартаментов для них скорее вопрос выгодного вложения денег.
Однако, по мнению Олега Репченко, этой осенью как раз могут сложиться условия, когда такого рода инвестиции в столичный рынок жилья поубавятся.
Почему? Вот несколько возможных причин.
Из-за кризиса на западе банковские кредиты подорожали и в России. И чтобы иметь средства на развитие бизнеса, кто-то, возможно, начнет продавать купленную впрок недвижимость.
Грузино-осетинские события могут вызвать сокращение или даже отток иностранных инвестиций. Опять же в дело пойдут "заначки" в виде дорогущих квартир.
С точки зрения инвестиций нынче выгоднее вкладываться в зарубежную недвижимость. Во многих странах она резко подешевела, но вряд ли это надолго.
Есть, впрочем, и другая точка зрения: ограниченность предложения - а строить в массовом порядке в столице действительно негде - будет так или иначе поддерживать цены на жилье на плаву...
Где же искать жилье подешевле
Вариант 1. Присмотреться к строящимся домам в ближнем и среднем Подмосковье (40-километровая зона).
На стадии строительства цена будет ниже. Правда, по-прежнему высок риск, что ожидание новоселья затянется. Могут также возникнуть сложности с получением ипотеки - банки сейчас предпочитают не рисковать. У застройщика, однако, могут быть партнерские отношения с тем или иным банком и соответственно "специальные" программы ипотеки для своих клиентов или программы рассрочки.
Вариант 2. Если расстояние до Москвы не имеет значения - например, работа позволяет трудиться на дому на собственном компьютере или квартира покупается для родителей-пенсионеров, можно обратить внимание на дальнее Подмосковье или даже соседние с Московской области. Застройщикам вокруг столицы становится все теснее, поэтому они стали возводить жилые комплексы уже и за 200-м километром. Цены, естественно, уже не московские, а жилье - вполне современное, не чета малогабариткам в старых панелях, даже Интернет бывает подведен. Например, в новом жилом комплексе в г. Медыни (Калужская область) однушка стоит всего 983 тысячи рублей (около 40 тыс. долларов), а двушку можно приобрести за миллион рублей с небольшим (чуть больше 42 тысяч долларов).
МНЕНИЕ АНАЛИТИКА
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель центра "Индикаторы рынка недвижимости":
- В ближайшие месяцы мы, вероятно, увидим очень серьезную стагнацию на рынке недвижимости и такое проседание цен, которое впервые за последние годы будет заметно и на фоне инфляции, - и в долларах, и в рублях, и в евро.
МНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Дмитрий ДЕМЕНТЬЕВ, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити - XXI век":
- Мы прогнозируем, что рост цен на новостройки будет происходить во всех сегментах - в среднем по рынку на 1 - 1,5% в месяц. Предпосылки для дальнейшего подорожания жилья заложены в росте экономики страны и повышении платежеспособного спроса. По нашему мнению, заметно активизируется спрос в сегменте бизнес-класса. Это, в частности, касается Подмосковья, где темпы роста стоимости жилья продолжают увеличиваться.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Почему прогнозы на рынке недвижимости редко сбываются?
В неофициальных разговорах и аналитики, и риэлторы признают - цифры, которыми они оперируют, в основном оценочные. Многие сделки проходят по серым схемам, а в большинстве договоров до сих пор фигурируют суммы, которые существенно отличаются от реальной стоимости квартиры. Да и доходы у наших граждан, особенно не бедных, зачастую не вполне "белые". В этой ситуации реальный объем средств, которые крутятся на рынке столичного жилья, точно оценить проблематично. Возникают проблемы и с оценкой платежеспособного спроса. А без этого о какой точности прогнозов можно говорить?