Повсеместное снижение арендных ставок, а также значительный рост курса иностранной валюты привели к возникновению финансовых противоречий между арендаторами и собственниками квартир. Арендодатели хотят получать арендную плату либо в долларах или евро, либо в рублях, но с привязкой к валютному курсу — сегодня для них это единственный способ сохранить уровень дохода от аренды. Но такая система расчетов ухудшает положение арендаторов, поскольку большинство из них получает зарплату в рублях, а на повышение оплаты труда в условиях кризиса могут рассчитывать немногие.
Еще три-четыре месяца назад большинство собственников квартир (почти 90 процентов) устанавливали ставки в рублях. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев отмечает, что в период снижения курса американской валюты (когда доллар находился на отметке 23,24 рубля) владельцы квартир стали массово переходить на рублевые ставки. Такая ситуация сохранялась на рынке довольно долго. Иностранная валюта, в основном, использовалась только при позиционировании объекта на рынке аренды, тогда как оплата производилась по рублевым ставкам. Оставался также весьма незначительный процент арендодателей, предпочитавших получать оплату по курсу евро или доллара. Однако уже к середине осени прошлого года ситуация начала меняться.
В октябре существенно увеличилось количество предложений на рынке аренды, причем как за счет новых, никогда ранее не сдававшихся квартир, так и за счет тех, которые уже фигурировали в риэлторских базах данных. Потенциальным арендаторам ситуация была на руку — боясь упустить хорошего клиента, собственники охотнее шли на уступки при обсуждении цены и условий оплаты. Однако уже в январе обозначилась новая тенденция — владельцы начали переводить рублевые ставки в доллары и евро.
На 31 декабря 2008 года официальный курс европейской валюты составлял 41,4411 рубля, а американской - 29,3804 рубля. По состоянию на 30 января официальный курс доллара, установленный Центробанком, впервые превысил отметку в 35 рублей, а евро стал стоить более 45 рублей.
Риэлторы отмечают, что пока основное количество сделок по-прежнему осуществляется по рублевым фиксированным ставкам, однако процент собственников, фиксирующих ставки в валюте, значительно вырос.
"В январе таких собственников уже было около 20-30 процентов, - отмечает генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI Валерий Барнинец. - Люди боятся потерять доход. Не стоит забывать о том, что существенная часть квартир, которые сейчас сдаются, приобреталась на кредитные деньги. Поэтому положение самих собственников в нынешней ситуации - не самое благополучное".
Однако валютные арендные ставки арендаторов не устраивают — доходы большинства жителей Москвы и Подмосковья привязаны к рублю, а не к иностранной валюте, поэтому фиксированная ставка в долларах или евро для них означает постоянно повышающуюся арендную ставку. При этом на повышение оплаты труда в условиях экономического кризиса людям, как правило, рассчитывать не приходится. Кроме того, с учетом кризиса многие столкнулись со снижением зарплат, да и цены на основные товары продолжают активно ползти вверх.
"Только в том случае, если арендатор в настоящий момент, когда курс доллара постоянно растет, получает зарплату в долларах, ему выгоднее зафиксировать ставку и оплачивать наем квартиры в долларах, - поясняет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Если арендатор получает зарплату в рублях, для него, конечно, предпочтительнее рублевые ставки, позволяющие не потерять в курсовой разнице".
Руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир компании PENNY LANE REALTY Вадим Ламин, в свою очередь, отмечает, что даже те собственники, у которых договоры были заключены ранее с фиксацией арендной ставки в рублях, сегодня просят помочь в переговорах с арендаторами на тему перерасчетов ставки на курс иностранной валюты, что зачастую противоречит условиям договора.
"В связи с девальвацией рубля переориентация собственников на иностранную валюту была ожидаема, - считает эксперт. - Но говоря об уместности такой схемы, мы понимаем, что конъюнктура рынка - дело рук самих игроков, все зависит от их договоренностей".
По данным аналитиков компании DOKI, на сегодняшний день средние арендные ставки на однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве составляют около 700 долларов, 515 евро или 23,7 тысячи рублей в месяц. "Двушки" того же сегмента стоят 800 долларов, 600 евро, 27,3 тысячи рублей в месяц. Трехкомнатные квартиры эконом-класса сдаются по цене 1270 долларов, 950 евро, 43,1 тысячи рублей.
В сегменте бизнес-класса однокомнатные квартиры предлагаются по цене 1150 долларов, 850 евро, 39,1 тысячи рублей. За двухкомнатные собственники просят 1500 долларов, 1100 евро, 51,5 тысячи рублей, за трехкомнатные — 2300 долларов, 1700 евро, 82,4 тысячи рублей в месяц. Арендная ставка на элитные однокомнатные квартиры составляет в среднем 1700 долларов, 1200 евро, 59,8 тысячи рублей, на двухкомнатные — 2800 долларов, 2100 евро, 100 тысяч рублей. Элитные "трешки" сдаются по цене 4500 долларов, 3200 евро, 154 тысячи рублей.
Тем не менее, руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов не считает ситуацию критической для потенциальных арендаторов - устанавливать арендную ставку в долларах или евро могут себе позволить владельцы наиболее ликвидных квартир, на которые спрос даже в условиях кризиса превышает предложение.
"Далеко не все зависит от желания одной из сторон, в данном случае — арендодателя, - утверждает эксперт. - Сейчас арендный рынок – это рынок арендатора. В целом по рынку предложение превышает спрос, арендные ставки снижаются. Поэтому наниматели жилья имеют все возможности диктовать свои условия. В условиях острой конкуренции владельцам арендных квартир чаще всего приходится идти на уступки и устанавливать арендную ставку в удобной для них валюте, а для подавляющего большинства арендаторов – это российский рубль".
С ним соглашается и Валерий Барнинец из DOKI, который полагает, что наметившаяся тенденция вряд ли позволит собственникам отыграть снижение арендных ставок, начавшееся в конце прошлого года и продолжающееся по сей день. По данным аналитиков компании, только в первые две недели 2009 года арендные ставки в самом популярном сегменте однокомнатных квартир снизились на 6,4 процента. По мнению Барнинца, рынок аренды находится ближе всего к реальным доходам населения. И здесь меньше маневров для собственников, так как им (в отличие от продавцов квартир или застройщиков), приходится в большей степени учитывать ситуацию в экономике.
"В январе рынок аренды заметно оживился, количество сделок увеличилось на 15 процентов, - комментирует эксперт. - Но мы проявляем осторожный оптимизм, так как активизация во многом связана с переездом арендаторов из дорогих квартир в дешевые и с кооперацией (когда те, кто снимали отдельную квартиру, теперь снимают двухкомнатную или трехкомнатную совместно по 3-6 человек). Это будет продолжаться месяца два-три, а затем может наступить резкое снижение спроса на квартиры в аренду. И вот тогда рынок аренды может подвергнуться максимальному негативному давлению".
Мария Мягкова