Столичные власти в скором времени намерены предпринять очередную попытку найти партнера для строительства комплекса зданий городского правительства и Мосгордумы на территории международного делового центра "Москва-Сити". Переезд столичных чиновников и депутатов в новые кабинеты планировался еще в 2008 году. Однако недостаток финансирования помешал планам столичных властей. Теперь, в условиях кризиса, мэрия готова отдать соинвестору 70 процентов площадей, а также работать по соседству с туристами. Эксперты отмечают, что инвесторы не пойдут даже на такие условия.
Давняя история
Проект по возведению в "Москва-Сити" нескольких высотных зданий, в которых смогут разместиться органы исполнительной и законодательной власти Москвы, был анонсирован городскими властями еще шесть лет назад. Решение мэрии объединить все городские департаменты и службы в едином комплексе логично: сейчас различные учреждения разбросаны по всему городу. Основная часть правительства Москвы размещается на Новом Арбате, другая часть - в здании на Тверской улице. Московская городская дума заседает на улице Петровка.
По данным ОАО "Сити", которое управляет "Москва-Сити", проект комплекса мэрии предполагает строительство на двух участках четырех 70-этажных высотных зданий общей площадью 800 тысяч квадратных метров. Высотки с вертолетными площадками и зимними садами должны быть соединены между собой двухэтажными пешеходными переходами. В комплексе предусмотрены коммерческие площади и паркинг на 3300 машиномест. Параметры проекта несколько раз менялись, в частности, увеличивалась площадь застройки и высотность зданий. Такие "вольности" архитекторы могли позволить себе только в докризисное время. Планировалось, что столичные чиновники справят новоселье в 2008 году, а стоимость строительства в 2005 году оценивалась экспертами в 120 миллионов долларов.
Как водится, не обошлось и без скандала и судебных разбирательств. Планы Москвы по застройке двух крупных участков в "Москва-Сити" не понравились ОАО "Сити", которое, видимо, рассчитывало использовать их иначе. В декабре 2004 года управляющая компания подала иск в суд с требованием отменить решение правительства столицы об изъятии земли под застройку. Однако в итоге стороны договорились полюбовно. Условия "сделки" озвучены не были.
Все кроме денег
Инвестором проекта стал и до сих пор является, судя по информации на сайте ОАО "Сити", уже несуществующий департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы (в 2009 году департамент был разделен на департамент городского строительства и департамент дорожно-мостового и инженерного строительства). На самом деле, понятно, что московские власти изначально не планировали в одиночку вкладывать огромные средства в проект. Первый вариант финансирования проекта предполагал, что мэрия возьмет кредит под залог тех самых зданий, в которых располагаются различные органы городской власти. Но затем было решено строить комплекс зданий в складчину с бизнесменами. Условия для инвесторов были установлены партнерские - 50 на 50. То есть застройщик вкладывается в застройку и получает половину площадей в комплексе. СМИ также сообщали, что столичное правительство рассматривало возможность создания закрытого паевого инвестиционного фонда для финансирования строительства нового здания мэрии. Желающих вложиться в затратный проект не нашлось.
Финансовый кризис еще больше снизил шансы Москвы найти партнера для реализации проекта в "Москва-Сити". По данным "РБК daily", в угоду потенциальным инвесторам мэрия решила не только уменьшить свою долю площадей в комплексе, но и изменить концепцию проекта. В частности, обновленный проект предполагает, что в высотках разместятся отель и апартаменты. Кроме того столичные власти готовы отдать соинвестору 60-70 процентов площадей (около 480 тысяч квадратных метров). Такие уступки объяснимы - спустя шесть лет строительство комплекса находится на нулевом цикле (рытье котлована), а стоимость проекта возросла до 1,5-2 миллиардов долларов. Инвестора планируется выбрать на конкурсной основе.
Без шансов?
Эксперты отмечают, что шансы мэрии найти соинвестора даже на таких условиях минимальны. В условиях кризиса, когда многие девелоперы с трудом завершают заявленные проекты, инвесторы вряд ли рискнут вложиться в столь масштабный проект. По подсчетам участников рынка, себестоимость строительства офисных площадей в "Москва-Сити" составляет не менее 6100 долларов за квадратный метр, а продажная цена - 5500-7000 долларов за "квадрат". При этом следует учитывать, что застройщику наверняка надо будет брать кредит под строительство.
Ситуация в данном случае схожа с проектом "Москва-Сити" в целом. Соглашение между ОАО "Сити" и правительством столицы о его реализации было подписано еще 18 лет назад. В конце прошлого года президент ОАО "Сити" Алексей Бирюков заявил, что в "Москва-Сити" построено 850 тысяч квадратных метров коммерческих площадей, то есть только 20 процентов от запланированного объема (26 объектов различного назначения). К концу 2010 года, по прогнозам Бирюкова, объем построенных на территории делового центра площадей достигнет двух миллионов квадратных метров. На 90 процентов проект будет реализован лишь к концу 2014 года.
Впрочем, не все так плохо в "Москва-Сити". В конце марта газета "Коммерсант" сообщила, что до начала лета в деловом центре возобновится строительство многофункциональных комплексов City Palace и Eurasia Tower, а также транспортного терминала с гостиницей. Инвесторы проектов объясняют свое решение получением банковских кредитов.
По данным издания, в проект по строительству делового центра намерен вернуться и владелец группы "Онэксим" Михаил Прохоров. До весны 2008 года Прохоров и его бывший партнер по бизнесу Владимир Потанин владели 46 процентами акций ОАО "Сити". В ходе раздела активов бизнесменов акции купил "Базэл" Олег Дерипаски, который сейчас является главным акционером компании. Но теперь, по данным "Коммерсанта", представители Прохорова, который летом 2008 года говорил о высоком риске участие в проекте "Москва-Сити", ведут переговоры с Москвой о возможности инвестирования в строительство киноконцертного зала в "Москва-Сити". Проект этом наименьший по масштабам в деловом центре, но пример может оказаться заразительным.
Сергей Николаев