Много лет власти говорили о том, что надо поддерживать тех, кто покупает новостройки, особенно в кредит. В этом году наконец предприняты первые практические шаги в этой сфере.
В Саратове стартовал проект ЖК "Изумрудный", кредит на квартиры в котором можно будет получить на 0,5-1% ниже стандартных ставок Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако процедура выдачи будет весьма необычной.
На пресс-конференции, проведенной 27 января 2010 года компанией "Пересвет-Инвест" и АИЖК, генеральный директор агентства Александр Семеняка рассказал о кредитном проекте "Новостройка", по условиям которого понизить ставку по кредиту смогут покупатели жилья экономкласса, получатели материнского капитала, молодые семьи и держатели государственных жилищных сертификатов.
Пилотный проект, квартиры в котором можно будет купить в рамках этой программы, стартовал в Саратове. ГК "Пересвет-групп" договорилась об участии АИЖК в проекте застройки микрорайона "Изумрудный", где на участке общей площадью 22 га будет возведено 350 тыс. кв. м жилья (4,5 тыс. квартир). Финансирует проект АКБ "Пересвет", а сроки сдачи первой очереди: I квартал 2010 года – II квартал 2011 года.
Цена квадратного метра обещает быть весьма щадящей – до 30 тыс. за кв. м, квартиры продаются по договору долевого участия согласно 214-ФЗ. Кстати, по информации GED Analytics, средняя цена квадратного метра в Саратове сегодня составляет 35 655 руб.
Проект выглядит интересным и привлекательным для покупателей жилья, но самое интересное заключается в трех других аспектах. Первое – схема финансирования, второе – процесс получения кредита для покупателей жилья, и третье – пониженная процентная ставка.
Схема для банка и застройщика
Схема взаимодействия АИЖК, банка и застройщика (ГК "Пересвет-Инвест"), предлагаемая в рамках саратовского пилотного проекта, позволяет управлять одновременно двумя процессами: финансированием стройки и стимулированием спроса.
Кроме того, предложенная схема позволяет банку, финансирующему строительство, получить фондирование от АИЖК и существенно снизить риски, существующие при кредитовании застройщиков (например, если жилье не будет построено, на него не окажется спроса и т. д.). Помимо возможности рефинансировать эти кредиты в АИЖК, у застройщика практически сведен к нулю риск непродажи этого жилья: в случае отсутствия спроса эти квартиры выкупит гарант по сбыту – им выступает ЗАО "Ипотечные финансовые технологии".
"Мы заключили соглашение с банком "Пересвет", – поясняет Александр Семеняка, – по которому у банка возникают следующие права: взять целевой заем на этапе строительства и продать нам стандартные закладные от физических лиц. Особенность в том, что мы пошли навстречу банку и в качестве залога по целевому займу будем принимать кредиты, выданные дольщикам". То есть агентство предоставляет банку целевые займы, обеспеченные залогом прав банка по кредитам, выданным участникам долевого строительства. А после оформления дольщиками прав собственности на построенное жилье будут оформляться стандартные закладные физических лиц.
Таким образом, если эксперимент покажет свою успешность, то в АИЖК могут прийти банки, которые хотят финансировать какой-либо проект экономкласса и получить целевой заем. Условия к проекту – ограниченная стоимость метра жилья – до 30 тыс. руб.
"Такие меры призваны увеличить спрос в этом сегменте, поскольку наши расчеты показывают, что при стоимости квадратного метра жилья ниже 30 тыс. руб. и ставке по кредиту 10% годовых, 40% российских семей смогут воспользоваться ипотекой для покупки жилья такого типа", – считает глава АИЖК. В текущем году агентство намерено инвестировать порядка 100 млрд руб. в ипотечные кредиты и иные ипотечные активы, причем не менее 65% этой суммы предназначены для стимулирования спроса на приобретение жилья в новостройках, то есть застройщикам и банкам стоит поспешить "вписаться в программу".
Дата возврата банком целевых займов АИЖК совпадает с датой оплаты поставленных банком закладных, что позволяет всем участникам проекта синхронизировать свои обязательства по платежам.
Кредит с особенностями
Дело в том, что банк – московский, а покупатели находятся по большей части в Саратове, хотя не исключено, что проектом могут заинтересоваться и московские частные инвесторы. Одна из особенностей в том, что банк не собирается открывать там отделение в ходе реализации первой стадии (а собственно в нее входит пока только один дом на 180 квартир). Чтобы получить кредит, потенциальный заемщик сам связывается с банком через call-центр, получает список документов, высылает их банку. А потом, по согласованию с банком, либо он едет в Москву, либо представитель банка выезжает к клиенту, рассказал Станислав Копылов, вице-президент ЗАО АКБ "Пересвет".
Дело явно движется к процедуре перевода подачи документов и одобрения заявки на кредит дистанционным образом, как это происходит в США, к примеру (через Интернет).
Условия кредита для заемщика следующие. При покупке квартиры в новостройке экономкласса ставка кредита будет уменьшена на 0,5% по сравнению со стандартной ставкой. Для участников федеральной программы "Жилище" или в случае, если первоначальный взнос по ипотеке оплачивается средствами материнского (семейного) капитала, заемщик получает дополнительный вычет в размере 0,25%.
Зависит ставка кредита и от первоначального взноса: если заемщик вносит от 50 до 70% собственных средств, то ставка по кредиту устанавливается на уровне 10,5%, от 40 до 49% собственных средств – 10,75% годовых, от 30 до 39% – 11% годовых при условии личного страхования заемщика. При отсутствии личного страхования процентная ставка увеличивается на 0,7%. Если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, то положенные ему вычеты суммируются, и общий размер процентной ставки по кредиту может быть уменьшен на 1%. При максимальной сумме кредита в 4 млн руб. сумма экономии может составить до 40 тыс. руб. в год. Кроме того, заемщику к окончанию срока погашения кредита должно быть не более 60 лет.
Таким образом, если заемщик оплатил половину стоимости квартиры, он застрахован и при этом попадает под льготу, он сможет взять кредит под 9,5% (то есть минус 1% от минимальной ставки в 10,5%). При этом среднерыночные ипотечные ставки сегодня колеблются на уровне 13-16%.
По окончании строительства и получении прав собственности на квартиру оформляется стандартная закладная, которые агентство готово выкупить у банка. При этом ставка остается фиксированной – в этом также одна из "фишек" программы.
Все участники пилотного проекта уверены, что возможность выдавать кредиты дольщикам на нулевой стадии строительства дома простимулирует деятельность, прежде всего, региональных банков, у которых нет доступа к инструментам долгосрочного беззалогового кредитования, позволит реализовать большее число региональных программ по обеспечению жителей городов доступным жильем и увеличит объемы ипотечного кредитования в сегменте экономкласса.
Главный риск этого проекта: банк получает кредит, который достаточно жестко привязан к сроку окончания проекта, и в случае образования долгостроя не очень понятно, что произойдет, ведь обязательства перед АИЖК выполнять придется в любом случае. Поэтому банки будут очень жестоко подходить к отбору застройщиков и проектов и будут заинтересованы во внедрении максимально белых схем при продаже жилья. И это самый интересный момент во всем этом проекте, за результатами которого мы будем следить.