На прошедшей бизнес-конференции "Рынок недвижимости и финансов: стратегии и рекомендации", организованной Московским бизнес-клубом, обсуждали как ситуацию на рынке ипотеки, так и возможные пути выхода из нее, в том числе и самые нестандартные.
Алла Цытович, управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы, рассказала, что в начале 2009 года наблюдался рост ипотечного кредитования, невзирая на кризис. Однако, добавила она, нельзя забывать, что часть роста связана с переоценкой активов. Так, из 4% роста как минимум четверть составляет переоценка валютных кредитов в связи с ростом курса основных валют. В целом задолженность россиян на начало года составила 1,3 трлн. руб.
Для справки: объем валового внутреннего продукта (ВВП) России за 2008 год, по предварительной оценке, составил в текущих ценах 41 трлн. 540,4 млрд. руб., как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат). То есть ипотечная задолженность перевалила за 3% от ВВП – и это куда более значительный показатель, нежели был в предыдущие годы.
При этом Росстат констатирует, что более высокие темпы роста по сравнению с уровнем предыдущего года наблюдались в сфере строительства – 13,2% против 9,3% (чем не локомотив экономики? – Ред.), в сфере транспорта и связи – 6,9% против 3,4%, в сельском и лесном хозяйстве – 8,4% против 2,6%, в добыче полезных ископаемых – рост на 0,2% против снижения на 2,6%, в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды – рост на 1,2% против снижения на 0,7%.
Что же происходит в кризис с просрочкой ипотечных кредитов? По данным Аллы Цытович, в первые месяцы 2009 года просрочка увеличилась в 2,3 раза по сравнению с 3 кварталом 2008-го и составила 13 млрд. руб., из них 6,7 млрд. – в рублях, 6,4 млрд. руб. – в валюте. Валютные риски клиентов по состоянию на конец 2008 года уже трансформировались в кредитные риски банков, добавляет эксперт, хотя в целом просрочка не превысила и 1% от общей задолженности граждан по ипотеке. Ситуация значительно различается по регионам, и, как заявила Цытович, банки должны разбираться, в чем причина. К примеру, отклонение доли просрочки в портфеле в конкретном регионе может свидетельствовать как о некачественной работе в регионе, так и о существовании возможных системных рисков в нем. Например, таких как прекращение деятельности градообразующего предприятия и т. п. Банки должны отслеживать и увеличение просрочек у работающих в разных отраслях, выявляя потенциально неблагополучные отрасли, считает эксперт.
Помогать своим клиентам, как попавшим в неблагоприятную ситуацию, так и ожидающим финансовых трудностей в ближайшее время, – вот задача банка, утверждает Цытович. При этом эксперт констатирует, что обычная банковская реструктуризация кредитов заемщикам, получившим кредиты в иностранных валютах, вряд ли поможет, особенно если срок кредита больше 20 лет. Дело в том, что кредит и выплаты по нему увеличиваются прямо пропорционально ставке. И если кредит 3 млн. руб. взят под 6% годовых на 30 лет, то выплаты составят 18 тыс. руб., при ставке же 20% годовых клиенту придется платить уже 50 тыс. руб. Нужна помощь государства, констатировала Цытович.
Олег Иванов, эксперт Комитета по финансовому рынку Государственной Думы, вице-президент Ассоциации региональных банков России, говорил как раз о тех шагах, которые намерено или может предпринять государство для решения ипотечных проблем граждан. "Наша банковская система требует перенастройки, в первую очередь смены источников ресурсов. Прежние источники ресурсов – экспортная валютная выручка, зарубежные займы, сбережения, а новые источники ресурсов – средства государства, сбережения населения и средства организаций", – считает эксперт.
Что касается отношений банков и сектора недвижимости, то сейчас проблемная задолженность составляет от 10% до 20%, а девелоперы хотят кредиты на 5-7 лет, которых им банки предоставить не могут. К тому же самый большой риск на рынке недвижимости – оценить стоимость этой самой недвижимости, особенно недостроенных объектов. Банки поступают весьма жестко – дисконтируют стоимость на середину 2008 года на 60% и под эту стоимость тогда готовы давать кредит. Да и девелоперы сейчас не в состоянии оценить реальную стоимость своей недвижимости. Эта проблема мешает нормальному движению капитала.
По мнению Олега Иванова, вышедший сейчас 306-ФЗ станет новым инструментом в переделе собственности, и банки могут превратиться в промышленников, у которых на балансе висит недвижимость и средства производства – благодаря взысканию залогов и невозможности их продать на нынешнем рынке.
Выход из такой ситуации эксперт видит в скорейшем введении других путей решения вопроса с залогом при неплатежах. "К примеру, в Европе используется 4 механизма взыскания в случае неплатежей, среди которых передача имущества в принудительное управление специализированной компании. Собственник остается прежним, однако прибыль от сдачи объекта в аренду идет банку", – поясняет Олег Иванов один из возможных способов. В России же предусмотрен лишь один путь – продажа недвижимости с аукциона, и "мы здесь тоже не подготовились к кризису" – так констатировал эксперт. Возможно, подобные пути будут скоро внесены как поправки к Закону об ипотеке, заявил эксперт.
Олег Пронин, генеральный директор компании УК "Пересвет-Инвест", считает, что рынок вернется на 7-8 лет в прошлое по части привлечения денег застройщиками. Опять будут использоваться вексельные схемы, зачетные и прочие бартерные соглашения.
В Москве девелоперы будут достраивать уже начатые объекты, а в целом строительная активность сместится в область. Что касается предельных минимумов цены на жилье, то, по данным Олега Пронина, сейчас строительная стоимость 1 кв. м составляет $1 тыс., к ней прибавляется инвестиционная стоимость в $2 тыс. Таким образом, продавать жилье дешевле 100 тыс. руб. в Москве нет никакого смысла. В ближайшем будущем застройщики будут уменьшать площади квартир, предлагать полностью готовые к проживанию квартиры, практиковать рассрочки и кредиты. "Качество и дешевизна" – вот основные тренды на ближайшее время (думается, если они будут реализованы, то порадуют многих потребителей).
А одной из главных опасностей для рынка Олег Пронин видит запрет на продажу квартир до сдачи ГК, о котором сейчас идут активные разговоры в законодательных кругах. Исчезнут не только обманутые вкладчики, исчезнет весь рынок новостроек – предостерегает эксперт.
Татьяна Соколова