Сложно назвать квартирное рейдерство новым явлением, скорее в последние год-два было официально признано его существование. Оно не столь многолико, как корпоративные войны в отношении юридических лиц, но имеет схожие цели и механизмы. Суть рейдерства как такового - получение материальной выгоды без уплаты реальной рыночной цены, перепродажа и обогащение. В отличие от корпоративного квартирное рейдерство отличается особым цинизмом, потому как направлено против физических лиц, не имеющих личных юристов, зачастую - свободных средств и прочих ресурсов, даже маленького предприятия. Да и цена вопроса - крыша над головой, а не бизнес.
Группа риска: недвижимость в долевой собственности
Не стоит думать, что группу риска в этом отношении представляют собой только одинокие пенсионеры, лишенные наследников. Практика показывает, что собственность может потерять любой обыватель, например в результате семейного конфликта. Достаточно, чтобы обстоятельства сложились определенным образом - на фоне общей долевой собственности на квартиру хотя бы один из ее участников потерял интерес к использованию своей доли. Долевая собственность возникает, как правило, в процессе раздела супружеского имущества либо наследования объекта несколькими лицами.
Конфликтом между собственниками квартиры и пользуются рейдеры. Купить долю у разочарованного участника долевой собственности - первостепенная задача. Соответствующими объявлениями полон Интернет и некоторые печатные издания. При этом такая доля не обязательно покупается за бесценок. Цена может стремиться от минимальной к вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от фигуры надоевшего родственника. Рейдер же рассчитывает в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы квартиру нельзя было использовать для проживания.
Так как рейдерство разворачивается в "родном доме", выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе жертвы рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах. Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение - продать свою долю. Только как найти добросовестного покупателя на квартиру с таким соседством? Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно - за бесценок. Вырученных средств в лучшем случае хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы предлагается выкупить долю рейдера, но по цене, сильно превышающей рыночную. Таковы типичные сценарии.
В распоряжении рейдеров имеется масса средств воздействия на психику сособственников. Смена замков, сдача выделенной доли в аренду, прописка "иностранной" рабочей силы в количестве человек ста. В последнем случае приобретенная рейдерами доля может дробиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. При такой продаже посредникам даже удается заработать денег, так как при отчуждении доли по частям ее общая стоимость может возрасти по сравнению с изначальной ценой покупки в несколько раз. Противопоставить что-либо такой методике сложно: нет и не может быть правовых механизмов, запрещающих регистрацию человека на его собственности, даже минимальной. По крайней мере, в судебном порядке такая регистрация будет проведена.
Злоупотребление правом как инструмент рейдера
Надо сказать, что характерной особенностью деятельности квартирных рейдеров является ее относительная легитимность. То есть она не предполагает явно неправомерных, а тем более уголовно наказуемых деяний. Вместе с тем ст. 10 ГК РФ устанавливает предел осуществления гражданских прав: "не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах". Действия квартирных рейдеров представляют собой с точки зрения правовой квалификации типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части вашей квартиры. Злоупотребление правом вообще типично для рейдерства.
Злоупотребляет правом миноритарный акционер, терроризирующий общество всеми возможными исками. Злоупотребляет правом собственности, то есть правом на пользование, владение и распоряжение недвижимостью, участник квартирного конфликта. И в том и в другом случае очевиден тот факт, что действующее законодательство практически бессильно перед "шиканой" - злоупотреблением правом. Декларируется, однако, что суд, установив факт злоупотребления, может отказать в защите нарушенного права (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Применительно к нашей ситуации это означало бы, что недобросовестный жилец, которому добросовестным сособственником отказано в праве доступа в помещение, не смог бы, например, выиграть иск о нечинении препятствий в пользовании жилплощадью. Проблема в том, что норма ст. 10 не получила развития в гражданском правоприменении.
Не отличается особой эффективностью в данном вопросе и уголовное законодательство. Можно рассуждать о применении к квартирному рейдерству таких составов, как причинение имущественного ущерба (ст. 165 УК РФ); мошенничество (ст. 159) - приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием; заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, добытого преступным путем - в отношении "промежуточных" приобретателей доли или квартиры в целом (ст. 175); принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179). Однако добиться возбуждения уголовного дела по указанным статьям, скорее всего, будет сложно. Специальная же норма отсутствует.
