Оформление ипотеки сегодня вызывает множество вопросов у простых заемщиков: люди опасаются, что банки кредиты либо не выдают вообще, либо предоставляют их на очень невыгодных для клиентов условиях.
Мы попросили разобраться в положении дел на российском рынке ведущих экспертов по "кредитной" недвижимости и можем констатировать, что ситуация действительно сложная.
"Кризис на мировых рынках привел к ограничению и удорожанию кредитных денег, – рассказывает Анжела Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век". – Для многих банков именно иностранные рынки являлись источниками долгосрочного финансирования. Поэтому кредитные учреждения вынуждены снижать объемы кредитования, поднимать ставки, сокращать сроки, вводить дополнительное обеспечение по кредитам".
Первый вопрос, который интересует сегодня любого желающего купить квартиру, это какие банки еще выдают ипотечные кредиты. "Продолжают кредитовать на приобретение жилья Абсолют Банк, Альфа-банк, банк "Барс", ВТБ 24, Городской ипотечный банк, "ДельтаКредит", "Еврофинас Моснарбанк", Национальный резервный банк, Оргрэсбанк, Росбанк, "Сосьете Женераль Восток", "БНП Париба", Райффайзенбанк, – отвечает Марина Юрьевна Галактионова, директор по развитию партнерских отношений "Кредит Макс". – Но даже они кредитуют в существенно меньших объемах".
По словам Марины Галактионовой, многие заемщики боятся, что банки начнут в одностороннем порядке повышать годовые ставки, а это опять может привести к невыплатам, штрафам и формированию негативной кредитной истории клиента. "В последнее время банки, которые выдавали кредиты в разной валюте, выбрали для себя одну, наиболее приемлемую. Например, Росбанк выдает только рублевые кредиты, а "Еврофинанс Моснарбанк" и Городской ипотечный банк – только долларовые. Процентные ставки в рублях в связи с повышением ставки рефинансирования и общей ситуацией в стране выросли сильнее, чем ставки в валюте. С августа этого года количество банков, выдающих кредиты, сократилось в три раза. Полностью отказались от ипотечных кредитов такие активные игроки, как Собинбанк, Русский ипотечный банк, "Кит Финанс", Московский залоговый банк, Московский кредитный банк, банк "Союз", "Ресобанк", банк "Хоум Кредит энд Финанс Банк", – отмечает эксперт.
Как видно из подробного анализа рынка, количество предложений приобретения жилья в кредит действительно уменьшилось. Но выбор у потенциальных заемщиков по-прежнему достаточно широкий, поэтому можно перейти ко второму шагу – выяснению процентных ставок и условий предоставления ипотеки. Напомним, что минимальный первоначальный взнос за квартиру составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. "Процентные ставки по ипотечным кредитам отошли к уровню 2003 года, – предупреждает генеральный директор компании "Кредитный и Финансовый Консультант" Александр Гребенко. – Их рост составил более чем 3–4 пункта. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет 16–18% в рублях и 13–14% в долларах США".
Заемщикам следует реалистически представлять, какими суммами нужно владеть, чтобы только претендовать на одобрение кредита. "Ипотека предполагает (и, вероятно, в течение следующего года ничего существенно не изменится) первоначальный взнос в размере 20–40%, – делает свои расчеты Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер". – Имея на руках требуемую сумму (то есть от 1 000 000 рублей), впору задуматься, в какой валюте их хранить до "лучших времен" и не будут ли потери слишком велики за счет колебаний курсов валют, инфляции. Полностью убрали ипотечные предложения только те банки, для которых они не являлись важным направлением деятельности. Остальные же предпочли оставить ипотеку, но сделать ее фактически малопривлекательной для клиентов. Во-первых, возросли до 15–20% годовых ставки. Во-вторых, повысились внутренние требования к благосостоянию и сфере деятельности потенциальных заемщиков. В-третьих, увеличился первоначальный взнос в среднем до 30% и сократились сроки предоставления кредита (в среднем 15 лет). Первыми ощутили на себе изменения покупатели квартир в новостройках, ведь в таком случае залогом служит не существующее имущество, а лишь права требования на него в будущем.
Некоторые банки, например Сбербанк, предлагают ипотечные программы только под залог существующего жилья с оформленными правами собственности. Другие банки требуют полностью "белой" схемы продажи квартиры по договору долевого участия. Третьи – высокой степени готовности дома (как минимум готовый монолитный каркас и наружные стены)".
Сегодняшним потенциальным заемщикам при принятии решения об оформлении ипотеки аналитики в один голос советуют быть осторожными. "При выборе банка и программы кредитования необходимо реально оценивать свои финансовые возможности и риски, определить, какую сумму вы готовы ежемесячно отчислять в счет погашения кредита, в какой валюте лучше получить кредит, какие требования предъявляет банк к своим заемщикам, выяснить всю информацию о процентных ставках и комиссиях", – предупреждает Анжела Дубровская. Даже решительно настроенному клиенту получить одобрение банка на такую серьезную программу сегодня достаточно сложно.
"Сейчас вопрос стоит не "брать или не брать" ипотеку, а "дадут или не дадут", – акцентирует внимание Денис Рябоконов, руководитель отдела по связям с общественностью ООО "Фосборн Хоум". – Можно считать, что тем заемщикам, которые подходят под сегодняшние непростые требования банков, просто повезло".