Понятие и виды переустройства и перепланировки
Условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений установлены статьями 26-28 ЖК РФ. Акты субъектов Российской Федерации, определяющие условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, утратили силу с 1 марта 2005 г., т.е. с момента введения в действие Жилищного кодекса. Например, признан утратившим силу закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".
Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:
- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. При перепланировке сохраняется функциональное назначение помещений; переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с перепланировкой и переоборудованием помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Порядок и условия проведения переустройства и перепланировки, согласно части 1 ст. 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Российской Федерации в этой части утратили силу. Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Согласно пункту 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта дома, строения и земельного участка.
Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. Например, в соответствии со статьей 6 закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдаются главами районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается по заключению такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложное переустройство жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т.п.) выдаются префектами административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются городской межведомственной комиссией правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.
При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, искажающие архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:
- переоборудование и перепланировка помещений, нарушающие прочность несущих конструкций здания или разрушающие их, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, нарушающие противопожарные устройства, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или некоторых жильцов дома или квартиры;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
- увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
- переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
- переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Ограничения, наложенные на некоторые мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются правительством Москвы.
Переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством (ч. 2 ст. 26 закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы"). Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" в понятие "переустройство" включает перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве" проектная документация - обязательное условие проведения перепланировки помещений.
К проектной документации относится технический паспорт БТИ; пояснительная записка (кроме жилых зданий) об архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических решениях, внутреннем инженерном оборудовании, об охране окружающей среды (при необходимости), о противопожарных мероприятиях; генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий); сводный план инженерных сетей (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50), в котором должны быть указаны предполагаемые к сносу перегородки, устанавливаемые перегородки, места внутренних стен, где предполагается пробить проемы.
Кроме этого, в документацию входит план этажа М 1:100 (М 1:50), на котором отмечены предполагаемые к переоборудованию внутренние инженерные коммуникации (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости); строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки); чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта; рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Основанием оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Такое полномочие может быть выражено согласием на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников, либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, предполагается. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители. От имени юридических лиц и публичных образований выступают их органы на основании учредительных документов, доверенностей.
Статья 12 закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" контроль над соблюдением порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах возлагает на управляющих жилыми домами, органы государственной жилищной инспекции и органы исполнительной власти, а также на районные управы.
Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
- проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
- вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);
- следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
- принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба, который может быть нанесен жилому дому, его инженерному оборудованию, а в случае необходимости обращаться за содействием в органы государственного контроля.
Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий имеют право и обязаны:
- требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
- обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
- выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
- осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки, а в присутствии его представителя - переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, если есть достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Часть 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой-продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Помимо сноса, предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Статья 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ устанавливает, что за порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению полагается предупреждение или административный штраф в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 МРОТ.
Основания проведения переустройства и перепланировки
Переустройство и перепланировка жилого помещения должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов в части 2 этой статьи является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать каких-либо иных документов. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством России. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
- заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- технический паспорт и подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме тех, что установлены частью 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает заявителю или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа установлены Правительством России. Предусмотренный частью 5 ст. 26 ЖК РФ документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
Отказ в согласовании переустройства или перепланировки
В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если не представлены определенные в части 2 ст. 26 ЖК РФ документы (перечисленные в предыдущей части) или они представлены в ненадлежащий орган, а также если проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.
Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в части 2 ст. 26 ЖК РФ (см. предыдущую часть "Основания проведения переустройства и перепланировки").
В качестве основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки не названо отсутствие каких-либо сведений в представленных документах или их неправильное оформление. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены частью 2 ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит причиной отказа в согласовании в соответствии с пунктом 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут быть предъявлены. Например, орган, проводящий согласование, не вправе требовать согласия всех членов семьи нанимателя, заверенного нотариусом или удостоверенного какими-либо органами.
Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки занимается орган местного самоуправления*(33). В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда. Решение межведомственной комиссии района утверждает супрефект, решение межведомственной комиссии административного округа - префект, решение городской межведомственной комиссии - Комитет муниципального жилья.
Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ. Например, в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования:
1. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
2. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцевые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 ст. 27 ЖК РФ. Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и перепланировки
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия, которая формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение, должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который оценивает их допустимость.
Если фактические изменения переустроенных помещений признаны недопустимыми, органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры, чтобы нарушители были привлечены к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества*(34). Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и осмотрев объект, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а при несогласии с решением городской комиссии - в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.
Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения переоборудования или перепланировки в зависимости от сложности работ, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре, направляет сведения о них (изменениях) в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г. Москвы для внесения в банк данных.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).
Последствия самовольного переустройства и перепланировки
Самовольными считаются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные без основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК РФ, с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести это помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если перепланированное или переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 ст. 29 ЖК РФ срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование (если не принято решение, предусмотренное частью 4 ст. 29 ЖК РФ), принимает решение:
в отношении собственника-продать с публичных торгов жилое помещение и выплатить собственнику вырученные от продажи средства, кроме расходов на исполнение судебного решения, и возложить на нового собственника этого жилого помещения обязанность привести его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма - расторгнуть договор и обязать собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, привести жилое помещение в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок, чтобы привести это помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то жилое помещение должно быть продано с публичных торгов в установленном частью 5 ст. 29 ЖК РФ порядке.