Стоимость квадратных метров падает уже пятый месяц, рождая все более фантастические прогнозы и мнения. Где "дно" рынка и не уйдут ли цены еще ниже – вопрос открытый, а мнения экспертов отличаются абсолютной разнонаправленностью.
Президент строительной компании "Интеко" Елена Батурина считает, что во второй половине 2009 года цены на столичную недвижимость начнут расти, причем существенно.
Вице-премьер - министр финансов РФ Алексей Кудрин заявлял, что в ближайшие пять лет цены на недвижимость в Москве не вернутся на уровень 2008 года. По оценкам экспертов, цены на столичное жилье упали в среднем на 50-53%.
"Цены и сейчас достаточно высокие, поэтому я не очень переживаю из-за выступления Кудрина о том, что они не вернутся, - заявила Елена Батурина в интервью газете "Ведомости". - Почему я против прогноза, что цены в Москве существенно упадут? Потому что, когда упал рынок по всей стране, когда нет альтернативных механизмов инвестирования, все деньги вернулись опять в столичное жилье. И практика показывает, что я права. Провала-то в цене не наступило. Более того, я считаю, что во второй половине года цены начнут расти, причем существенно, но, может быть, не такими темпами, как раньше".
По ее мнению, которое разделяют многие опрошенные газетой ВЗГЛЯД участники строительного рынка, цены на жилье в Москве будут высокими до тех пор, пока во всех других регионах не начнется массовое строительство, которое отвлечет деньги населения России от недвижимости в столице.
"Даже при условии массовой застройки в регионах, московская недвижимость всегда будет в цене, хотя бы по тому, что имеет столичный статус, - говорит гендиректор стройкомпании "О.С.Г." Денис Кудряшев. – Вся экономика выстроена у нас так, что все пути ведут только в Москву. Это неправильно и разрушительно, но факт есть факт. Значит, еще не одно десятилетие граждане, имеющие свободные средства, будут ориентироваться в инвестиционных целях именно на московский рынок жилья".
Эксперты считают, что "перегретый" рынок Москвы будет корректироваться еще долго, и потенциал для падения цен тоже есть. Интервал корректировки определить пока никто не берется, но тенденцию того, что ценам уже не стать докризисными, отмечают многие.
Ведущий аналитик Центра макроэкономических исследований Сбербанка Константин Козлов отмечает, что глубину падения цен на недвижимость в России предсказать сейчас сложно, так как подобного кризиса в истории еще не было. По прогнозу эксперта, кризис продлится 4-5 лет, исходя из макроэкономического анализа последних кризисов в мире. "Коррекции или окончания падения цен на недвижимость в ближайшее время ждать не нужно", - заявил Константин Козлов.
"Сбербанк не в первый раз дает самый пессимистичный из всех возможных прогнозов, - заявил аналитик "Бюро информационной поддержки инвестиций" Дмитрий Дюжев. – Сложно сказать, из чего исходят аналитики "главного банка страны", если учесть, что дефицит предложения будет ощущаться уже через год, что произойдет на фоне так называемого отложенного спроса. Самый вероятный сценарий – падение продолжится еще 4-6 месяцев, стагнация продлится столько же. Затем рынок будет вынужден расти".
Председатель совета директоров "Миэль" Григорий Куликов утверждает, что в Москве без учета элитных объектов с октября 2008 года цены на недвижимость на вторичном рынке потеряли 43%. "Цены реальных сделок еще ниже, то есть падение цен на московскую недвижимость составило около 50% в долларовом выражении", - считает он.
Согласно данным этой компании, на рынке Подмосковья снижение цен в долларовом эквиваленте составило к середине марта 51,5% от летнего предложения. Чтобы получить реальные цены, нужно отнять еще 5-7% от заявленных цен, при которых обычно совершаются сделки, подчеркивают эксперты.
Стоит отметить, по данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI, только с 9 по 15 марта квадратный метр в экономклассе не удержался на отметке в 4500 долларов и, снизившись за неделю на 0,5%, остановился на уровне 4493 долларов. Примечательно, что снижение долларовых цен происходит даже на фоне падения курса американской валюты. Предложение в этом классе увеличилось на 4,1% и составило 24,3 тыс. квартир.
Жилье бизнес-класса подешевело также на 0,5% до 6921 долларов за квадратный метр. Количество квартир выставленных на продажу в среднем сегменте выросло на 6%. В элитном классе также сохраняется отрицательный ценовой тренд. За неделю элитные квартиры подешевели на 0,3% до 13624 долларов за метр. Предложение в элитном классе увеличилось на 12%. На продажу выставлено около 10 тыс. квартир.
По словам генерального директора Агентства Недвижимости DOKI Валерия Барнинца, за последние несколько недель произошло существенное снижение темпов падения стоимости жилья на вторичном рынке, и это не случайно. Рост активности покупателей в марте дает возможность продавцам чувствовать себя увереннее и не отказываться от существующей стоимости в пользу скорой продажи. Это позволяет пусть и не отыграть предыдущие потери, но хотя бы остановить 6-месячное снижение долларовых цен.
Ранее о том, что цены на жилье в ближайшие 5-10 лет не вернутся к докризисному уровню, говорил и министр финансов Алексей Кудрин. В частности, он считает, что до кризиса квартиры в не самых элитных домах продавались по 15-20 тыс. долларов за квадратный метр. "Таких цен больше не будет", цены были "взбиты, перегреты", уверен чиновник.
"Парадокс кризиса в том, что это "так" и не "так" одновременно, - говорит Дмитрий Дюжев. – Если дорого, но другого нет и это "дорого" покупают, то как можно "сверху" оценивать рынок? Если этот рынок все еще определяется спросом и предложением, конечно, а не указаниями свыше".
Сегодня самая дорогая квартира Москвы стоит 40 млн. евро. Она находится в Пречистенском переулке и имеет площадь в 1000 квадратных метров. Самая дешевая расположена на Парковой улице. Это – 13,5 "квадратов". Стоит этот строительный "шедевр" 105 тыс. долларов. Правда, надо отметить, что обе квартиры продаются уже несколько месяцев.
По данным риелторов, однокомнатные квартиры экономкласса за последние три недели в долларовом эквиваленте подешевели на 11,3%, двухкомнатные - на 9%, трехкомнатные – на 5%. Если сравнивать темпы падения арендных ставок на квартиры экономкласса с прошлым месяцем, то в феврале 2009 года наметилась явная тенденция к снижению темпов. Для сравнения: в январе 2009 года по отношению к декабрю 2008 г. арендные ставки упали на 16-20%.
Средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитного жилья в долларовом эквиваленте на середину марта выглядят так: однокомнатные квартиры подешевели на 6,6% (в прошлом месяце – на 12,4%), двухкомнатные снизились в стоимости на 2,5% (в прошлом месяце - 12,39%). Арендные ставки на трехкомнатные и многокомнатные квартиры повысились – на 0,42% и на 9% соответственно.
Аналитики рынка отмечают, что сегодня рынка как такого нет, так как нет спроса, да и предложение не отличается активностью. Плюс – "стоит" ипотека и, судя по антикризисному плану правительства, денег в бюджете на ее поддержку тоже нет. Значит, ждать оживления рынка, о котором любят говорить риелторы, пока преждевременно.