Преимущественное право покупки
Значимым препятствием для квартирного рейдерства может служить тот факт, что любая продажа доли в общей долевой собственности не должна происходить без ведома всех ее участников. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли третьему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене предложения третьему лицу. При этом извещение о намерении продать долю третьему лицу непременно должно быть составлено в письменной форме (ст. 250 ГК РФ). На практике потенциальный продавец обязан обратиться к нотариусу, который и направит данное извещение. Получив соответствующее уведомление о продаже с фиксированной ценой, вы как сособственник можете выкупить долю по цене предложения в течение месяца. В противном случае сделка состоится и будет действительна.
Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество. В пакете документов, подаваемых на регистрацию перехода права собственности на долю, должны находиться документы, подтверждающие направление извещения остальным совладельцам (ст. 24 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Регистрация права на долю происходит только при условии, что на день подачи заявления истек месяц с момента направления извещения. Если месяц не истек - регистрация приостанавливается до момента истечения указанного срока либо до получения отказа от покупки.
Для пресечения возможных фальсификаций отказа последний должен быть оформлен у нотариуса либо в регистрирующих органах. Надо сказать, что, используя "черных" нотариусов, рейдеры могут фальсифицировать и такую бумагу. Но подобные действия, как ни странно, дают преимущество другой стороне, так как являются грубым нарушением гражданского законодательства и уголовно наказуемым деянием. Оспорить легитимность такой продажи поможет банальная экспертиза на предмет подлинности подписи на отказе от покупки.
Защита долевого собственника в суде
Права сособственника, лишенного возможности совершить преимущественную покупку, защищаются в суде с помощью определенного иска - о переводе прав и обязанностей покупателя. Все необходимое, включая экспертизу, можно осуществить в рамках указанного процесса. Судебный запрос по принятому к производству делу также дает возможность получения регистрационного дела на квартиру из Федеральной регистрационной службы (ФРС). Да и недействительный договор купли-продажи доли вне судебного процесса получить невозможно. Для общего контроля над ситуацией полезно вести необременительный мониторинг субъектов прав на квартиру, делая соответствующие запросы в ФРС.
Говоря об эффективных способах защиты от рейдеров, нельзя не упомянуть и об аресте доли (запрете на распоряжение). При наличии правовой неопределенности относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей можно и нужно инициировать соответствующий иск и просить суд наложить запрет на распоряжение имуществом. Такие меры позволяют не только решить проблемы по существу спора, но и значительно снизить интерес к недвижимости со стороны рейдеров. Бизнес подобных групп, как правило, рассчитан на относительно быстрое получение прибыли. Любые препятствия означают для рейдеров увеличение финансовой стоимости проекта по отъему недвижимости, что может снизить "ликвидность" ситуации вплоть до полной потери интереса к ней.
В идеальном случае такой механизм должен применяться до первой продажи доли конфликтующим родственником. Дело в том, что взаимоотношения рейдеров с первоначальным собственником (продавцом доли) не всегда предполагают полный расчет и передачу прав до определенного этапа. В таком случае доля может и не выбыть из собственности нерадивого родственника. А достигнутые договоренности с "покупателями" будут расторгнуты.
В целом следует стремиться к тому, чтобы режим долевой собственности с недружественными лицами даже не возник. А коль скоро такое случилось - инициировать его прекращение. Инструментами для этого могут служить иски о разделе имущества (в том числе наследуемого), в результате которых долевая собственность на жизненно важные объекты прекращается (ст. 252 ГК РФ).
Эффективны также механизмы, позволяющие лишить права собственности на долю (если та незначительна) через суд, (п. 4 ст. 252 ГК), выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик. Например, можно оценивать объект в целом и определять стоимость доли строго пропорционально цене объекта. Перед экспертом также может стоять задача оценить именно долю, учитывая ее незначительность, невозможность выдела, из чего и выводится реальная рыночная цена. Разумеется, что в последнем случае стоимость доли будет существенно ниже, а значит, и меньше будет размер присужденной к выплате компенсации.
Важную роль при оставлении объекта за участником долевой собственности и применении судом принудительного выкупа прочих долей играет такое обстоятельство, как существенное значение использования этой недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Грамотная и активная позиция привлеченных в процесс органов опеки и попечительства также может быть весьма полезна.
Таким образом, нельзя переоценить важность осмотрительности, которую должен проявить не только участник сделки, но и владелец квартиры, у которого появляется новая задача - отстоять собственность. Приходится констатировать, что при отсутствии конкретных правовых механизмов, прежде всего в сфере уголовного законодательства, ответственность за все последствия ложится непосредственно на правообладателя.