Обремененность ипотечными обязательствами в условиях экономического кризиса, когда растет уровень безработицы и снижаются доходы населения, – повод для того, чтобы перестать спать спокойно.
Особенно если квадратные метры, приобретенные в кредит, не просто инвестиционное вложение капитала, а долгожданное решение квартирного вопроса и предназначены для того, чтобы жить "здесь и сейчас". Руку помощи гражданам, которые приобрели жилье в кредит, однако потеряли работу либо утратили часть заработка, намерено протянуть государство. Несомненно, эти меры будут популярными у населения, однако не до конца понятно, чем они грозят банкам, отмечают эксперты рынка.
Решение, страхующее как заемщиков, так и банки, требовалось уже давно. Очевидно, что российский рынок ипотеки развивался без "подушек безопасности" в плане защиты от массовых дефолтов заемщиков. В декабре стало известно, что правительство намерено предоставить отсрочку по ипотеке для уволенных граждан. Платежи безработных заемщиков банкам будут замещаться средствами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На эти цели из федерального бюджета уже выделено около 200 млрд. руб. Граждане, которые оказались без работы и с ипотекой на руках, смогут подавать документы на рефинансирование своих платежей уже в конце 2008 года.
Поддержка заемщиков и оказание им помощи в форс-мажорной ситуации является правильным решением, говорит Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка. Вместе с тем важно, чтобы предоставление финансовой помощи должникам сопровождалось корректировкой банковских нормативов, чтобы данные неплатежи не создавали дополнительных резервов по просроченной задолженности и не относились на убытки банков, говорит эксперт. Важно также с самого начала отстроить четкий механизм взаимодействия заемщиков, банков и государства, включая мониторинг финансового состояния заемщиков, чтобы избежать случаев злоупотребления и мошенничества.
В Минэкономразвития оценили общую сумму невыполнения обязательств в 2009 году в 400 млрд. руб. Эксперты Центра экономических исследований МФПА подсчитали, что легализация просроченной задолженности означает выпадение из процентных доходов банков 48 млрд. руб. "Вопрос, кто будет компенсировать исчезнувшие доходы банковского сектора, остается без ответа. При этом никто не предполагает освобождать банки от обязанности платить процентные платежи по вкладам и другим долговым обязательствам", – рассуждают аналитики в своем исследовании. Одобрение государством дефолтов среди физических лиц и последующая реструктуризация задолженности означает, что банки будут должны начислить дополнительные резервы по ссудам, объясняют специалисты. Потенциальный размер дополнительных резервов по всему банковскому сектору сопоставим с объемом антикризисной помощи правительства. "Если исходить из оценок Минэкономразвития, то создание новых резервов приведет к снижению отношения собственного капитала банков к активам, взвешенным по уровню риска (показателя достаточности капитала), с 14,5% до 12,7%", – делают вывод в МФПА.
Существует и другая сторона медали – возникает слишком много вопросов, ясность в которых необходима для успешного взаимодействия заемщиков, банков и государства. Участников рынка волнует, как будет осуществляться оценка заемщика, утратившего возможности погашения кредита, не получится ли в итоге, что одни категории граждан окажутся без помощи, в то время как другие будут злоупотреблять финансовой поддержкой? Простой пример: один заемщик может остаться без доходов на 1–2 месяца с перспективой достаточно быстро найти работу, в то время как другой не будет иметь даже призрачной надежды найти работу в ближайшие полгода. "Если у первой категории есть возможность через 2–3 месяца стабилизировать свои доходы, то у второй категории шансов нет. Причем для серьезных проблем будет достаточно даже одному созаемщику оказаться из второй категории, так как достаточно часто кредиты предоставлялись исходя из совокупного дохода членов семьи", – рассуждают специалисты.
Неясным остается, как планируется оценивать нагрузку на заемщика в случае предоставления ему отсрочки по погашению основного долга. Ведь отсрочку по погашению процентов ему никто не даст: она нарушает экономический смысл кредита. "На первой 1/3 срока кредита доля процентов в аннуитетном платеже может достигать 70%. Заемщику, у которого кредит на 30 лет, в течение первых 10 лет отсрочки не сыграют абсолютно никакой роли", – объяснили в одном ипотечном банке.