Участники приватизации
Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в Закон о приватизации жилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства РФ не допускался. Федеральный закон N 54-ФЗ по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.
Дополним наше вступление к данной главе еще одним "историческим" отступлением, необходимым для полного понимания вопроса, который мы разберем в этой части нашего разговора. Начиная с 31 мая 2001 года приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут. Важно и то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.
Итак, согласно Закону РФ от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г.) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
1. Поговорим более подробно о сказанном выше. Первое, необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ (ранее он определялся ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г.). К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
2. Второе, приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом.
3. Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11.08.94 N 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона.
Новизна этих норм состоит в следующем:
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;
- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2);
- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);
- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);
- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7);
- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).
4. Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность).
Ускорение процесса приватизации жилья путем установления конкретного срока окончания приватизации жилья, повышения квартплаты для нанимателей жилых помещений и др. не отвечает основным принципам Закона. Например, 9 октября 1996 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в котором предусматривалось право законодательных органов субъектов Российской Федерации устанавливать конкретные сроки окончания бесплатной приватизации государственного жилья. Президент РФ 13 ноября 1996 г. отклонил указанный Федеральный закон, указав на неконституционность такой нормы. Было отмечено, что фактически субъектам Российской Федерации предоставляется право отменять действие федерального закона на своих территориях, а также право ограничивать право граждан на приватизацию жилья. В этой связи Федеральный закон нарушает Конституцию РФ, в частности ч. 2 ст. 55, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина.
Эта "идея" находила отражение и в Московской программе "Жилище", утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 19.09.95 N 782, которая предусматривает в качестве условий осуществления жилищной реформы "установление конечного срока (например, 2-3 года) бесплатной приватизации". Указанное положение на практике ни на территории г. Москвы, ни на территории других субъектов Российской Федерации не было реализовано. Однако предложения об установлении сроков осуществления приватизации жилья в Российской Федерации или вообще о запрете бесплатной приватизации жилья продолжают раздаваться. Представляется, что основная цель таких предложений - желание местных органов побыстрее передать населению убыточный жилищный фонд и соответственно сократить расходы из местных бюджетов на эти цели.
5. Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья другими лицами, которые не стали собственниками? Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10), рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Исключение составляют три случая:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;
- имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.
Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является их совместной собственностью. Федеральным законом от 15.05.01 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" из ч. 1 ст. 2 исключены слова "(совместную или долевую)". Следовательно, теперь (после принятия указанного Федерального закона) при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только в долевую собственность.
Какие последствия приватизации жилого помещения с передачей его гражданам в общую долевую собственность? Это порождает определенные права и обязанности у участников общей долевой собственности. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/2 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.
6. Запись в ч. 1 ст. 2 о том, что "жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних", необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Это положение носит императивный характер; иными словами, при приватизации жилого помещения в обязательном порядке должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ - это родители (усыновители), опекуны и попечители, также органы опеки и попечительства.
7. Статья 2 была дополнена в 1994 г. ч. 2 и 3 в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В указанных случаях инициативу по передаче в собственность несовершеннолетних занимаемого жилья должны проявить их законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 ГК РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители или опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет - родители, усыновители или попечители (ст. 26 ГК РФ). В отличие от названных статей ГК РФ в ст. 2 Закона о приватизации предусмотрены "дополнительные гарантии" по решению этого вопроса: приватизация осуществляется с предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства. В чем заключается необходимость участия в этих случаях органов опеки и попечительства - сказать трудно, поскольку согласно Закону (это вытекает из ч. 2) жилье в обязательном порядке должно быть передано в собственность несовершеннолетних.
8. Часть 3 ст. 2 в 1998 г. была изменена и текстуально повторяет п. 5 ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.96 N 159-ФЗ (в ред. ФЗ от 08.02.98 N 17-ФЗ; от 07.08.2000 N 122-ФЗ; от 08.04.02 N 34-ФЗ).
