Статистика по числу сделок со столичными квартирами Управления Росреестра по Москве свидетельствует: спрос на жилье ожил. И не просто ожил, а даже перегнал показатели весны 2008-го и даже 2007 года. А что в столице нынче со строительством жилья? Разморозилось оно на волне ожившего спроса? От ответа на этот вопрос во многом зависит, что же будет дальше с ценами на квартиры.
Информация на этот счет поступает противоречивая. С одной стороны, некоторые представители застройщиков продолжают пугать прогнозами о грядущем дефиците жилья по причине заморозки многих объектов в кризис. (В связи с чем делается традиционный вывод: покупайте сейчас, а то подорожает. То же, но с другими аргументами, продавцы новостроек говорили и до кризиса.) Эту версию в известной степени подтверждает статистика Росстата. За первый квартал этого года по сравнению с тем же кварталом прошлого года в Москве сдано жилья на 52,9% меньше.
С другой стороны, те же застройщики в последнее время чуть ли не каждую неделю рапортуют о новых стройках в Москве или ближнем Подмосковье. Ваш корреспондент - тому свидетель: если еще зимой от пресс-служб строительных компаний не было слышно почти ничего, то где-то с марта - апреля пресс-релизы посыпались как из рога изобилия. Статистика самих компаний оживление строительства также подтверждает. Скажем, по данным аналитического департамента "НДВ-Недвижимость", в апреле предложение на рынке новостроек выросло на 10%.
Где же истина?
Покупатели выбирают "новых" застройщиков
На рынке новостроек значительная часть квартир продается еще до того, как дом сдан. Поэтому, как объясняют эксперты, статистика по сданному жилью скорее свидетельствует о том, сколько дольщиков из тех, кто вложился в строящееся жилье еще до кризиса, таки дождались своих квартир, а не о том, что творится с продажей новостроек сегодня. А сегодня с этими продажами, как следует из аналитических отчетов разных экспертов, положение дел весьма разное - в зависимости от конкретного застройщика.
В самой худшей ситуации сейчас оказались компании, заморозившие в кризис свои "недостройки". Они бы и рады уже их разморозить, но...
- Спрос по замороженным в кризис объектам увеличился, но незначительно. Покупатели их остерегаются - по компаниям с подобными объектами слишком много негативной информации, в частности, в Интернете, - поясняет Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - У таких застройщиков патовая ситуация: чтобы продолжать строительство, им надо возобновить продажи, а чтобы возобновить продажи, нужно демонстрировать успехи в строительстве и таким образом реабилитировать себя перед покупателями.
Гораздо в лучшей ситуации - фирмы, которые начали строительство новых домов уже после кризиса или (есть и такие) во время него, сразу установив на квартиры "кризисные" цены. Эксперты опровергают утверждение, что строить при нынешних, слегка просевших ценах на жилье невыгодно. Ведь сократилась и себестоимость строительства. По подсчетам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже при минимальных ценах, скажем, на квартиры экономкласса рентабельность строительства в столице составляет 20 - 25% годовых. Не докризисные сверхприбыли, конечно, но именно при аналогичной рентабельности в Москве начался строительный бум 2000 - 2005 годов.
Меньше социального жилья, больше экономкласса на продажу
Еще один момент, на который обращают внимание специалисты: в связи с кризисом в общих объемах строительства сократилась доля социального жилья. Если в последние годы перед кризисом 70 - 80% строящегося в столице жилья забиралось под бюджетные нужды и на рынок не попадало, то сейчас в связи с урезанием городского бюджета пропорции изменились, и на рынок в этом году, по прогнозам, попадет до 70% от построенного жилья. По расчетам "Индикаторов рынка недвижимости", в итоге получается, что в абсолютных цифрах количество столичных квадратных метров, выставленных на продажу, оказывается ничуть не меньшим, чем до кризиса.
С маленькой поправкой: если до кризиса застройщики в черте Москвы вне социальных программ в основном ориентировались на жилье никак не ниже бизнес-класса, то "новые" застройщики все чаще ориентируются на более доступные по цене малометражные квартиры в панельных домах.
А риски остались?
- Сейчас у застройщиков появились новые схемы обхода законодательства, не менее опасные для дольщиков, - предупреждает Роман Вихлянцев. - В любом случае покупателям и старых, и новых застройщиков стоит помнить о том, что если оформление документов на новостройку проходит не в соответствии с российским законодательством, то есть ФЗ-214 "О долевом участии в строительстве", дольщики фактически берут на себя дополнительные риски.