Эксперты уже третий месяц говорят о предполагаемом снижении цен на жилье, а заглянешь в объявления - цены улетные!
Как весной взлетели, так и парят. Риэлторы, правда, утверждают, что стоимость квартир нынче падает не явным образом, а за счет скидок. То есть надо торговаться. Корреспондент "КП" решил выяснить, как дела обстоят на практике, выступив в роли покупателя.
Старая панель: скидка в миллион двести рублей
Звоню по объявлению. Трешка на Петрозаводской, в 15 минутах езды от "Речного вокзала". 8,7 миллиона рублей. Объявление о продаже появилось месяц назад. С тех пор цена упала на 300 тысяч рублей.
- Алле, а у вас дом старый?
- 1968 года.
- Какого?! И окна, наверное, не пластиковые? И кухня 6 квадратов? И квартиру, я вижу, вы месяц продаете?
Чувствуя, что продавца можно брать голыми руками, я через час приехал.
- Ух, как далеко от метро-то!
- Это с непривычки.
- В общем, так: дом у вас не новый, панельный, от метро далеко. Два окна - на дорогу, шумно. А цены сейчас падают. Уверен, что за 8700 тысяч рублей не продадите. Предлагаю 7500 тысяч. В феврале вам и 7 лимонов не дадут.
Хозяин вздохнул, обещал подумать и позвонить через пару дней. Но позвонил через час.
- На какой день сделку назначим?
Вау! В риэлторском угаре я снова стал звонить по объявлениям и сбивать цены прямо по телефону. Скоро понял: чем старше дом и чем он дальше от метро, тем торговаться проще. Ну а как с домами поновее?
Новая панель у метро: минус миллион
Пытаюсь купить новую панель на юго-западе. За двушку на последнем этаже возле метро "Беляево" просят аж 12 миллионов рублей! Звоню риэлтору.
- Что-то дорого очень, давайте торговаться.
- А у вас деньги или ипотека?
- Деньги, могу хоть завтра снять в банке!
- Даже так? Хорошо, если в течение недели выходим на сделку, попробую договориться с хозяином, чтобы подвинулся на 300 тысяч.
- Да вы через пару месяцев ее даже за 10 миллионов рублей не продадите!
- Мне хозяев развозить нужно в две однокомнатные. А однушки в цене не очень-то двигаются, спрос большой.
- Уступите полтора миллиона, договоримся.
Риэлтор перезвонил на следующий день:
- Готовы подвинуться на миллион.
Срочная продажа: минус почти два лимона!
Следующая сделка оказалась рекордной.
Стандартная, 75 квадратных метров, трешка. Панельный дом в престижном районе Крылатское. Цена объявлена уже в валюте - 550 тысяч долларов. Продает владелец.
Видя, что мужчина спешит, а квартира пустая, выглядит нежилой, начинаю цепляться к мелочам.
- У вас тут сантехнику менять надо, дверь входную - какая-то страшная, да и вообще 550 - дорого, цены сейчас падают...
В ходе разговора выяснилось, что мужчина - бизнесмен, квартиру купил в хорошие времена, чтобы деньги вложить. Но хорошие времена кончились, в бизнесе начались проблемы. Нужны вливания, а в банке кредит - под 30% годовых! Вот и продает квартиру-заначку.
В общем, 70 тысяч долларов (это почти 2 миллиона рублей), бессовестно пользуясь форс-мажором, я сторговал.
Сталинка: не уступили...
И только с одной сталинкой в Коптевском районе (север Москвы) случился облом. Цену удалось сбить на сущие копейки.
- Минус 50 тысяч рублей. Это все, что могу обещать, - сказал посредник. - Дом после капремонта, стены метровые, кухня 10 метров. Еще не настолько кризис, чтобы такой товар в цене падал.
Дешевеют ли новостройки
А как же совсем новое жилье? Звоню в крупную строительную фирму.
- Мне что-нибудь возле метро. И чтобы природа рядом. Но недорого, кризис, сами понимаете.
