Рынок недвижимости демонстрирует снижение на всех фронтах - вслед за рынком купли-продажи жилья начали падать арендные ставки. Даже несмотря на увеличивающийся интерес к съемному жилью, предложение по-прежнему превышает спрос.
По уверениям экспертов, 2009 год пройдет под знаком аренды. Последние несколько лет предпочтение явно отдавалось покупке квартиры. Банки предлагали потенциальным клиентам привлекательные условия кредитования. А рост ставок сделал арендные платежи больше ежемесячных ипотечных выплат. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Несмотря на удешевление жилья, купить его за наличные деньги могут немногие. И даже если повезет оформить ипотечный кредит, в месяц он обойдется дороже аренды. Снижение арендных ставок агентства недвижимости начали фиксировать в конце 2008 года. В октябре-ноябре в сегменте экономкласса появились квартиры стоимостью 20-25 тыс. руб. По данным компании "Инком-недвижимость", доля таких предложений в октябре составляла 12%. При этом лидируют в данном сегменте ЮВАО (23,9% от общего предложения по категории), ЮАО (18,9%) и СВАО (13,3%). Как сообщили в агентстве недвижимости DOKI, объектов стоимостью менее 25 тыс. руб. в месяц в их базе порядка 1200.
По данным компании "Инком-недвижимость", в декабре наиболее низкий показатель средней стоимости аренды однокомнатной квартиры был зафиксирован в ЮВАО (28 555 руб./мес.), СЗАО (28 718 руб./мес.) и ВАО (28 762 руб./мес.). "Лидером по количеству предложений жилья в аренду традиционно является Центральный округ Москвы - 20% в общей структуре, еще около 15% сдаваемых квартир приходится на районы ЗАО. Распределение предлагаемого внаем жилья по другим административным округам достаточно равномерно - доля каждого составляет от 8 до 11% в общей структуре предложения. С точки зрения соотношения цена/качество оптимальными выглядят объекты, расположенные на юго-западе Москвы. Стоимость аренды в этих районах на 20-40% ниже, чем в более престижных западном и центральном округах", - говорит директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев.
Экономкласс остается самым востребованным сегментом. Но, несмотря на все увеличивающийся интерес к нему со стороны арендаторов, ставки продолжают снижаться. В декабре стоимость аренды квартир экономкласса сократилась на 3,6% в рублях и 1,7% в долларах. А в январе упала еще на 5,5%, до 23,7 тыс. руб. (двухкомнатных квартир - на 5,8%, до 27,3 тыс. руб.; трехкомнатных - на 4,4%, до 43,1 тыс. руб.). Самые "дешевые" предложения в экономклассе были зафиксированы агентством недвижимости DOKI в районе метро "Владыкино" и "Перово" - 12 тыс. и 14 тыс. соответственно. Минимальная ставка аренды двухкомнатных квартир в этом сегменте составила 17 тыс. руб. ("Перово") и 20 тыс. руб. ("Волжская").
Сильнее всех упали цены на жилье "для менеджеров". Хотя по сравнению с декабрем темпы падения жилья бизнес-класса замедлились. В сегменте бизнес- и премиум-класса, по словам первого заместителя гендиректора "Миэль-аренда" Марии Жуковой, "в декабре однокомнатные квартиры подешевели на 7,67%, двухкомнатные снизились в стоимости на 9,43%, стоимость трехкомнатных квартир понизилась на 9,51%, а цена многокомнатных квартир уменьшилась на 23%". В январе DOKI отмечает более плавное падение цен: двухкомнатные квартиры бизнес-класса подешевели на 5,8%, трехкомнатные - на 4,4%, удешевление элитного жилья не превысило 2%.
Как рассказывают эксперты, предложение квартир для аренды в последнее время значительно выросло. Отчасти за счет того, что на рынок попали квартиры, купленные в инвестиционных целях,- сейчас собственники не могут их выгодно продать. В декабре увеличение доли однокомнатных квартир составило 30%; в январе количество однокомнатных квартир экономкласса (с арендной ставкой до 25 тыс. руб. в месяц) и бизнес-класса (до 40 тыс. руб.) выросло на 23 и 21% соответственно. "Собственники квартир, первоначально приобретающие их с целью дальнейшей перепродажи, в условиях общей экономической нестабильности, а также вследствие корректировки цен на жилье, предпочли переориентировать свои объекты на рынок аренды, почти на треть увеличив объем предлагаемого внаем жилья. Арендные ставки при этом снизились на 5-12% в зависимости от сегмента, при этом собственники квартир верхних категорий в ходе проведения переговоров зачастую шли на дополнительный дисконт до 10-15%", - рассказывает Алексей Кудрявцев. "Многие арендаторы, которые снимали дешевое жилье, столкнулись с увольнениями и значительным сокращением зарплаты. Вследствие этого они вынуждены выезжать из съемных квартир. Сейчас сезонно нет наплыва арендаторов, поэтому квартиры выставляются по сниженной цене", - добавляет гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
Хотя хозяева квартир выставляют недвижимость по уже сниженным ценам, в процессе переговоров арендатор может рассчитывать на дополнительную скидку. Наибольший дисконт арендаторы могут получить в сегменте премиум-класса. В большинстве случаев владельцы элитного жилья предпочитают его придерживать, нежели сдавать. Однако если хозяин все же решился на сдачу, скидки будут достигать 10-15 тыс. руб. и более. "При заключении договора найма вполне возможно получить на дешевых квартирах скидку до нескольких тысяч рублей и на дорогих квартирах - до 10-20 тыс. руб. Но это все сугубо индивидуально и очень зависит от того, насколько хозяин заинтересован в срочной сдаче жилья. Если арендодатель сдает квартиру по более или менее ликвидной цене (я имею в виду диапазон 20-25 тыс. руб.), то он, возможно, пойдет на скидки, если квартира не сдается в течение недели-двух, а деньги нужны. Хозяин, который выставил квартиру, скажем, вчера, предпочтет выждать как минимум неделю и на скидки идти не будет", - рассказывает Мария Жукова.
