То, что банки стараются не связываться с ипотечными кредитами на покупку квартир в новых домах, не означает, что они не работают на первичном рынке.
В каждом кредитном учреждении часть кредитов все-таки направлена на покупки в новостройках. Эта часть обеспечивается договоренностями банков с застройщиками или дружественными инвесторами. Иногда банки сами являются инвесторами. Получить ипотечный кредит на квартиру в новостройке в таких банках можно. Ссуды выдаются на покупку квартир в строящихся многоквартирных домах, которые входят в утвержденные банками списки объектов. Кредитные организации рассматривают возможность предоставления займа на приобретение квартиры и в строящихся домах, но это происходит, только если у застройщиков на руках уже есть акт приемки. Также для участия в ипотечных программах рассматриваются дома, документы по которым предоставляют крупнейшие агентства недвижимости.
Ситуация на рынке такова, что банки стали чуть ли не единственной надеждой застройщиков, так как купить квартиру на свои деньги при нынешних ценах мало кому под силу. И застройщики очень заинтересованы в сотрудничестве как с банками, так и с ипотечными брокерами. Брокеры – это звено, которое связывает застройщика с банком, так как их работа помогает аккредитовать строящиеся дома в тех банках, где у потенциального покупателя есть больше шансов получить кредит. Польза от работы брокеров есть и у банков, так как брокеры приводят в банк новых клиентов, и у самих заемщиков, которым кредитное учреждение облегчает поиск квартиры.
Но банки верны своей политике и постоянно перестраховываются, поэтому покупатель должен быть готов к тому, что за повышенный риск – а степень риска определяет сам банк – при выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке придется платить завышенную комиссию или дополнительные проценты. Обычно банки требуют выплачивать повышенный процент до оформления квартиры в собственность, то есть до того момента, когда риски становятся существенно меньше. И берут процентную ставку от 14% до 19% в зависимости от степени риска. Вдобавок банки требуют оформить полный страховой пакет. Ставка на страхование в зависимости от страховой компании колеблется от 1% до 2,3% от первоначальной суммы кредита в год.
Но не стоит забывать, что купить квартиру можно далеко не в каждой новостройке. Самый лучший вариант развития событий для клиента банка – когда новостройка уже находится в списке проверенных банком объектов. Тогда с покупателя снимается головная боль по предоставлению пакета документов от застройщика в банк. Если же новостройка в списках не числится, то, скорее всего, кредит не выдадут. Не выдадут, потому что по каждому конкретному случаю покупки в кредит от застройщика требуется постоянное общение с банком, предоставление документов, на что у застройщиков часто не хватает терпения.
Оптимальный выход из ситуации – найти программу, по которой банк и застройщик заявляют о совместной работе по ряду объектов. Но и тут могут возникнуть проблемы, ведь зная об особом интересе клиентов именно к новостройкам, банки пользуются этим и назначают завышенные процентные ставки.