Правительство РФ еще в ноябре 2010 года своим постановлением существенно упростило правила регистрации для российских граждан, сделав возможной, например, "прописку" в арендованном жилье по Интернету.
Эксперты называют этот документ очередным шагом по легализации арендного бизнеса, но уверены, что владельцы жилья, сдающие его внаем "по-серому", вряд ли испугаются, ведь у собственников по-прежнему остается много путей, позволяющихся спрятать доходы от налоговиков.
Почему собственники против "прописки"
Ни для кого не секрет, что немногие собственники квартир регистрируют своих квартиросъемщиков на время проживания. Многих, объясняет начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая, пугала и до сих пор пугает перспектива долгих очередей в паспортных столах и единых информационно-расчётных центрах (ЕИРЦ).
"Ведь, как правило, подобные вопросы у нас решаются не за 10-15 минут", - указывает она.
Кроме того, добавляет генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, для того, чтобы оформить весь необходимый пакет документов, раньше требовалось личное присутствие хозяина квартиры в паспортном столе и органах регистрации.
"А это не всегда представляется возможным, так как многие владельцы недвижимости проживают за границей", - подчеркивает Дзагуров.
Между тем, осенью 2010 года правила регистрации учета граждан по месту проживания в РФ изменились (постановление правительства России номер 885 "О внесении изменений в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" от 11 ноября 2010 года). Теперь арендаторы могут зарегистрироваться в занимаемых ими квартирах через интернет и при этом без согласия хозяев – нужны всего лишь паспортные данные хозяина жилья, которые обычно вписываются в договор найма.
Впрочем, по мнению Фабрицкой, даже упрощение юридической процедуры вряд ли заставит хозяев квартир легко смириться с мыслью о регистрации на принадлежащей им жилплощади. Например, указывает она, арендодателей пугает мысль, что если собственник регистрирует квартиросъемщика на полгода, то в течение этого времени он уже не имеет права расстаться с ним по своему желанию.
"То есть, несмотря на возможные конфликты, квартиросъемщик проживает в данной квартире положенный по регистрации срок. А с учетом, юридического несовершенства большинства отношений собственника и квартиросъемщика данная перспектива не совсем привлекательная для большинства владельцев квартир", - констатирует эксперт.
Еще одну особенность отмечает первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. По ее словам, психология российского собственника такова, что они боятся кого-то регистрировать, полагая, что могут лишиться жилплощади.
"В частности, многие опасаются сдавать квартиру в аренду и регистрировать на своей жилплощади беременных женщин или одиноких женщин с маленькими детьми", - отмечает она.
Налоги: "узкое" место
Еще больше беспокойства в связи с регистрацией, обращает внимание Дзагуров, у арендодателей вызывает мысль о том, что им придется наконец познакомиться с налоговыми инспекторами – ведь доля владельцев квартир, платящих налог на доходы физических лиц с арендной платы в России очень низка, и многие собственники жилья просто не хотят афишировать сдачу жилья.
"Особенно это распространено в сегменте экономкласса. Что касается нанимателей дорогого жилья, то чаще всего они являются работниками тех или иных компаний, которые и оформляют им регистрацию", - указывает он.
При этом, считает Жукова, зачастую владельцы квартир боятся даже не потери части доходов: российская ставка по НДФЛ в 13% является одной из самых низких в мире, и для многих арендодателей было бы спокойнее платить налоги.
Все дело в том, соглашается с ней Фабрицкая, что арендодатели боятся бюрократических препон, через которые надо будет пройти, чтобы заполнить налоговую декларацию и сдать ее в органы ФНС.
"Налоговую форму НДФЛ-3 далеко не каждый бухгалтер может заполнить, что уж говорить о бабушках, сдающих квартиру в аренду. Если заплатить налог будет также просто, как оплатить коммунальные услуги, то больше половины собственников будет платить налоги и спать спокойно", - уверены эксперты.
Закон что дышло…
Впрочем, собеседники агентства с легким сожалением констатируют, что даже если изменения в правилах регистрации имели целью не только упростить жизнь приезжим, но и "обелить" рынок аренды, то в действительности налоговикам не стоит рассчитывать на значительный рост поступлений от хозяев квартир. Специалисты уверены, что арендодатели без труда найдут пути "обойти" ФНС.
"Не стоит забывать, что временная регистрация, еще не подтверждает, что собственник имеет доход от проживающего в его квартире лица. Владелец квартиры вполне может заключить с квартиросъемщиком договор безвозмездного пользования, где будет указано, что он не получает прибыли. А там где нет прибыли, нет и налогов", - отмечает Фабрицкая.
В свою очередь руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty Сергей Поправка напоминает, что к арендодателю могут просто приехать родственники и жить бесплатно, что также не понесет за собой уплату налогов.
"Даже если из неведомых побуждений налоговики захотят начислить человеку налог от доходов, связанных с передачей жилья внаем, и увяжут это с фактом временной регистрации кого-либо в квартире, от какой суммы арендных платежей они будут НДФЛ рассчитывать? Ведь в документах, предоставляемых в миграционную службу, договор найма не значится", - резюмирует представитель Penny Lane Realty.