О стабилизации на рынке жилья в последнее время не говорят только ленивые риелторы. Участники рынка утверждают, что с начала года вырос как спрос, так и количество реальных сделок купли-продажи жилья. Можно заподозрить риелторов в лукавстве - ведь им тоже надо зарабатывать на жизнь, особенно после кризисного года. Но данные агентств подтверждают официальные источники. Получается, началась реализация пресловутого отложенного спроса, то есть на рынок возвращаются покупатели, которые перенесли покупку квартир из-за кризиса. Однако ситуация на рынке сложнее, чем кажется.
Риелторы сообщают
Ведущие агентства недвижимости рапортуют о повышении покупательской активности на вторичном рынке жилья. По их данным, с начала года вырос не только спрос на квартиры, но и реальное количество сделок. Эксперты объясняют это реализацией так называемого отложенного (накопленного за время кризиса) спроса и тем, что цены упав в среднем на 20 процентов, достигли своего дна. При этом этом участники рынка отмечают, что стабилизация касается только вторичного рынка. По их словам, рынок новостроек еще далек от возвращения на докризисный уровень.
По информации аналитического центра холдинга "МИЭЛЬ", в марте средние рублевые цены на столичную "вторичку" выросли на 1,2 процента до 153 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в долларах выросла на 1 процент до 5237 долларов. Повышение цен отмечено во всех административных округах Москвы, кроме Центрального, Восточного и Зеленоградского. Общее количество выставленных на продажу объектов сократилось по сравнению с февралем на 15,5 процента и вернулось к уровню лета прошлого года – 40,3 тысячи квартир.
Согласно данным аналитиков, повышенным спросом в Москве сейчас пользуются однокомнатные квартиры эконом-класса. Это уже привело к снижению объема предложения в этом сегменте рынка. При этом в класс недорогих квартир попадет и более дорогое жилье, владельцы которого решили снизить цену из-за кризиса.
В соответствии с обзором "МИЭЛЬ", на рынке новостроек Москвы в марте объем предложения составил 279 домов (минус 5,1 процента относительно февраля). Уровень цен предложения практически не изменился - 183,5 тысячи рублей за "квадрат". В американской валюте цены прибавили 2,4 процента (6208 долларов).
Корпорация "Инком-Недвижимость" также отмечает рост средних цен на жилье в столице. По данным компании, с 29 марта по 4 апреля стоимость предложения в Москве выросла на 1,1 процента до 6190 долларов за квадрат. Рублевая стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8 процента до 182 тысяч рублей.
Официальные данные
Основным индикатором рынка жилья является число проведенных сделок. Как пишет газета "Ведомости", в марте в Москве, по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), было заключено 6938 сделок купли-продажи квартир, что на 71 процент больше показателей февраля и - 59 процентов выше показателей марта прошлого года. При этом мартовские цифры превышают даже показатели марта 2007 года, а квартальные показатели и вовсе - лучшие за последние четыре года.
Участники рынка подчеркивают, что данные Росреестра касаются именно рынка вторичной недвижимости, так как квартиры в новостройках, как правило, продаются до оформления прав собственности на жилье.
Подавляющее число сделок, зарегистрированных в Росреестре, являются альтернативными, когда осуществляется продажа имеющегося жилья и приобретение нового на деньги покупателя. Это говорит о том, что покупательская способность граждан еще не восстановилась и большинство россиян не могут или не хотят (в ожидании дальнейшего падения цен) покупать новое жилье.
Прогнозы чиновников
Российские чиновники активно делают прогнозы относительно дальнейшего развития рынка жилья. При этом их не смущает тот факт, что в 2009 году руководитель Федеральной антимонопольной службы РФ Игорь Артемьев заявил, что чиновники не должны комментировать ценовую ситуацию в различных отраслях, в частности, на рынке жилья. Глава ФАС даже предложил штрафовать за подобные "ценовые сигналы".
Еще в октябре прошлого года глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил, что столичный рынок жилья достиг своего ценового дна и начинает восстанавливаться. Тогда чиновник спрогнозировал, что объемы строительства жилья в столице вернутся на докризисный уровень - около 5 миллионов квадратных метров в год - в 2011 году. Правда, в марте текущего года Ресин "перенес" сроки до 2013 года.
"Ценовой сигнал" россиянам в середине марта подал и вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин, который заявил, что цены на жилье в России уже не вернутся на докризисный уровень. По его словам, квартиры дорожают, но очень медленными темпами. При этом министр предостерег россиян от вложений в недвижимость, так как это связано с большим риском.
Свой прогноз сделало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По данным РИА Новости, эксперты агентства считают, что рост средней стоимости жилья в России по итогам 2010 года составит 3,2-5,1 процента. По данным АИЖК, замедление темпов падения цен на квартиры началось еще во втором полугодии 2009 года. Сейчас рынок стабилизировался, а со второго полугодия может начаться рост цен.
Ждем конца кризиса
Данные агентств недвижимости и слова чиновников, конечно, можно брать в расчет. На деле же получается, что рынок жилья сейчас живет только за счет стремления граждан улучшить свои жилищные условия в условиях снизившихся цен или просто получить средства для выживания. Статистика умалчивает о том, сколько граждан вынуждены продавать квартиры из-за потери работы, снижения зарплаты или по каким-либо другим причинам. По сути, сейчас речь идет не о восстановлении ранее "перегретого" рынка, а восстановлении платежеспособности граждан. Как только это случится, доходы риелторов поползут вверх. Сколько россиян смогут решить жилищный вопрос - неизвестно.
Сергей Николаев