Традиционно считалось, что несправедливые цены на жилье установлены лишь в нескольких центральных регионах, и именно в этих регионах следует ждать удешевления недвижимости.
Но в связи с мировым финансовым кризисом стали появляться прогнозы, что цены на жилье будут падать на 50%-60% в целом по России. Аналитический центр www.irn.ru решил разобраться в том, насколько оправданы такие ожидания. Для начала, следует отметить, что стоимость 1 кв. м жилья в большинстве регионов (в 57 из 83) на данный момент находится в пределах от $1 тыс. до $2 тыс., однако средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России, по данным Росстата, составляет около $2,4 тыс. К концу III квартала 2008 года, то есть к началу кризиса, 1 кв. м жилья стоил дороже, чем в среднем по России, только в 7 регионах.
Помимо традиционных Москвы и Санкт-Петербурга в этот список попали Московская, Калужская и Сахалинская области, Краснодарский край и Ненецкий автономный округ. При этом если не брать в расчет эти 7 регионов, то средняя стоимость 1 кв. м жилья в целом по России составит $1,6 тыс. На графике динамика средней стоимости 1 кв. м в целом по России без учета 7 указанных регионов отражена толстой красной линией с желтыми квадратами и названа "основным трендом". Следует отметить, что вплоть до конца 2004 года разница между средней стоимостью 1 кв. м по всем регионам России и средней стоимостью 1 кв. м жилья без учета 7 указанных регионов стабильно составляла порядка $150. Но, начиная с IV квартала 2004 года, она стала расти. Следовательно, на этот уровень среднюю стоимость жилья в России поднимали именно эти 7 регионов.
Примечательно в данном случае то, что в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга ни в 1 из этих регионов на протяжении всех тех лет, пока цены на жилье в России росли, средняя цена 1 кв. м жилья не была стабильно выше среднего уровня цен в целом по России, она то опускалась ниже этого среднего уровня, то поднималась выше него. Причем в некоторых из них средняя стоимость 1 кв. м жилья стала выше среднероссийской только в последние годы. Схожая картина наблюдается и на первичном рынке.
Если посмотреть на динамику соотношения среднероссийских цен и среднего уровня стоимости 1 кв. м жилья в целом по России без учета 7 указанных регионов, то может возникнуть впечатление, что снижение цен в целом по России может составить 40%.
Учитывая, что на указанный выше уровень среднероссийские цены "задрали" 7 регионов, то снижение цен на 40%, коснется, скорее всего, их. Однако, примечательно, что на первичном и на вторичном рынках сильно отличаются друг от друга списки регионов, где стоимость жилья по итогам III квартала 2008 года оказалась выше среднероссийских цен. Жилье дороже среднероссийского уровня одновременно на первичном и на вторичном рынках только в 5 регионах. Помимо Санкт-Петербурга и Москвы такое явление наблюдается в Московской, Калужской и Сахалинской областях. Очевидно, что если где и можно ожидать значительного падения цен, то в этих регионах. Однако всем известно, что уровень падения определяется, прежде всего, не ценой самой по себе, а уровнем платежеспособного спроса. В качестве индикатора, отражающего доступность жилья, традиционно принято брать срок необходимый для накопления на покупку среднестатистической квартиры. При этом всем опять-таки давно известно, что в России этот индикатор измеряется десятками лет, то есть, по сути, является не индикатором доступности, а индикатором недоступности жилья. Но для определения уровня платежеспособного спроса он вполне показателен. В данном случае важно то, какими темпами изменялся срок накопления на квартиру в разных регионах. За 100% был принят срок накопления в I квартале 2002 года, когда рынок недвижимости уже ожил после кризиса 1998 года.
По данным аналитического центра www.irn.ru, уровень недоступности жилья в Москве повышался в течение всех последних лет очень высокими темпами. Однако, оказывается, что этот темп далеко не самый высокий. В 63 из 83 регионов страны он оказался выше. При этом из этих 63 регионов в 15 темп увеличения недоступности жилья на протяжении всех последних 7 лет превышал московский.
На первичном рынке также много регионов, в которых уровень недоступности жилья оказывается выше, чем в Москве, но все же их меньше, чем на вторичном, 35 против 63. И из этих 35 всего в 3 регионах темп повышения недоступности жилья стабильно в течение всех последних 7 лет превышал московский по индексу ИРН.
При этом темп повышения недоступности жилья превышал московский по индексу ИРН одновременно на первичном и на вторичном рынках в 34 регионах. Если жилье в этих регионах еще более недоступно, чем в Москве, это должно отражаться и на спросе. Либо он очень высок из-за притока мигрантов, либо цены на жилье давно встали. Между тем, для того, чтобы снижение цен на жилье было высоким, до начала коррекции недвижимость должна была бы дорожать также высокими темпами. И, как оказалось, есть много регионов, где темпы опережают московские по индексу ИРН. И хотя их не преобладающее число, но все же достаточно - 36. А в 6 из них темпы подорожания жилья в течение всех последних 7 лет стабильно опережали московские по индексу ИРН.
Регионов, в которых жилье на первичном рынке подорожало за прошедшие 7 лет больше, чем в Москве по индексу ИРН, примерно столько же, сколько и на вторичном, - 31. Но из них всего в 1 - Владимирской области - темпы подорожания жилья стабильно опережали московские по индексу ИРН.
ри этом темпы подорожания жилья по прошествии 7 лет опережают московские и на первичном и на вторичном рынках одновременно в 26 регионах. Если свести воедино показатель недоступности жилья и темпы подорожания, то оказывается, что в 21 регионе жилье, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, переоценено как минимум в такой же мере, как и в Москве. Примечательно, что из 7 регионов, где цены на жилье на вторичном рынке выше среднероссийских, в список 21 региона попали только 2 федеральных образования (Санкт-Петербург и Калужская область), а на первичном - 3 (Нижегородская, Тверская и Калужская области), в 10 регионах на вторичном рынке (Тверская, Липецкая, Ленинградская, Костромская, Вологодская, Владимирская и Нижегородская области и республики Карельская, Коми и Алтай) недвижимость хоть и дешевле среднероссийского уровня, но дороже, чем это демонстрирует основной тренд.
На первичном рынке в эту категорию попали 9 федеральных образований (Ленинградская, Тульская, Белгородская, Владимирская, Вологодская, Липецкая и Псковская области и республики Карелия и Коми). Кроме того, в число 21 региона попали 8 областей и 1 республика где стоимость жилья на вторичном рынке ниже основного тренда (Ульяновская, Астраханская, Белгородская, Тульская, Псковская, Смоленская, Курская и Ивановская области и Республика Адыгея). На первичном рынке таких оказалось 6 областей и 2 республики (Костромская, Астраханская, Ульяновская, Смоленская, Ивановская и Курская области и республики Алтай и Адыгея). Таким образом, по мнению специалистов компании "Индикаторы рынка недвижимости", значительного снижения цен можно ждать и в регионах, где жилье далеко не самое дорогое.