Эта часть касается оставшихся проживать в жилом помещении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В ней указан иной перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетних при оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.
Установлен и трехмесячный срок, в течение которого указанные лица в интересах несовершеннолетних должны принять меры по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (ранее был шестимесячный срок). Полагаем, что указанный срок должен служить ориентацией для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, и его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. Понятия "дети-сироты" и "дети, оставшиеся без попечения родителей" даны в ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".
Дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. Дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка, оставшегося без попечения родителей, в установленном законом порядке.
В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета (см. ч. 4 настоящей статьи). Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.
В частности, в п. 4 "Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в городе Москве" указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном Постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.
Документы, необходимые для приватизации жилья
Эту главу нашей книги можно было бы озаглавить: практическая приватизация жилых помещений.
Взвесив все положительные и отрицательные последствия приватизации занимаемого вами жилья и приняв решение о приватизации своего жилища, вам необходимо убедить всех членов семьи в правильности принятого вами решения и получить их согласие.
Затем необходимо решить, на кого из членов вашей семьи (зарегистрированных по данному адресу) приватизировать жилье. После этого начинается процесс оформления.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:
1. Оригинал ордера или Выписка из решения с договором социального найма - в ЕИРЦ (копия и оригинал).
2. Копия финансового лицевого счета - в ЕИРЦ (копия и оригинал).
3. Выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).
4. Справка со старыми паспортными данными и причиной замены паспорта (при замене гражданами паспортов с июля 1991 г.) - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал)
Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.
Справка о переименовании адреса (в ордере, несоответствии адресов в паспорте БТИ) - в БТИ (копия и оригинал).
5. Экспликация, поэтажный план. Указанный адрес, должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте - в БТИ (копия в 2-х экземплярах оригинал).
6. В случае прибытия на жилую площадь после 01.07.1991 года - выписка из домовой книги, если проживали в г. Москве - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).
Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.
7. В случае прибытия после 01.07.1991 года до 31.01.1998 года на жилую площадь из других регионов России (в т.ч. Московская область) - справку БТИ. Регистрационная палата - после 31.01.1998 года справки об участии в приватизации по прежнему месту жительства и выписку из домовой книги.
8. Оригинал и копия документов о назначении опекуном, разрешение Главы управы на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном.
9. Документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении до 14 лет - оригиналы и копии).
10. Копии документов, подтверждающие личность в развернутом виде: паспорт РФ - 2 стр. (фото) - 4-5 стр. (вся регистрация).
11. Если на площади проживали дети до 18 лет и выбыли на момент приватизации, то с места регистрации детей - выписку из домовой книги.
12. Договор социального найма на обменные ордера от 2000 года.
13. Договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае изменения в составе семьи заявителей с данными, указанными в ордере (жилищные группы районов)
14. В случае прибытия на площадь из-за границы после 01.07.1991 года - справку о регистрации (прописки). Посольство.
15. Справку о дате постройки дома (паспортный стол).
Здесь мы приводим наиболее полный список необходимых документов, но в зависимости от ситуации некоторые из документов вам не потребуются.
Следует довести до сведения читателя, что с 2004 года, во всех округах г. Москвы начался прием граждан, желающих оформить приватизацию занимаемых жилых помещений, с подготовкой документов в режиме "одного окна"
Оформление документов на передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений муниципального жилищного фонда в режиме "одного окна" проводится в следующем порядке:
Служба "одного окна":
1. Граждане, изъявившие желание приватизировать квартиру (комнату), обращаются на первичный прием в отдел приватизации и оформления прав собственности Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Центральном административном округе.
1.1. На прием обращаются все члены семьи старше 14 лет при наличии паспортов, свидетельств о рождении детей и ксерокопий указанных документов.
1.2. В случае прибытия граждан в приватизируемое жилое помещение позднее 01.09.1991 г. граждане на первичный прием представляют документы, свидетельствующие о неиспользованном праве на участие в приватизации.
