Согласно прогнозам экспертов, как минимум до осени особого оживления на рынке аренды городского жилья – по крайней мере такого, которое может спровоцировать заметный рост ставок, – ждать не стоит.
В пользу этого прогноза – отсутствие посленовогодней активизации рынка и продолжающийся рост предложения. По сути, как ни странно, комфортнее всего чувствует себя сегмент элитной аренды.
Дешевые квартиры никому не нужны
Как мы уже отмечали, традиционная сезонность в 2009 году не соблюдалась: не было ни заметных всплесков спроса, ни существенного роста цен. Есть все основания полагать, что принципы сезонности будут нарушены и в наступившем 2010-м. Так, отсутствует посленовогоднее оживление спроса, а предложение в экономклассе продолжает уверенно расти, увеличиваясь каждые две недели.
"В декабре 2009 года спрос значительно упал по сравнению с ноябрем и октябрем – на 23,11% и 37,09% соответственно, – отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда". – И наибольшее снижение спроса коснулось именно квартир в ценовом диапазоне от $750 до $1000 (здесь спрос сократился на 19,81%) и от $1000 до $3000 (здесь снижение составило 32,62%)". Получается, что жилье того самого ценового сегмента, который перед кризисом можно было назвать исчезающим видом, теперь представлено на рынке в таком широком ассортименте, что спрос не успевает за предложением.
Впрочем, именно на относительно недорогое арендное жилье по-прежнему приходится 2/3 спроса. Кроме того, как говорит Мария Жукова, почти 63% спроса в декабре приходилось на однокомнатные квартиры – это довольно много, учитывая тенденции пары последних лет на кооперацию нескольких арендаторов в многокомнатных квартирах, что поднимало спрос на такие объекты. Похоже, кризис вернул арендаторам возможность снимать отдельные скромные "однушки" вместо комнат в двух-трехкомнатном жилье.
"По сравнению с декабрем 2009 года спрос на аренду квартир снизился на 20%, и это больше связано с кризисными явлениями, нежели с сезонностью. Нынешний спрос в процентном соотношении уступает показателям января 2008 года", – комментирует Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни "Меркурий Сити".
Квартир становится все больше
Согласно статистике, предоставленной аналитиками "Инновационной группы WinNER", средние ставки аренды с момента последнего наблюдения (15 января 2010 года), несколько снизились. Цена аренды сократилась от 1% на "однушки" и многокомнатные квартиры до 2,65% на "двушки" и 2,89% на "трешки". Средняя цена аренды однокомнатной квартиры на 29 января составляет 25,4 тыс. руб., двухкомнатной – 35,5 тыс. руб.
Объемы предложения при этом продолжают расти. Как отмечает Мария Жукова, в конце года снизилось предложения квартир в ценовом диапазоне от $3000 до $6000 (на 77,3%) и квартир стоимостью от $6000 (на 88,5%). При этом предложение квартир нижнего ценового сегмента – до $750 – существенно выросло (на 69,6% к началу года по сравнению с ноябрем). По данным "Инновационной группы WinNER", с 15 января объем предложения однокомнатных квартир вырос на 37%, двухкомнатных – на 60%, трехкомнатных – на 44%. Если же сравнивать с 1 ноября, к настоящему моменту объем предложения квартир (включая эконом-, бизнес- и элитный сегменты) вырос на 100%. Такое увеличение количества квартир, особенно нижнего ценового сегмента, позволяет прогнозировать снижение арендных ставок.
По словам Марии Жуковой, больше всего дешевых квартир с начала зимы предлагалось в ЮВАО (15,96% от общего объема предложения квартир экономкласса в декабре), СВАО (14,87%), ВАО (13,93%), ЮАО (13,46%) и САО (12,99%).
При этом в сегменте аренды элитного жилья, как говорит Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills, объем предложения, напротив, несколько сократился – примерно на 5% к уровню декабря прошлого года. Цена аренды жилья верхнего ценового сегмента, по данным "Инновационной группы WinNER", за последние две недели снизилась на однокомнатные квартиры (минус 2,8% – до уровня в среднем 63 тыс. в месяц) и четырехкомнатные квартиры (минус 1,24% и 217 тыс. руб. соответственно). Незначительно подорожали двухкомнатные (на 0,8% – до уровня в 106 тыс. в месяц) и трехкомнатные квартиры (плюс 2,6% и 156 тыс. в месяц соответственно).
Сохраняя status quo
По самым оптимистичным прогнозам, рост ставок возможен в обозримой перспективе только в размерах, которые можно условно назвать погрешностью. "Ни общие тенденции развития экономики и рынка, ни сезонность не дают предпосылок к росту арендных ставок. И если этот рост будет, то он будет плюс-минус полтора-два процента, в зависимости от колебания курса доллара", – комментирует перспективы рынка в 2010 году Мария Жукова.
В целом же оснований для перемены господствующих сейчас тенденций (рост объема предложения и постепенное снижение ставок) не просматривается. "В связи с уменьшением миграции региональной рабочей силы в столицу и падением объемов и темпов ввода готового жилья в эксплуатацию, доля вакантных площадей в 2010 году, по нашим прогнозам, возрастет, – рассуждает Ирина Стрижова. – Под давлением властей застройщики постепенно начали снижать уровень долгостроя, что позволило многим москвичам стать собственниками квартир. Поэтому и эта группа нанимателей ушла с рынка аренды. Тех, кто снимал жилье, становится все меньше, платежеспособный спрос при этом весьма ограничен, а квартир становится все больше".
Валерия Семенова