В последние годы на рынке новостроек известны случаи, когда, покупая квартиру, люди ждут ее годами и не могут дождаться. Таких частных инвесторов обычно называют обманутыми дольщиками. Для общественности они – устроители разного рода акций: пикетов, митингов, голодовок, старающиеся привлечь к себе внимание властей.
Однако, при всем сочувствии к этим людям, надо понимать, что зачастую они сами соглашались на риски, покупая квартиру. Ни для кого не секрет, что многие из них прекрасно понимали, что покупали квартиры по так называемым "серым схемам", надеясь на извечное авось.
Закон 214-ФЗ застройщикам не полюбился
Отношения застройщиков и покупателей жилья в новостройках регулируются федеральным законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако на практике многие застройщики стараются обходить установленные законодательством правила реализации жилья в строящихся домах. В наши дни, когда рынок недвижимости переживает последствия финансового кризиса, доля желающих обойти законодательство возрастает.
Объясняется это просто: по 214 закону застройщик несет жесткие обязательства по сроку завершения строительства дома и передачи квартир инвесторам, причем законодательство предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение: ее размер превышает доходность по любому банковскому депозиту. Но в условиях экономической неопределенности далеко не все застройщики могут быть уверены в том, что сумеют справиться со строительством вовремя. Известны ситуации, когда жилые дома превращались в объекты долгостроя, находясь в состоянии 80-90% строительной готовности.
Как отмечает Сергей Елин, генеральный директор группы компаний "Аудит и Право" ("АИП"): "В соответствии с требованиями закона 214-ФЗ о долевом строительстве в настоящее время реализуются квартиры всего в 25-30% всех новостроек Москвы и Подмосковья. Жилье в других строящихся домах продается по различным так называемым "серым схемам", среди которых доминируют сделки, совершаемые через заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры".
Предварительный договор – обмен денег на обещания
С одной стороны, подобная форма реализации жилья предусмотрена законодательством, а именно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая собственно и посвящена предварительным договорам. Однако в реальной жизни эта форма сделки, по сути соглашение о намерениях, имеет для заключающих ее сторон неравноценные последствия.
Одна из сторон, а именно покупатель квартиры, по условиям предварительного договора оплачивает стоимость приобретаемого жилья (юридически еще не существующего). Другая же сторона обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру, когда будет построен дом. Говоря попросту, получается обмен денег на обещания. Причем договоры составляются так, что сроки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.
Иные "серые" формы продажи новостроек
Есть несколько форм продажи жилья, которые считаются иногда заменой предварительных договоров. Такие как, например, вексельная схема. В ее рамках покупатель помимо предварительного договора, по которому формально не платит денег, вносит их на основании второго договора – покупки векселя. Однако все эти схемы обходят законодательство. Можно надеяться, что со временем они выйдут из обихода рынка новостроек, но сейчас именно они преобладают в практике продаж.
Инвестор, соглашающийся на покупку квартиры через заключение предварительного договора, должен понимать, что закон его не защищает. Такой инвестор фактически добровольно расстается с деньгами на собственный страх и риск.
Сергей Елин заявляет: "Иногда считают, что проблема обманутых дольщиков потеряла свою актуальность. Максимальный резонанс она приобрела в середине 2000-х годов, когда конфликты застройщиков и покупателей жилья стали регулярно фигурировать в телевизионных новостях. Тогда власти Москвы и Московской области совершили достаточно серьезные усилия по решению накопившихся проблем. Более того, ныне высокопоставленные чиновники заявляют, что новой волны обманутых вкладчиков не будет. Однако такая уверенность может оказаться для покупателей жилья обманчивой. Мы рекомендуем людям, намеревающимся купить квартиру в строящемся доме, рассматривать только варианты сделок, совершаемых в строгом соответствии с действующим законодательством. Не надо подвергать себя лишним рискам на и так не очень стабильном сегодня рынке недвижимости".
Вадим Горжанкин