Одна из главных причин сокращения потребительского спроса на объекты жилой недвижимости – изменения условий ипотечного кредитования. Деловая активность на рынке ипотеки снизилась чуть ли не до нуля: банки не готовы выдавать ипотечные кредиты в прежнем объеме, а большинство потенциальных заемщиков не готовы их брать.
Таким образом, основная нынешняя деятельность банков в этой сфере сводится к обслуживанию ранее выданных кредитов.
Специалисты отмечают, что покупать квартиру по ипотеке сейчас невыгодно. Во-первых, разнообразием программ ипотечный рынок не радует: если раньше в Москве ипотечные кредиты выдавали более 400 банков, то сейчас – не более десяти. Во-вторых, средний уровень процентной ставки поднялся до 20% годовых. Во многих банках уровень процентных ставок по ипотечному кредиту иначе как заградительным не назовешь. В-третьих, ужесточились требования банков к заемщикам. Если раньше банки рассматривали серый доход заемщиков, то сейчас во внимание принимается только официально подтвержденная зарплата.
Многие потенциальные заемщики стали считаться ненадежными в зависимости от сферы деятельности. Например, очень сложно получить одобрение кредитной комиссии владельцам собственных маленьких компаний, специалистам в сферах недвижимости и строительства, банковской деятельности, розничной торговли. "Даже если потенциальный заемщик подходит всем жестким критериям, банк может не одобрить выдачу кредита – ведь существует риск, что стоимость недвижимости может снова снизиться, а выдача кредита в условиях риска снижения стоимости залога нецелесообразна", – говорит Дмитрий Таганов (корпорация "ИНКОМ").
С другой стороны, люди сами не обращаются в банки. И причина не только в экономических факторах, сколько в отсутствии уверенности в завтрашнем дне. Некоторые семьи могут позволить себе оплачивать кредит даже по таким высоким процентным ставкам, но никто не знает, что будет завтра с его бизнесом или зарплатой. Сегодняшний успешный топ-менеджер завтра может оказаться без работы. Поэтому срабатывает житейское правило: не уверен в будущем – не связывай себя многолетними обязательствами.
Впрочем, даже в этих условиях есть возможность купить квартиру в кредит – и она может стать действительно выгодной, если большая часть денег для покупки уже имеется. Выходом может стать не только ипотека, но и потребительский кредит. "Даже в условиях повышенного процента переплата за квартиру (в среднем 4-10%), как правило, сводится на нет за счет того, что цены сегодня на 15-20, а иногда и на все 30% ниже, чем в прошлом году. А учитывая, что в перспективе цены вырастут, вложения тем более оправданы", – говорит Алексей Кудрявцев (компания "МИАН").
Но что делать тем, у кого "живых денег" нет? На этот случай существуют схемы под залог имеющейся недвижимости. К примеру, вполне реально переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную: под залог имеющейся квартиры вы получаете кредит, большая часть которого покроет стоимость нового жилья. Продав квартиру, покупатель расплачивается с банком, а оставшуюся сумму, которая уже не будет критичной, можно погасить в течение нескольких лет. Сегодня, пока цены не растут, хорошее время для альтернативных сделок, даже при необходимости привлечения потребительского кредита...
Оксана Самборская