Наступивший год будет отличаться от прошлого больше, чем от всех предшествующих "спокойных" лет. И пусть на рынке аренды остатки привычной сезонности сохраняются, в конечном итоге это не отменяет итогового снижения ставок.
Когда задумываться о смене съемного жилья, а когда – о том, чтобы выгодно сдать свою квартиру в аренду? Участники рынка поделились с нами своими соображениями на этот счет.
Верить ли в сезонность?
Ирина Игнаткина, исполнительный директор "МИАН", считает, что кризис не изменил прежней сезонности и отрезки для совершения оптимальных сделок остались прежними. "Наибольший спрос и, соответственно, рост цен в течение календарного года приходится на весну и осень. Именно в этот период времени у арендодателей есть возможность сдать их на максимально выгодных для себя условиях, – говорит эксперт. – Снимать квартиру лучше в период затишья на рынке аренды – после новогодних праздников и в летний период".
Но не будем забывать, что 2009-й год уже показал нам: сезонность вовсе не такой неизбежный атрибут рынка аренды, как это было в прежние несколько лет. Попытки квартирных хозяев по старой памяти поднять цены в начале осени, можно сказать, провалились: цены хоть и выросли немного, но довольно быстро вернулись назад, так что рост захлебнулся, так и не начавшись.
При этом специалисты DOKI утверждают, что в декабре (далеко не самый активный для аренды месяц) рынок вышел в положительную зону: по итогам месяца в ставках немного потеряли "однушки" экономкласса, в остальных сегментах наблюдался небольшой рост.
Согласно статистике, предоставленной аналитиками "Инновационной группы WINner", средние ставки аренды с момента последнего наблюдения (28 декабря 2009 года) незначительно выросли – от 0,5% в сегменте двухкомнатных квартир экономкласса до 2,8% для экономных "трешек". Демократичные "однушки", остающиеся самым востребованным на рынке предложением, прибавили в цене 1,1%. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры экономкласса по состоянию на 15 января – 25,5 тыс. руб., "двушки" – 36 тыс. руб.
Уступки неизбежны
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер", помимо собственно сезонности советует учитывать в своих арендных планах на 2010-й и кризисные реалии, вынуждающие квартирных хозяев стать сговорчивее: "Желательно сдать квартиру до апреля, потом, вероятно, наступит "мертвый сезон" до сентября: цены на аренду, возможно, еще немного снизятся, а спрос традиционно по-летнему сократится. Небольшая уступка арендатору в стоимости аренды в несколько тысяч рублей с лихвой компенсируется полученными платежами за следующие полгода, и квартира не будет пустовать".
В целом, стратегия для сдающего минимум на ближайшие полгода выглядит как "сдавать скорее и быть готовым к уступкам". Давайте рассуждать логически: чаще всего сдача жилья в аренду преследует цель обеспечения его владельцу дополнительного дохода. Так какой же смысл отказываться от дохода сегодня в ожидании возможного в будущем роста арендных ставок? Отсюда напрашивается вполне очевидный вывод: медлить со сдачей в аренду смысла нет. Чтобы не потерять в доходе, если вдруг рынок резко пойдет вверх, можно зафиксировать в заключаемом с арендатором договоре свое право пересмотра арендной ставки через полгода (но стоит помнить, что данный пункт дает возможность требовать и снижения ставки со стороны арендатора - права сторон сделки должны быть равными). Вот в этом моменте сейчас самый большой торг между арендатором и арендодателем, несколько процентов скидки на самом деле не так важны.
Что же нам ожидать от ставок аренды жилой недвижимости в 2010 году? В прогнозы на 2010 год большинство опрошенных "Собственником" экспертов закладывают возможность снижения ставок до весны на 10%, а то и на 15%. Причины тому просты: объем предложения вырос, по данным Инновационной группы WINner, в среднем на 26% по сравнению с концом декабря. Учитывая, что в течение как минимум полутора месяцев до этого момента тенденция роста предложения сохранялась, версия о дальнейшем снижении ставок выглядит вполне реалистичной.
Дорогое, дешевое, съемное
Что характерно, снижение ставок ожидается в первую очередь не в переоцененном бизнес-классе (который уже стал вполне демократичным по стандартам, скажем, 2008 года) и не в узкоспециализированном сегменте элитного арендного жилья, а в самом популярном экономклассе.
Вброс некачественного жилья (квартиры в аварийном состоянии, квартиры, нуждающиеся в ремонте, квартиры без мебели и сантехники и т. д.) отражается на средних ставках по рынку: в то время как аренда стандартной однокомнатной квартиры стоит в среднем 20-25 тыс. руб. в зависимости от параметров, некондиционное жилье может стоить в 2, а в ряде случаев – даже в 3 раза дешевле. Часто демпингуют и те квартирные хозяева, которые срочно нуждаются в крупной сумме и готовы сдать квартиру гораздо ниже рынка, но с предоплатой за год. Как правильно искать арендатора, можно прочитать здесь. Отдельный разговор — о налоговой ситуации владельцев сдаваемого жилья.
"Рынок элитной аренды оказался в меньшей степени подвержен влиянию кризиса, и можно предположить, что существенных изменений в его развитии в 2010 году не будет. Поэтому выбор наиболее благоприятного периода для аренды или сдачи своей квартиры будет в большей степени зависеть от сезонности, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Так, снимать квартиру целесообразнее в самом начале пика активности рынка аренды, в феврале, либо в августе, когда предложение начинает активно пополняться, а цены еще не успевают существенно повыситься. Сдавать же квартиру желательно как раз в периоды пика спроса – в марте-апреле и сентябре-октябре".
Валерия Семенова