1.3. Граждане подписывают заявление о подготовке документов на приватизацию в режиме "одного окна", установленного образца, которое формируется с использованием действующей программы "Приватизация (подготовка документов)".
1.4. Ответственные сотрудники отдела приватизации информируют граждан о необходимости оплаты за оформление документов (изготовление документов БТИ, оформление, в случае необходимости, договора социального найма, регистрация права собственности, оформление нотариальной доверенности для представления документов на госрегистрацию) и выдают необходимые квитанции.
1.5. Прием заявлений граждан с необходимыми документами фиксируется в журнале обращений.
1.6. Ответственные сотрудники отдела приватизации с использованием действующей программы "Приватизация (подготовка документов)" формируют запросы документов в БТИ, жилищные организации (ДЕЗ, ЕИРЦ) с целью получения следующих документов:
- Ордер (или выписка из распоряжения на право заключения договора социального найма - оригинал) на занимаемое жилое помещение.
- Выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных на данной жилой площади в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера.
- Копия финансового лицевого счета при оформлении приватизации комнат в квартирах коммунального заселения или отдельных квартир в случае утери ордера.
- Справка о данных предыдущих документов, удостоверяющих личность, с указанием причины замены за период с 01.09.1991
- Поэтажный план и экспликация квартиры.
2. Управление Департамента:
2.1. После проверки документов, полученных по запросам из БТИ и ЕИРЦ, приглашает граждан для дальнейшего оформления документов.
При предъявлении гражданами документов об оплате, с использованием компьютерной программы "Приватизация (подготовка документов)" оформляются:
- договор социального найма (в случае необходимости),
- договор передачи,
- доверенность на представление документов на государственную регистрацию.
2.2. Договор подписывают все члены семьи, старше 14 лет при наличии паспортов, свидетельств о рождении детей.
2.3. В журнале регистрации договоров передачи делается соответствующая запись о заключении договора.
2.4. Документы в установленном порядке направляются на государственную регистрацию
2.5. В случае наличия в документах, полученных из БТИ, ЕИРЦ фактов несанкционированного переоборудования, наличия подсобных помещений, а также несоответствия сведений в документах, сообщения о задолженности по оплате коммунальных услуг готовится письмо в соответствующую организацию (БТИ, МВК, ЕИРЦ) и заявителям о приостановлении оформления документов.
В случае отсутствия ордера в представленных ЕИРЦ документах вопрос выносится на рассмотрение общественной жилищной комиссии округа для получения разрешения на приватизацию при отсутствии ордера, о чем заявители также должны быть уведомлены.
2.6. При поступлении зарегистрированных документов о собственности граждане (все члены семьи старше 14 лет с паспортами и свидетельствами о рождении детей) приглашаются в отдел приватизации для их получения.
Документы, выдаваемые регистрирующим органом
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации" (прил. 3). Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.
Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться ст. 125, 209, 212-215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Законом такое право предоставлено и государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.
Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять Главное управление Федеральной регистрационной службы на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ).
Частью 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние..." Данное положение следует применять с учетом ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних; его целесообразно было бы и поместить в ст. 2, а не в ст. 7. Тем не менее, не следует делать вывод об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения. В частности, в "Примерном положении о приватизации" (п. 3) указано, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение; отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Аналогичное разъяснение дано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", где говорится о возможности отказа со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности на квартиру - "отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных органов".
На практике органы опеки и попечительства, как правило, настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи.
В заключение скажем, что в итоге на руки вы должны получить кроме прочего, самое основное, а именно правоустанавливающие документы, таких документов всего два: договор передачи и свидетельство собственности на жилище, перечисленные документы выдаются собственникам под роспись с указанием даты в журнале учета выдачи документов. Берегите их и храните в надежном месте, не рекомендуем давать их в руки незнакомым или малознакомым людям.