Участники долевой собственности на жилье не приговорены вечно жить вместе. Закон предоставляет им право разделить свое имущество тем или иным способом. Однако для разрешения "квартирного вопроса" необходимо, чтобы все совладельцы стремились достичь поставленной цели. Как быть, если какой-нибудь вредный гражданин (например, бывший супруг) не желает принимать никакого участия в этом процессе? Ответ на данный вопрос может подсказать судебное решение, опубликованное в Бюллетене Верховного Суда РФ от 28.11.2008 N 11.
Непримиримые совладельцы
Если у гражданина есть хотя бы минимальная доля в праве собственности на жилье, то он теоретически может этим жильем пользоваться. Ведь доля в праве собственности - понятие абстрактное, это отнюдь не конкретные квадратные метры. Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и пр. не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.
Проблема в принципе разрешима - можно, например, продать общую недвижимость, разделить полученные деньги и при желании купить другое жилье. Можно выкупить долю у сособственника, можно продать ему свою. Но иногда случается, что все попытки решения разбиваются о нежелание одной из сторон что-либо делать.
Подобная ситуация была предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ (Определение от 24.10.2006 N 56-В06-17). Маме с несовершеннолетним сыном принадлежали 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру, а третьему лицу - 1/4. Совместное пользование спорной квартирой было невозможным, также невозможен был и выдел долей сторон в натуре. Женщина неоднократно обращалась к совладельцу с предложениями различных вариантов прекращения общей долевой собственности на данную квартиру (в частности, покупки им принадлежащих ей и ее сыну долей либо выкупа его доли), однако согласия не получила. Он хотя и не проживал в спорном помещении (имея в собственности индивидуальный жилой дом), тем не менее препятствовал заявительнице осуществлять права, связанные с владением и пользованием квартирой.
В результате она подала иск в суд с просьбой взыскать с нее (!) в пользу ответчика денежную компенсацию за принадлежащую ему долю по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников.
Суды первой и кассационной инстанций это требование сочли возможным удовлетворить на основании положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. По общему правилу данной нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Но в качестве исключения суд может обязать других совладельцев выплатить компенсации и при отсутствии согласия этого собственника. Для этого необходимо наличие следующих условий:
- незначительность доли;
- невозможность выделения доли в натуре;
- отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.
В данном случае, по мнению судей, все эти условия присутствовали.
Лишенный собственности гражданин пытался добиться справедливости в Верховном Суде РФ. Он считал, что применение положений, содержащихся в п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела своей доли из общего имущества. Он же такого требования не заявлял.
Однако судья ВС, рассматривавший надзорную жалобу, в передаче дела для рассмотрения по существу отказал. Он отметил, что случаи принудительной утраты права на долю в общем имуществе сами по себе являются исключением и допустимы только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Поэтому действие нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования собственника о выделе доли, так и на требования остальных участников долевой собственности.
Мнения разделились
Включение данного дела в ноябрьский Бюллетень Верховного Суда РФ весьма показательно, поскольку не далее как в начале этого года положения абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ были обжалованы на предмет их неконституционности такими же принудительно лишенными собственности гражданами (Определение КС РФ от 07.02.2008 N 242-О-О).
Конституционный Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, указав, что оспариваемая норма ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации. В основании подобных решений прежде всего должно лежать волеизъявление самого собственника на выдел его доли из общего имущества.
По мнению КС, заявители должны были воспользоваться своим процессуальным правом на обжалование решения суда первой инстанции - Хорошевского районного суда г. Москвы. Можно предположить, что такая попытка не увенчалась бы успехом, учитывая вышеприведенную позицию ВС, а также практику судов общей юрисдикции.
Очевидно, что лазейку в законодательстве, позволяющую лишать доли в собственности лишь на том основании, что размер доли незначителен и она не может быть выделена в натуре, не могли не попытаться использовать коммерческие структуры. Однако арбитражные суды придерживаются той же позиции, которую высказал КС, и не разрешают применять п. 4 ст. 252 ГК РФ для "отъема" доли (см., например, постановления ФАС ВСО от 09.09.2004 N А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2, СЗО от 13.11.2003 N А56-25833/02, ЦО от 25.07.2008 N А08-3142/07-28-12-28).
Постановление ФАС ЗСО от 10.02.2005 N Ф04-9464/2004(7818-А75-9), которым один из долевых владельцев здания крытого рынка был лишен своей собственности с выплатой компенсации, базировалось на том, что данный собственник первоначально обращался в суд с иском о выделе его доли.
Неприкосновенность собственности и злоупотребление правом
Итак, налицо явное противоречие в позициях арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу применения нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ. На чьей же стороне правда?
С одной стороны, гражданское законодательство РФ провозглашает в качестве базового принципа неприкосновенность собственности и не допускает ее принудительного изъятия кроме как в случаях, прямо предусмотренных законом. Трактовка п. 4 ст. 252 ГК РФ, применяемая судами общей юрисдикции, носит скорее расширительный характер. Действительно, с какой это стати любого из нас могут лишить доли в собственности по той причине, что размер этой доли незначителен? Где написано, что у собственника непременно должен быть интерес в использовании имущества, почему нельзя им просто владеть?
С другой стороны, существует немало печальных жизненных ситуаций, когда люди годами живут в одной квартире с чужими, порой весьма агрессивно настроенными соседями, без какой-либо надежды разрешить жилищный вопрос мирным путем. Наличие права на долю в квартире у недобросовестного лица зачастую становится основанием и для правонарушений (см. об этом "эж-ЮРИСТ" N 46, 2008 "Осторожно: долевая собственность, или Сосед-рейдер").
Да и с точки зрения предпринимательских отношений несговорчивый совладелец представляет собой препятствие для реализации другими собственниками их законных прав по распоряжению и пользованию общим имуществом. Имея даже самую маленькую долю в собственности, он тем не менее вправе помешать любым сделкам с недвижимостью, т.е. злоупотребить своими правами. Установление же порядка пользования общим имуществом в судебном порядке и соблюдение его потом весьма проблематично.
Представляется, что необходима совместная оценка ВАС и ВС практики применения спорной нормы с учетом всех возможных нюансов. Судебным инстанциям, а может быть, и законодателю, необходимо выработать гибкий подход, защищающий собственника и одновременно обязывающий его учитывать интересы других совладельцев.