Прогнозов, на сколько же упадут цены на жилье, в преддверии прошлого Нового года было много. Наиболее активно обсуждались, конечно же, самые экстремальные из них - обвал цен вдвое, а то и больше.
В частности, нашумел прогноз центра макроэкономических исследований Сбербанка РФ, который предполагал "мягкий" и "жесткий" сценарий развития событий - и по "жесткому" сценарию допускалась возможность падения цен на московские новостройки на 40% в рублях и 60% в долларах, а на вторичку - на 25% в рублях и 50% в долларах. Были и более спокойные прогнозы: по версии аналитического центра IRN.ru, цена столичного квадрата в целом за кризис должна была просесть примерно на 30 - 35%.
"Спокойные" аналитики в результате оказались ближе к истине. Кстати, оправдался и прогноз Сбербанка - только не нашумевший "жесткий", а предполагавшийся в качестве возможной альтернативы "мягкий" сценарий: минус около 30% в долларах и около 20% в рублях. По оценкам экспертов Российской гильдии риэлторов, падение цен в Москве на вторичном рынке было за год близким к тому - порядка 34 - 35% в долларах и 15 - 17% в рублях.
Рынок нашел дно и там залег
Не в меньшей степени покупателей и продавцов жилья год назад волновал другой вопрос: как долго продлится падение цен?
Тогда эксперты были более-менее единодушны: дна стоит ждать не позже весны - лета. К концу этого года некоторые аналитики уже предполагали увидеть начало нового этапа роста цен.
Дебаты по поводу дна в итоге продолжались практически до осени. Статистика фиксировала то увеличение спроса на жилье, то опять его исчезновение, а специалисты окончательно запутали всех, кому надо продать или купить квартиру, рассуждениями на тему "Возможно, дно позади, но впереди второе дно".
Формально, с точки зрения статистики, откат цен на столичные квадратные метры продолжался вплоть до конца сентября. Реально же с началом лета рынок недвижимости, можно сказать, залег на дно. Сложившимся уровнем цен оказались недовольны и покупатели, и продавцы. Покупатели ожидали "продолжения банкета", то есть еще большего проседания цен. А продавцы к концу лета стали снимать свои квартиры с продажи - идти на уступки дальше многие оказались не готовы.
Некоторое шевеление началось только в октябре - ноябре, но большей частью на рынке самого дешевого жилья.
Теперь уже специалисты говорят, что в полной мере рынок оживет не раньше весны - лета следующего года. Что касается дна, то большинство экспертов уверены только в том, что дно нащупал экономкласс.
- В Москве в основном сейчас раскупается дешевое жилье в дальних районах, в частности, если речь идет о новостройках, - утверждает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - В бизнес-классе спрос так и не восстановился, и, возможно, говорить о дне там еще рано. С элитным жильем вообще ситуация непонятная: летом была вспышка спроса, а сейчас опять проблемы.
Панели стали "хитами"
Одним из расхожих накануне прошлого Нового года был такой прогноз: из-за кризиса в первую очередь подешевеет жилье, стоимость которого не соответствует его качеству. А именно так называемые псевдоэлитки (дома, выдаваемые за бизнес-класс или даже люкс, но при этом расположенные на окраинах и далеко не лучшего качества), а также панели-малогабаритки 60 - 70-х годов.
Прогноз насчет псевдоэлиток оправдался. Настолько, что некоторые компании, ранее выдававшие свои новостройки за бизнес-класс, переориентировались и теперь сообщают в рекламе, что продают "жилье экономкласса по выгодным ценам" (речь при этом идет о тех же домах). А куда деваться - надо идти за спросом...
Ситуация с панелями поначалу также разворачивалась по прогнозируемому аналитиками сценарию. Старые панельные девятиэтажки и пятиэтажки, особенно в удаленных от метро районах, первыми начали дешеветь и в первые же месяцы кризиса просели в цене на 15 - 20%, а то и 30% (в долларовых ценах). Однако начиная с января - февраля положение дел стало меняться.
Тот факт, что в Москве появились квартиры по $150 - 170 тысяч, пусть и "дохлые" по метражу и на выселках, не остался не замеченным. Именно в этом секторе по весне неожиданно обнаружился рост сделок. В то время как более дорогое жилье дешевело все активнее, однушки-двушки в панелях далее проседать в цене перестали, а некоторые удачно расположенные малогабаритки так даже к лету слегка и подорожали.
В кризис спрос ушел в экономкласс, а его-то в Москве в последнее время почти и не строилось.
Вопрос на засыпку
Почему не случилось обвала цен на квартиры?
Многие граждане, надеявшиеся благодаря падению цен купить в 2009 году квартиру, чувствуют себя разочарованными. Цены, конечно, упали, но остаются крайне высокими. При этом снизились доходы, почти исчезла ипотека (только сейчас ставки потихоньку пошли вниз). Но обещанного обвала, который вроде бы должен был расставить точки над "i" и показать истинную цену столичного жилья, так и не случилось. Что за рынок у нас такой?
Стоит заметить, что рынок квартир в столице, да и в России, действительно специфический. Поскольку у большинства квартира только где-то в десятую очередь собственность, имеющая некую цену, а в самую первую - место, где жить. Сложно представить себе ситуацию, что москвичи в массовом порядке начинают продавать жилье, потому что... у них финансовые проблемы. Ведь куда тогда? Снимать? Так это дороже выйдет! А потеря "прописки" еще и дополнительных проблем прибавит... Лучше уж часть жилплощади сдать.
И в докризисные времена подавляющее количество сделок в столице - порядка 70 процентов - были альтернативными. То есть речь идет фактически об обмене, с помощью которого в основном у нас и решаются жилищные проблемы. В кризис процент таких сделок вырос - до 80 - 90 процентов. А на таком рынке немного другие законы, поскольку "чистого" рынка фактически нет.