Российские власти внесли новшество в пропаганду развития рынка ипотечного кредитования. Если раньше говорилось, в основном, о конкретной финансовой поддержке банков и мерах по снижению ставок за счет подавления инфляции, то теперь появились адресные акценты. Одна из самых ярких инициатив - запуск "ветеранской" ипотеки, которая призвана обеспечить достойную старость пожилым людям.
"Прожить" квартиру
Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило взять на вооружение западный опыт и запустить в России так называемую обратную ипотеку, которая, прежде всего, рассчитана на пожилых малообеспеченных граждан. Как пишет газета "Ведомости", по задумке АИЖК суть схемы выглядит следующим образом. Банк устанавливает сумму кредита, залогом по которому является жилье гражданина, и начинает перечислять ему ежемесячно определенные средства. Сумма выплат постепенно растет, одновременно с процентами по кредиту. Погашение кредита происходит после смерти заемщика. Оставшаяся часть кредита отдается наследникам, которые, впрочем, могут погасить кредит и сохранить квартиру. "Таким образом, человек как бы 'проживает' свою квартиру", - поясняет глава АИЖК Александр Семеняка.
По сути данная программа является аналогом достаточно распространенной в России пожизненной ренты. Она предполагает, что пожилой (чаще всего одинокий) человек наследует или продает свое жилье посторонним людям, которые обязуются ухаживать за ним до момента кончины. Схема эта далеко небезупречна, и часть пенсионеров становятся жертвами мошенников или так называемых "черных риелторов". Загвоздка в том, что аннулировать договор ренты, наследования и тем более продажи очень сложно. Однако это в принципе возможно. В АИЖК уверены, что обратная ипотека от государства как раз закрепит все юридические тонкости подобных схем и оградит пожилых людей от проходимцев.
Словами в АИЖК не ограничиваются. Пилотный проект по внедрению обратной ипотеки должен стартовать уже осенью. По его результатам будет решено, стоит ли запускать программу повсеместно. Где запланировано тестирование схемы, в АИЖК не уточнили. Неясными остаются и другие нюансы. В частности, как будет рассчитываться сумма кредита и кто этим будет заниматься? Как будут страховаться риски банка? Как быть, если у заемщика нет наследников, а сумма кредита еще не выбрана, то есть кому достанутся деньги? Наконец, что будет делать банк, если заемщик переживет срок кредитования? В общем, вопросов очень много.
Возможно, в рамках газетного материала Семеняка просто не имел возможности осветить все эти нюансы, поэтому имеет смысл поискать ответы на некоторые из этих вопросов в зарубежной практике. Если допустить, что описанная Семенякой схема совпадает с теми, которые реализуются в США или в Европе, то к ней можно добавить ряд важных уточнений. Например, непосредственно реализацией программ занимаются частные финансовые учреждения, а вот страхование рисков берет на себя государство. То есть, если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивают именно власти. Оценка залога проводится независимыми оценщиками и, естественно, по рыночной цене. Кроме того, за рубежом обратный ипотечный кредит может выплачиваться как единовременно, так и пропорционально.
Интересный нюанс рассказал порталу "Индикаторы рынка недвижимости" Антон Лебедев из адвокатской фирма "Юринформ-Центр". По его словам, в случае если сумма залога оказывается ниже стоимости кредита, например из-за резкого падения цен на жилье, условия возврата кредитных средств варьируются. Банк может продать залоговую недвижимость, что происходит крайне редко. В большинстве случаев заемщик защищен от изъятия жилья, пока жив хотя бы один из его родственников, который прописан в квартире и исправно платит налоги и "коммуналку".
В АИЖК уверяют, что всецело учтут зарубежные наработки, в частности опыт США, где обратную ипотеку называют "Eat your brick" ("Съешь свой кирпич"). Наиболее успешной в Америке признана система HECM (Home Equity Conversion Mortgage), которой уже воспользовалось около 700 тысяч семей. Необычной в этой программе является госстраховка. Государство гарантированно выкупает кредит у банка, если долг заемщика достиг 98 процентов от стоимости залога. Тогда кредит выкупается, а гражданин живет за счет государства. Средний возраст заемщиков, участвующих в этой программе составляет 72,9 года, а сумма кредита - 184 тысячи долларов.
Будут ли учтены многочисленные нюансы обратной ипотеки в России, станет ясно уже после реализации пилотного проекта. Кроме юридических и процедурных трудностей АИЖК может столкнуться с психологическим фактором. Уровень доверия граждан к институтам власти за рубежом и в России безусловно разный, и многие пожилые люди просто могут побояться доверить финансистам последнее, что у них осталось. Менталитет у наших соотечественников такой, что им проще поверить незнакомцу с хорошо подвешенным языком.
"Деревенская" ипотека
Тем временем, светлое ипотечное будущее может ожидать не только пенсионеров, но и жителей села. Не прошло и двух месяцев с того момента, как премьер-министр РФ Владимир Путин пообещал разрешить сельхозпроизводителям строить дома на своих землях, как для селян появилась еще одна радостная весть.
В начале июня на встрече с жителями деревни Ненашево Тульской области президент России Дмитрий Медведев предложил запустить сельский аналог ипотеки, рассчитанный, прежде всего, на молодых специалистов. Вопрос достойного жилья в деревнях превалировал на данной встрече. Глава государства отметил, что в рамках нацпроекта по сельскому хозяйству жилье селянам предоставляется, но госсубсидий на эти цели все равно не хватает. "Стандартная ипотека на селе не работает. Она и в городе-то не работает, потому что это дорого и тяжело, а на селе тем более: доходы не те, да и, в общем, не договориться на таких условиях", - посетовал Медведев.
В связи с этим, по его словам, правительство решило реализовать иную схему. Она предполагает, что часть средств на покупку жилья выделяет регион или федеральный бюджет, часть само хозяйство, а третью, небольшую" часть денег дает сам молодой специалист.
Ипотека - за красный диплом
Радуют граждан ипотечными инициативами в последнее время и руководители отдельных регионов. Так, правительство Тувы с помощью жилищных займов решило удерживать в республике лучших молодых специалистов. С 2012 или 2013 года (вопрос запуска программы обсуждается в Минэкономики и Минфине) все выпускники вузов с красными дипломами будут получать субсидии на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Программа имеет ряд ограничений. Помощь властей смогут получить те, кто закончил институт не ранее 2010 года. Претенденту должно быть не более 35 лет, а на момент подачи заявки он или она должны проработать в Туве не менее 6 месяцев и иметь, как минимум, 5-летний контракт с местным работодателем. К 2015 году таким образом планируется помочь в улучшении жилищных условий 120 молодым специалистам.
Правительство Омской области, в свою очередь, с помощью ипотеки решили повышать рождаемость. Молодые семьи при рождении третьего ребенка будут полностью освобождаться от выплаты беспроцентного ипотечного кредита, которые ранее они взяли в рамках специальной региональной программы. Появление на свет второго ребенка освободит семью от возврата 50 процентов от суммы займа. Правило будет действовать в отношении семей, оформивших займ после 1 января 2010 года.
Насколько перспективны вышеперечисленные ипотечные программы, станет известно позднее. Так или иначе, успех такой программы мог бы стать важной составляющей социальной политики государства, учитывая, что в стране насчитывается более 30 миллионов пенсионеров со средней пенсией в 8498 рублей, миллионы граждан за минимальные зарплаты трудятся на селе, а уж молодых специалистов с нерешенным квартирным вопросом вообще не счесть.
Сергей Николаев