- Еще как понимаем... Есть вариант. В пяти минутах ходьбы от станции метро "Бунинская аллея". Рядом река Чечера и лес. Сейчас строим жилой комплекс. Квадратный метр - от 80 тысяч рублей.
- Сколько?!
- Ну кризис, сами же говорите.
Квадратный метр в московской новостройке - дешевле трех тысяч долларов! Дожили... Вот только специалисты нынче вкладываться в недострой не советуют.
Звоню по уже сданным новостройкам. Больше всего объявлений - по Павшинской пойме. Престижный Северо-Запад, сразу за Кольцевой, масштабная стройка. Новых квартир в объявлениях - десятки. Высматриваю двушку с уже оформленным правом собственности - без отделки, 65 квадратов, 4,9 миллиона рублей. С ходу предлагаю хозяину сделать скидку в миллион.
- Миллион? Это несерьезно!
- А стоять по два часа в пробке на Волоколамке, чтобы к вашему микрорайону повернуть? А ремонт сделать?
- А я-то при чем?
- Ну таких новостроек в вашем районе - вагон. Не уступите вы, уступит другой.
- Хорошо, давайте обсудим...
Итог обсуждения - "новогодняя" скидка в 10%.
Ипотека: торговаться лучше через риэлтора
А вот тут образовались сложности. Если, звоня, я попадал на хозяев квартиры, диалог развивался как под копирку.
- Ой, ипотеку, говорят, сейчас оформлять трудно...
- Да я уже с банком договорился, нужна только квартира.
- Они деньги долго перечисляют...
- Так цены-то не растут, а падают, вы не проиграете!
- Как-то сложно все...
- Если у тебя ипотека, сам с владельцами не торгуйся, - посоветовал знакомый риэлтор. - Люди сейчас ипотеки боятся и цену держат как ненормальные. Уж лучше в агентство недвижимости обратиться, через них все решить.
И верно, риэлторы к ипотеке отнеслись спокойно. Лишь спрашивали, какой банк и готовы ли документы на выдачу кредита. А о скидке обещали договориться с хозяевами.
Вот так - сбить цену на квартиру сейчас можно. Даже риэлторы в один голос утверждают: большая часть московского жилья не стоит того, что за него просят. И кризис, возможно, многое изменит. Хотя, скорее всего, не так быстро, как хотелось бы покупателям.
Комментарии специалистов
Настоящее падение цен на жилье еще впереди...
Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
- Результаты вашего эксперимента, в принципе, совпадают с нашими данными. Сталинки, кирпичные высотки и монолиты - те дома, которые мы условно относим к московскому бизнес-классу, - действительно пока более устойчивы к снижению цен, вот и скидки на них продавцы давать не торопятся.
Что касается эконом-класса, средний размер скидки сейчас действительно составляет 10 - 15%. Собственно, и уступка в $70 тысяч от цены в $550 тысяч укладывается в эти пределы.
- А когда продавцы перестанут играть в скидки, а просто начнут снижать цены?
- В ноябре рублевые цены на жилье уже поползли вниз, хотя очень незначительно. Понимаете, пока кризис не принял такие формы, чтобы людям действительно надо было СРОЧНО продавать квартиры - даже если они покупались в качестве "сберкнижки". В феврале - марте - апреле людей, которым понадобятся деньги на спасение своего бизнеса, как владельцу квартиры в Крылатском из вашего материала, или на что-то еще не менее жизненно важное, станет, скорее всего, намного больше.
Вот когда кризис реально затронет большую часть среднего класса, тогда и стоит ждать более серьезного падения цен на московские квартиры.
...но потом они опять вырастут
На фоне прогнозов о снижении стоимости московского жилья на 20 - 30, а то и 40 процентов слышны и другие голоса. Финансовый кризис не навсегда - со временем спрос на квартиры опять появится. И тогда даст о себе знать нынешнее сокращение объемов строительства... Чаще всего об этом говорят люди заинтересованные - представители застройщиков. Но и эксперты не отрицают: новый виток роста цен после их падения - как было и после дефолта 1998 года - вопрос только времени.
- Скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти после январских праздников 2010 года, - прогнозирует Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра IRN.RU.