Банковский кризис, разразившийся на Кипре в марте 2013 года, сильно озадачил зарубежных покупателей жилья в островном государстве. Как и прогнозировали эксперты, сейчас в стране продолжают стремительными темпами падать объемы строительства, цены и количество сделок. Единственным позитивным сигналом стало впервые зафиксированное в текущем году увеличение числа покупок со стороны иностранцев. Однако аналитики советуют повременить с покупкой дома: цены могут упасть еще сильнее, а ситуация в финансовом секторе далека от идеала.
Затяжное падение
Положение дел на рынке недвижимости Кипра начало ухудшаться задолго до объявленной властями реструктуризации банковской системы. Относительно безоблачным можно считать период с 2000 по 2007 год, когда число иностранных покупателей недвижимости (жилья, земли и коммерческих объектов) неуклонно росло: за семь лет их доля в общем объеме сделок увеличилась с 3,6 до 53,1 процента. В количественном выражении число сделок выросло с 450 до более чем 11 тысяч.
Такой ажиотажной популярности во многом способствовало состоявшееся в 2004 году вступление страны в Евросоюз. В 2007 году был зафиксирован и рекорд по совокупному (зарубежные и местные инвесторы) количеству сделок - 21245. При этом пик активности киприотов был пройден еще в 2003 году (15294 сделки), после чего стоимость земли на Кипре превысила приемлемый даже для среднего класса островного государства уровень.
В 2008 году в связи с мировым финансовым кризисом зарубежных инвесторов на рынке недвижимости стало вдвое меньше (6636), а с 2009 года их ежегодное число не превышает 2000. Если раньше иностранцы занимали половину рынка, то последние четыре года на них приходится всего около 20 процентов сделок. По итогам 2012 года Кипр продемонстрировал минимальные показатели и по местным, и по общим продажам.
На таком неблагоприятном фоне и случился мартовский банковский коллапс, который, очевидно, ситуацию только усугубил. По информации департамента земельных ресурсов Кипра, за январь-июль текущего года в стране зарегистрировали всего 2133 сделки по покупке недвижимости, что почти на 50 процентов уступает аналогичному периоду 2012 года (4118). До июля ни разу ни в одном из сегментов рынка число сделок за месяц не превысило соответствующий прошлогодний показатель.
В июле переломить тенденцию удалось иностранцам, которые в июле купили 103 объекта (+49 процентов относительно июля 2012 года и +66 процентов к июню 2013). Наибольшим спросом пользовалась недвижимость в Никосии, Лимассоле и Пафосе, тогда как в Фамагусте и Ларнаке отмечено снижение продаж. Впрочем, по итогам семи месяцев цифры все павер удручающие: количество транзакций упало на 31 процент с 869 до 604.
Как полагают эксперты, говорить о тенденции массового возвращения зарубежных покупателей пока преждевременно. По словам аналитика "Финам Менеджмент" Максима Клягина, она может возникнуть только после общего укрепления экономической ситуации и формирования новой системы гарантий. Вместе с тем, темпы снижения в среднесрочной перспективе замедлятся.
Обманчивое впечатление
Что касается цен, то, на первый взгляд, сейчас покупка домовладения на Кипре выглядит выгодной. Так, с конца 2009 года по второй квартал 2013 года стоимость апартаментов с двумя спальнями площадью 85 квадратных метров в среднем по стране снизилась на треть и составила 112,3 тысячи евро. Стандартные дома на три спальни площадью 250 "квадратов" подешевели на четверть до 349,1 тысячи евро. Кроме того, как заявляли в Moscow Sotheby's International Realty, в условиях ограниченного спроса многие продавцы согласны предоставлять скидки.
После того, как Евросоюз и Международный валютный фонд настояли на "стрижке депозитов в двух крупнейших банках страны, падение цен ускорилось. По прогнозам "Финам Менеджмент", в ближайшее время этот процесс продолжится и стоимость жилья еще не дошла до минимальных отметок.
Также специалисты отмечают, что в настоящее время не приходится рассчитывать как на получение кредита в местных банках, так и на предоставление рассрочки от застройщиков, которые сами столкнулись с нехваткой финансирования и высокой долговой нагрузкой. Это уже привело к дефициту проектов на первичном рынке. В частности, по данным портала "Вестник Кипра", за январь-май текущего года общая площадь одобренных властями строек снизилась относительно пяти месяцев 2012 года на 20,6 процента. Расплатиться с задолженностями девелоперам не позволяют низкие цены и отсутствие стабильного спроса, в результате чего увеличения темпов строительства не ожидается. Во избежании дополнительных рисков эксперты рекомендуют воздержаться от покупок новостроек и сконцентрироваться на вторичном рынке.
В целом покупка виллы на Кипре сейчас не выглядит авантюрной затеей. Для этого необходимо лишь располагать необходимой суммой, чтобы не связываться с местными банками, и приобретать уже готовые дома. Фактором, на который стоит обратить внимание, также является готовящееся правительством повышение налога на недвижимость. В настоящее время он рассчитывается в зависимости от стоимости жилья по состоянию на 1980 год. Если тогда дом стоил до 40 тысяч евро, то годовой налог на имущество составляет 0,6 процента. С увеличением стоимости растет и ставка: для объектов дороже 3 миллионов евро она составляет 1,9 процента. К июню 2014 года власти рассчитывают закончить переоценку более полумиллиона объектов недвижимости и включить в базу все незарегистрированные постройки.
Вышесказанное справедливо для тех, кто намерен обзавестись курортным жильем или получить вид на жительство (выдается при покупке на сумму более 300 тысяч евро). Для инвестиционных же целей рынок недвижимости Кипра, и раньше не суливший особых прибылей, теперь просто не подходит. Прогнозируемое дальнейшее снижение цен, низкий спрос и нестабильность экономики - все это говорит о том, что возможность выгодно перепродать дом может предоставиться нескоро.
Дмитрий Данилов