Представители банков и страховых компаний пока не готовы предоставлять банковские гарантии и заключать договоры страхования ответственности с застройщиками жилья в РФ, как того требует действующее законодательство.
Впрочем, российские девелоперы не планируют сворачивать свои стройки – в декабре 2013 года было создано «Общество взаимного страхования застройщиков», которое призвано обеспечивать надлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия.
С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в федеральный закон №214, регулирующий участие граждан в строительстве многоквартирных домов. Теперь при регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик должен представить договор страхования гражданской ответственности или договор банковского поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Исполнение обязательств застройщика может также обеспечиваться путем участия застройщика в обществе взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности застройщиков.
Сомнения банкиров
Поручительство банков за застройщиков перед дольщиками на данный момент не работает, сообщил на всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы» старший вице-президент – директор департамента финансовых институтов и торгового финансирования Банка Москвы Александр Яшник
Он пояснил, что требования, по которым банк является поручителем, зафиксированы в договоре долевого участия, который застройщик вправе корректировать. Поэтому требования к банкам безграничны и неопределенны, что ставит финансовые организации в странное положение.
«Фактически мы становимся заложниками отношений застройщика и дольщика. Мы не можем никаким образом их менять. Банк в этой части не имеет никаких гарантий», - считает Яшник.
Вызывает вопросы и механизм прав требования. Оплата по страховому полюсу проводится по решению суда о банкротстве застройщика, а для банков это никак не регламентировано.
Необходимо уточнить и критерии для банков, которые могут предоставлять гарантии застройщикам, чтобы избежать появления липовых поручительств, уверен банкир.
Остается туманным, что делать с банками, контролирующими застройщиков. Например, с ВТБ, являющимся крупным акционером компаний «Дон-Строй Инвест» и «Галс-Девелопмент», указал Яшник.
«Если организация входит в нашу банковскую группу, то поручаться за себя мы не имеем права», - отметил Яшник.
Мы хотим предоставлять застройщикам банковские гарантии, но требуется работа над уточнением закона, резюмировал банкир.
Скептицизм страховщиков
Рабочим механизмом будут общества взаимного страхования застройщиков или банковские гарантии, считает директор департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК» Светлана Донцова.
Страховым компаниям сложно объективно оценить строительную компанию на непрозрачном российском рынке – существует много проблем с проверкой деловой репутации и финансовой устойчивости девелопера.
Большое беспокойство страховщиков вызывают системные риски в период кризисных явлений, ведь на строительный рынок оказывают влияние экономическая ситуация, ситуация на финансовых рынках, законодательные изменения и многое другое, указала Донцова.
Она напомнила, что в 2008-2009 годах крупные столичные и региональные застройщики оказались в достаточно сложной финансовой ситуации.
Между тем, объем страховых обязательств по долевому строительству значительно превосходит другие продукты страхового рынка. Минимальная страховая сумма по проекту в регионах России составит 100-200 миллионов рублей, в Подмосковье – 200-300 миллионов рублей, а в московских проектах премиум-сегмента – 5-6 миллиардов рублей, что является настоящей катастрофой для страховщика.
Возникновение подобных страховых случаев станет катастрофой для всего рынка страхования, потому что страховые компании не смогут выполнять обязательств по другим продуктам, например, КАСКО и ОСАГО. Этот рынок потянет за собой всю страховую пирамиду, полагает Донцова.
Она указала, что на западе девелоперов кредитуют, а не страхуют, поэтому зарубежные коллеги отказались перестраховывать российских застройщиков. «Перестраховочную емкость придется искать на российском рынке. Здесь необходимо государственное участие», - считает эксперт.
Сегодня отсутствуют четкие правила с понятными для страховщиков рисками. Если страховая компания получит на руки недостроенный жилой дом, то она не сможет завершить строительство, подчеркнула Донцова
Оптимизм застройщиков
А вот сами застройщики жилья оказались полностью подготовлены к изменениям в закон о долевом строительстве.
Некоммерческое объединение «ОВС застройщиков» получило лицензию в декабре 2013 года, а с января 2014 года приступило к работе. Объединением разработана методика страхования, которую утвердил ЦБ. В настоящее время ОВС насчитывает почти 130 членов, а к концу года планируется увеличить численность до 200 членов, которые несут солидарную ответственность.
Страховой фонд ОВС по итогам 2014 года составит100 миллиардов рублей, сообщил директор НО «ОВС застройщиков» Сергей Пахомов.
Он подчеркнул, что застройщики способны заранее спрогнозировать, когда у других членов объединения могут наступить сложности, поэтому в состоянии помочь коллегам не довести ситуацию до страхового случая.
Впрочем, Пахомов отметил, что перестрахование рисков ОВС все равно потребуется, а крупные российские страховые компании пока отказываются брать на себя этот вид страхования.
«Возможно, что мы начнем свое перестрахование с ОАО «СК АИЖК». У них есть обширные перестраховочные ёмкости», - отметил Пахомов.
Позиция СК АИЖК
Закон нужен, альтернатив нет, в свою очередь заявил генеральный директор ОАО «СК АИЖК» Андрей Языков.
«Дольщики перестанут бояться и начнут покупать квартиры на начальных этапах строительства домов, застройщикам понадобится меньше кредитных средств, они будут вести стройку дешевыми деньгами дольщиков», - пояснил Языков.
Однако существуют две проблемы – надежность страховой защиты и контроль за платежеспособностью страховщика.
Есть также вопрос – удержат ли страховщики риски на себе. «Суммы достаточно крупные, поэтому страховые компании не особо хотят их брать на себя. Крупные риски должно держать на себе ОВС», - резюмировал Языков.