Аварийное и ветхое жилье – это разные понятия. Принципиальное различие в том, что жилые помещения, причисленные к категории аварийных, подлежат обязательному расселению, а квартиры в ветхом жилом фонде – нет. К какой именно категории причислить жилье решает межведомственная комиссия.
Аварийный жилой фонд
Непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу признаются жилые помещения, которые расположены в полносборных, каменных, кирпичных, деревянных домах, а также домах, возведенных из местных материалов, которые имеют серьезные деформации несущих конструкций, фундаментов, стен, а также значительный процент биологического повреждения деревянных конструкций, что свидетельствует об исчерпании их несущей способности и потенциальной опасности для людей в силу обрушения здания. Решающим фактором признания здания аварийным будет не общий процент износа несущих конструкций объекта, а грозящее обвалом состояние несущих стен, фундамента, основных перекрытий.
Вынести решение об аварийности или неаварийности дома могут только районные или городские межведомственные комиссии.
Необходимо отметить, что закон защищает и собственников жилья: орган местного самоуправления должен признавать в качестве аварийного, то есть не пригодного для проживания, не только муниципальное жилье, но и приватизированное.
Жильцам из аварийных домов должны предоставить благоустроенное жилье, равнозначное по общему объему площади, расположенное в черте населенного пункта, в котором они проживали ранее. Если семья занимала комнату или комнаты в коммунальной квартире, новое жилье должно состоять из того же числа помещений в коммуналке.
Комиссия после осмотра строения, может признать аварийными лишь некоторые квартиры в доме, а вот остальные отнести к категории жилфонда. Жильцы аварийных помещений подлежит обязательному расселению, а вот ветхого – нет. Стоит ли говорить о том, что аварийное жилье выгоднее признать ветхим?
Ветхое жилье
Что такое «ветхое жилье»? Главное его отличие от аварийного – это относительная безопасность для проживания.
Чаще всего, именно жильцы ветхого жилья испытывают самые большие трудности. Причислить жилье к ветхому фонду можно при условии, если его износ составляет более 65-70%.
К тому же во многих регионах России проведение капитального ремонта в домах с износом свыше 70% за счет бюджетных средств не предусматривается. Получается, что жильцы ветхих домов могут жить в них десятилетиями: власти признают, что условия для жизни не соответствующие, но здание не несет непосредственной угрозы для жизни людей. Расселять или ремонтировать такие дома никто не будет.
Если же вы считаете, что ваше жилье соответствует всем признакам аварийности, оно опасно для проживания, а чиновники не хотят признавать его таковым, проведите независимую экспертизу технического состояния дома и обратитесь с этим документом в суд.
Получить достойную замену
Попробуем разобраться, как правильно нужно действовать в такой ситуации, чтобы получить достойную замену имеющемуся жилищу. Рассмотрим два варианта развития событий. Первый – Вы считаете, что Ваш дом непригодный для жилья, но в Программу расселения ветхого и аварийного жилья здание не включено. В этом случае Вам необходимо написать заявление в администрацию района. Процедура признания жилого дома аварийным регулируется Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», а осуществляет признание специальная межведомственная комиссия.
Собственник помещения может также стать членом комиссии, но лишь с правом совещательного голоса. Комиссия примет окончательное решение о признании дома непригодным для проживания. Если жить в доме не представляется возможным, а комиссия не признала его непригодным, то Вы можете оспорить это решение, заказав независимую строительно-техническую экспертизу. Она и будет Вашим главным доказательством в суде.
Второй вариант - ваш дом уже признан ветхим или аварийным и включен в Программу расселения. В этом случае вам будет предоставлено новое жилье в соответствие с законом. Вы получите столько же квадратных метров, сколько у Вас было ранее. В отдельных случаях жилье дается по нормам предоставления, то есть 15 квадратных метров на человека. Чтобы получить «норму», Вам необходимо доказать, что Вы относитесь к группе нуждающихся и малоимущих граждан. Возможность получения жилья по нормам предоставления определяет суд.
Если Вы являлись нанимателем по договору социального найма, то Вам будет предоставлено новое жилье по договору социального найма. Если Вы являлись собственником помещения, то помимо предоставления жилья возможен также вариант выкупа. В случае, если Ваша квартира выкупается, то размер денежного возмещения должен позволить Вам приобрести аналогичное жилье, которое, разумеется, не находится в состоянии аварийности. В случае материального возмещения выкупная цена часто бывает занижена. Это обусловлено тем, что покупатель (в нашем случае – городские власти) использует для оценки стоимости помещений сравнительный подход, при котором рыночная стоимость определяется путем сравнения цен аналогичных жилых помещений в аварийном состоянии. Вы вправе оспорить такое определение стоимости через суд. Заказав оценку жилья у независимого оценщика, Вы получите реальную стоимость Вашей квартиры. Практика показывает, что в большинстве случаев суд встает на сторону истца.
Помимо рыночной стоимости утраченной квартиры или комнаты в выкупную цену должны войти все убытки, понесенные Вами в результате вынужденного переезда. Сюда входят расходы на организацию переезда, расходы, связанные с изменением места жительства (удаленность от работы собственника, например, влекущая за собой увеличение трат на бензин или на проезд в общественном транспорте). Если до приобретения нового жилья Вы вынуждены снимать квартиру, то Вы также вправе потребовать компенсации арендной платы. Возмещаются также расходы на оформление права собственности на новое жилье и оплата риэлтерских услуг.