Традиционно сегмент жилья премиум-класса идет отдельно от рынка. В зависимости от месторасположения и эксклюзивности проекта стоимость аренды элитной квартиры колеблется от $2 тыс. до $50 тыс. "С одной стороны, арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров. С другой стороны, постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды", - считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Интерес к элитной недвижимости падает - уже сейчас агентства недвижимости зафиксировали сокращение спроса на треть. Падение спроса на элитную недвижимость объясняется уходом с рынка основных ее арендаторов. "Чаще всего арендаторами элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры иностранных компаний, которые развивали бизнес в России. С наступлением кризиса многие иностранные компании свернули свой бизнес здесь или существенно ограничили свое присутствие, поэтому количество арендаторов резко сократилось. Что касается наших соотечественников, то состоятельные граждане в период кризиса стараются сократить издержки, поэтому многие арендаторы меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты", - объясняет понижение спроса Алексей Кудрявцев.
По словам руководителя отдела аренды компании IntermarkSavills Галины Ткач, "самым перспективным с точки зрения числа арендаторов в 2009 году будет сегмент с бюджетами до $4 тыс.- вполне вероятно его существенное расширение за счет перетекания клиентов из более высоких бюджетов". Сейчас объекты в ценовой категории до $4 тыс. составляют 40% всего предложения.
Жилье бизнес-класса также растеряло свою аудиторию. Основная причина - арендаторы, которые раньше снимали качественное дорогое жилье, стараются в целях экономии выбрать себе жилище поскромнее. "Спрос на аренду квартир бизнес-класса за период кризиса также понизился, но не так сильно, как на элитные квартиры - приблизительно на 15-20%. В сегменте экономкласса спрос вырос на 10%: в сегмент приходят арендаторы, которые ранее снимали более дорогое жилье, а также остаются те, кто рассчитывал купить собственную квартиру", - говорит руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.
Еще одна тенденция на рынке аренды, навеянная общеэкономической ситуацией в стране,- переход на расчет в иностранной валюте при заключении договоров аренды. Здесь собственники квартир экономкласса и верхних ценовых категорий разделились. Первые предпочитают привязывать стоимость аренды к доллару США, вторые - к европейской валюте. "Если говорить с точки зрения арендодателя, то в настоящий момент ему выгоднее фиксировать цену в у. е. Идеальная ситуация для арендодателя - зафиксировать цену в у. е., но получать оплату в рублях по курсу. Но это, как вы понимаете, крайне невыгодно для арендатора. Поэтому лучше всего и фиксировать стоимость, и получать оплату в одной и той же валюте", - советует Мария Жукова.
По прогнозам экспертов, арендные ставки могут упасть еще на 10-20%. В меньшей степени падение затронет жилье экономкласса - не более 10% в ближайшие полгода, хотя эксперты уверяют, что к концу осени сезонный всплеск спроса на аренду жилья вернет ставки на прежний уровень. "Прогнозировать сценарий развития рынка аренды жилья в среднесрочной и долгосрочной перспективе затруднительно, он будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и поведения участников рынка купли-продажи недвижимости. Однако в сравнении с другими сегментами в 2009 году поведение участников рынка аренды, вероятнее всего, будет более активным, а снижение арендных ставок - менее значительным и в основном затронет объекты верхних ценовых категорий. Стоимость их аренды, вероятнее всего, в 2009 году сократится еще на 10-15%. В свою очередь, корректировка ставок аренды наиболее востребованных квартир экономкласса в ближайшие полгода не превысит 5-10%, а к концу осени, когда потребительский интерес к найму столичного жилья традиционно возрастает, стоимость их аренды, скорее всего, вернется к докризисным показателям", - считает Алексей Кудрявцев.