Кризис обрушился на Сочи крайне не вовремя — в самый разгар подготовки к Олимпиаде. C одной стороны, он опустил с небес на землю взвинтивших цены застройщиков и продавцов вторичного жилья, с другой — заморозил многие заявленные проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости.
В июле 2007 года, после объявления итогов конкурса на право проведения Олимпийских игр - 2014, цены на недвижимость в Сочи резко пошли вверх - буквально за год будущая олимпийская столица стала одним из самых дорогих городов в стране. По некоторым данным, недвижимость в Сочи подорожала более чем в два раза.
Однако активный рост цен на сочинскую недвижимость сбавил темпы еще до кризиса – стоимость жилья стала настолько высока, что перестала соответствовать возможностям потенциальных покупателей. В город сразу же ринулись инвесторы, желавшие хорошо заработать на олимпийской стройке - в числе заявленных проектов преобладали жилые комплексы не ниже бизнес-класса. По мнению председателя совета директоров холдинга "Миэль", которое приводит BFM.ru, все они были рассчитаны не на местных потребителей, а на москвичей, питерцев и представителей других богатых регионов. В результате рынок Сочи оказался затоварен жильем классов бизнес, премиум и де-люкс. Спроса на такое жилье сейчас практически нет, при этом жилья для обычных людей (эконом-класса), в том числе для иногородних "без претензий" - не хватает.
Кроме того, результатом активного роста цен стало несоответствие стоимости недвижимости уровню развития города. Как сообщил BFM.ru вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев, Сочи обогнал по уровню цен на жилье некоторые известные зарубежные курорты: например, стоимость недвижимости на Лазурном берегу во Франции оценивалась в 3 тысячи евро за квадратный метр, а в Сочи она составила 4 тысячи евро. При этом развернувшееся в будущей олимпийской столице строительство несколько снизило уровень комфортности проживания в городе. Как рассказал Апрелев, некоторые сочинцы, поняв, что их город превращается в вечную стройку, начали продавать свои квартиры и перебираться в другие города на Черноморском побережье.
Сегодня можно с уверенностью говорить о том, что масштабная стройка в Сочи затянется надолго — компании сосредоточены на завершении уже строящихся объектов, а новые проекты отложены до лучших времен. "Итоги 2008 года оказались не слишком оптимистичными: объемы строительства в Сочи упали, равно как и объемы ввода жилья в эксплуатацию, - рассказала "Ленте.Ру-Недвижимость" директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - Если в 2007 году было введено около 500 тысяч квадратных метров, то в 2008 году - только 193 тысячи. Из дорогих объектов, которые представляют основой интерес для столичных покупателей, в эксплуатацию был сдан только элитный жилой комплекс "Миллениум Тауэр".
Эксперт также отметила, что ситуация на рынке жилой недвижимости "потянула" за собой проекты и из других сегментов, в частности гостиничного, так как именно за счет жилых проектов, как наиболее ликвидных, планировалось финансировать гостиничные, рекреационные и другие, более капиталоемкие, проекты.
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце февраля 2009 года на рынке новостроек Сочи на различных стадиях строительства находились более 100 многоквартирных жилых домов общей площадью 1,5 миллиона квадратных метров. С началом кризиса возведение большинства объектов, находящихся на начальных стадиях строительства, было приостановлено (в их числе жилые комплексы "Долина", "Сияние Сочи" и "Голливуд"), а объекты, близкие к завершению, достраиваются медленно.
Эксперты также отмечают, что застройщики жилья бизнес- и элитного классов вынуждены не только продлевать сроки реализации проектов, но и пересматривать их концепции. Например, компания "Кловер Групп" решила перепроектировать свой жилой комплекс "Остров мечты", чтобы уменьшить площади квартир. Строители считают, что это удешевит квартиры и, как следствие, увеличит темпы продаж.
Директор по развитию сочинской компании "Аксель Групп Девелопмент" Валентин Бескровный рассказал "Ленте.Ру-Недвижимость", что в состоянии "глубокой заморозки" находятся в основном небольшие объекты, а застройщики крупномасштабных проектов существенно снизили темпы работ или на их стройплощадках, как минимум, создается видимость деятельности — там зачастую можно увидеть несколько единиц строительной техники.
Однако кризис принес и положительную тенденцию на рынок недвижимости Сочи: цены на жилье с сентября начали снижаться — таким образом был ликвидирован раздувшийся ценовой "пузырь".
На первичном рынке ценовые корректировки выражаются как в форме скидок, так и в форме прямого изменения прайс-листов. В среднем снижение цен составило 25-30 процентов, в отдельных случаях объекты продаются с 50-процентным дисконтом.
"Застройщики так долго стояли на своих взлетевших после объявления об Олимпиаде ценах, что для начала их снижения действительно нужен был серьезный повод, - отметила Ольга Широкова, добавив, что даже на вторичном рынке, который традиционно наиболее устойчив к ценовым корректировкам, можно найти объекты, предлагающиеся со скидкой в 50 процентов.
По данным MACON Realty Group, в настоящее время стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке жилья Сочи в домах эконом-класса составляет 50-70 тысяч рублей, в бизнес-классе – 85-160 тысяч рублей, и в элитном сегменте 175-345 тысяч рублей.
Валентин Бескровный из "Аксель Групп Девелопмент", в свою очередь, отмечает, что общей тенденции ценообразования на рынке новостроек нет – все зависит от текущей потребности застройщиков в средствах. "Те, кому деньги очень нужны, "сливают" площади в строящихся домах и по 40 тысяч рублей за метр, но нет никакой уверенности, что эти дома будут достроены, - рассказал он "Ленте.Ру-Недвижимость".
Делать оптимистичные прогнозы на ближайшую перспективу пока никто не решается. Эксперты отмечают, что снижение цен практически остановилось и до конца 2009 года существенных изменений не произойдет. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от двух факторов. В первую очередь от спроса, который сегодня хотя и несколько активизировался, но абсолютно недостаточен, чтобы оживить рынок, а также от состояния финансовой сферы, восстановление которой возможно только с выходом отрасли из кризиса.
В 2009 году увеличения темпов строительства не ожидается — по данным Blackwood, в эксплуатацию будет введено не более 300 тысяч квадратных метров жилья. Специалисты компании "ФинессКо" уточняют, что в эксплуатацию будут введены 80 процентов площадей, которые не вышли в прошлом году. Пока получить финансирование для новых проектов практически невозможно ни со стороны банковской системы, ни со стороны конечного потребителя.
Что касается долгосрочных оптимистичных прогнозов — это в большей степени надежда на то, что государство не откажет застройщикам сочинских проектов в помощи и будет тянуть их изо всех сил, поскольку само заинтересовано в том, чтобы к 2014 году регион был по высшему классу подготовлен к проведению Олимпиады. В худшем случае Сочи встретит гостей Олимпийских игр недостроями, прикрытыми рекламными растяжками.
Мария Мягкова