Адриатическое побережье со времен Древнего Рима – одно из самых заманчивых мест на карте Европы. Однако из-за советского "железного занавеса" противоположный берег Адриатики был недостижим для Западной Европы, и без рекламы и туристических потоков оставался в безвестности. Но в один прекрасный день ситуация изменилась практически в одночасье, и вместе с капитализмом в Черногорию пришли туристы, частные отельеры и девелоперы. Охотники за быстро возвратными инвестициями со всего мира начали вкладывать средства в местную недвижимость. Политическая нестабильность и непрозрачные законы, регулирующие строительство и покупку недвижимости, их не остановили. На сегодняшний день законодательная база обновляется вместе с жилым фондом страны, и инвестиции в местную недвижимость обещают стать еще более выгодными.
Развалины с видом на море
Основу жилого фонда Черногории – как на побережье, так и внутри страны – составляют многоквартирные панельные дома постсоветской постройки, требующие капитального ремонта. Так, например, в Херцег-Нови такие дома находятся в самых живописных местах, на набережных, с отличным видом из окна. К тому же в большинстве не только старых, но даже построенных 2–3 года назад домов, расположенных в лучших частях прибрежной зоны, есть и другая не менее досадная трудность: там отсутствуют не только собственный двор и парковка, но и даже коммунальные службы. "Дома, построенные без разрешения на строительство, без огороженной территории, по которой не разгуливают шумные толпы туристов, без парковки и без эксплуатационной компании, занимающейся сменой лампочек в подъезде и вывозом мусора, были интересны, пока они стоили дешево", – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. На сегодня строительство такого жилья прекращено, однако до принятия нового градостроительного плана будет вестись лишь точечная застройка, и основной жилой фонд Черногории будет по-прежнему состоять из некачественного жилья.
С появлением на рынке объектов бизнес- и элитного сегмента дешевое жилье не сильно прибавит в цене, так как для инвестиционных сделок, нацеленных на получение прибылей от продажи квартиры, оно не пригодно. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранцами, не рассчитывающими на рост цен и приобретающими квартиры исключительного для личного пользования, считает г-жа Титова. К тому же в "смутное время" строительство часто велось без разрешительной документации или в обход законодательства. Сейчас контроль ужесточился, и те немногие новостройки, которые появляются, уже соответствуют не только заявленным на них ценам, но и всем требованиям качества и комфорта. "Если условно разделить застроенные в 2007 году площади на количество желающих приобрести недвижимость в Черногории, на долю каждого не достанется даже по одному метру. Таким образом, в настоящее время рынок испытывает серьезный диссонанс спроса и предложения", – продолжает Юлия Титова. По ее мнению, вторичное жилье сильно упадет в цене после того, как появится качественная конкуренция, и если, по прогнозам эксперта, темпы роста цен на новостройки сохранятся в ближайшие 3 года, то параллельно с этим вторичное жилье будет только терять в цене, сильно уступая в качестве.
Прогнозируемый рост цен на недвижимость в Черногории на ближайшие 3–4 года в среднем составляет около 20–30% годовых, считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Самыми популярными среди покупателей остаются Тиватская, Будванская, Которская Ривьеры и район Святого Стефана, расположенный недалеко от Будвы.
В зависимости от места и вида из окна стоимость квадратного метра жилья эконом-класса колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. евро, бизнес-класса – от 3,5 тыс. евро, в этот ценовой диапазон также попадает большая часть новостроек. Цены на элитное жилье колеблются в диапазоне от 3 до 10 тыс. евро за "квадрат", и в первую очередь стоимость квартиры зависит от расположения и амбициозности проекта.
Таунхаусы и коттеджи в новых проектах стоят в диапазоне 300–600 тыс. и 500 тыс. – 3 млн евро соответственно, что зависит от площади объекта и близости к морю. В домах из вторичного фонда стоимость 1 кв. м составляет от 3 до 10 тыс. евро, но можно встретить и более дешевые варианты, от 2 до 3 тыс. евро за "квадрат" на расстоянии 1–10 км от моря, и дешевле – в глубине страны. Земельные участки в среднем стоят от 100 до 400 евро за 1 кв. м, а стоимость строительства составляет от 400 до 1500 евро за "квадрат".