Спрос на элитную недвижимость растет на фоне волатильности рубля, а цены показывают разнонаправленную динамику.
Управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева рассказала как в данной ситуации вести себя владельцам такой недвижимости: продавать или нет, и с чего стоит начать.
В 2018 году эксперты столичного рынка недвижимости фиксируют высокую активность в сегменте высокобюджетного жилья. По данным ведущих агентств, за первое полугодие спрос на элитные проекты в Москве в среднем вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Премиальная недвижимость продемонстрировала еще более существенный рост: он оказался выше на 40% прошлогодних показателей. Третий квартал также порадовал рекордным количеством сделок.
При этом цены демонстрируют разнонаправленную динамику. Если цена предложения премиальной недвижимости с начала года практически не изменилась – держится на уровне 560 – 600 тыс. рублей за кв. м, то в элитном сегменте цена предложения выросла почти на 7-10% – до 950 тыс. рублей за кв. м, отмечает управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева.
Рост интереса к элитному жилью, как и рост цен обусловлен, с одной стороны, волатильностью рубля, с другой – ростом строительной готовности объектов и конкурентным вакуумом, связанным с ожиданием выхода на рынок новых проектов.
На фоне такой небывалой активности возникает вопрос: продавать ли недвижимость сейчас и как правильно это сделать?
Есть мнение, что только владельцы тугого портфеля с коллекцией объектов недвижимости имеют инвестиционных консультантов, которые помогают им определить, какие на данном этапе экономической ситуации в России и мире объекты продавать, а какие, напротив, приобретать. Но если в собственности небольшой пул объектов, то собственнику лично приходится решать и принимать финансовые риски. Однако, это не так – даже если в активе один высокобюджетный объект.
Самая главная рекомендация – не заниматься "самолечением" и обратиться за помощью к профессионалу. Элитная недвижимость – это особый сегмент, который требует от риелтора не только экспертного знания рынка, но и опыта общения с состоятельной аудиторией. В Москве работают представительства целого ряда международных агентств, которые обладают необходимой компетенцией и ресурсами. Однако, не все агентства, в составе которых есть финансово-юридический департамент, смогут выступать и агентами по продаже, и инвестиционными консультантами. Здесь стоит обратить внимание на тот спектр услуг, который в принципе оказывает агентство – лишь немногие специализируются на инвестиционном анализе в сфере недвижимости.
На предварительный этап – выбор агентства – можно отвести 2-3 месяца. Он, как правило, проходит в light-режиме, то есть без заключения эксклюзивного контракта на реализацию. Таким образом владелец получит максимально полное впечатление от работы каждого агентства – поймет скорость реагирования на звонки, получит демонстрационный график объекта и методы продвижения, оценит степень личного участия агента и качество предоставления свежей рыночной аналитики (что происходит в доме, в локации, какие объекты выходят на рынок), и т.д.
На старте сотрудничества каждое агентство обязательно предоставит первоначальную оценку объекта и назовет коридор цены, за которую данный объект может быть продан в условные сроки: цена Х – за 3 месяца, цена Y – за 6 месяцев, цена Z – не прогнозируемый срок.
После окончания предварительного этапа и в случае продажи объекта недвижимости дороже 70 млн рублей наилучшая стратегия – заключение эксклюзивного контракта с одним из ведущих агентств недвижимости. Это важно, потому что сейчас на текущем рынке хорошо продаются только эксклюзивы. В этом случае собственник получает, по сути, услуги на уровне private banking. Данный договор мотивирует агентство приложить максимум усилий для скорейшей реализации объекта, подобрав наиболее релевантную для данной недвижимости стратегию продвижения, в том числе в интернете. Отсутствие такого договора может обернуться вялым энтузиазмом и долгим сроком экспонирования объекта ввиду неясной мотивации: когда продают все – значит толком никто не продает.