Ценового ажиотажа, который пережил Петербург в 2006 году, ныне не произойдет. Темпы роста цен на жилье уже замедлились, и по итогам года составят не более 50%. В этом убеждены участники конференции для профессионалов, которая состоялась в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
Для участия в конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования» на сайте www.gilproekt.ru зарегистрировалось более 400 профессионалов рынка недвижимости. Таким образом, был установлен новый рекорд «Жилищного проекта». Вели конференцию декан факультета региональной экономики Государственного инженерно-экономического университета (ИНЖЭКОН) Сергей Максимов и полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном Федеральном округе Павел Созинов. Генеральным спонсором мероприятия выступил АКБ «Альфа-Банк».
Громадье планов
О планах городской администрации по развитию новых территорий под жилищное строительство, реконструкции хрущевок и строительству социального жилья в Петербурге рассказал заместитель председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Алексей Кайдалов.
По его данным, городские строители перевыполняют план, определенный администрацией. Так, еще несколько лет назад планировалось, что в 2009 году будет создано примерно 2,5–2,6 млн кв. м нового жилья. Сегодня эта планка выросла до 3 млн «квадратов». Уже в 2007 году, по данным Кайдалова, возведено более 2,6 млн кв. м.
Участвует в строительстве жилья и город. В частности, за счет городского бюджета в 2008 году планируется построить 588 тыс. кв. м жилья. К 2010 году эта цифра достигнет 1 млн «квадратов». Впрочем, по мнению специалистов, чтобы полностью решить вопрос нехватки жилья в городе, необходимо строить один квадратный метр на человека в год. Учитывая, что в Петербурге проживает порядка 5 млн человек, эта цифра должна соответствовать ей.
Если в 2010 году будет строиться 3 млн кв. м, проблема не будет стоять так остро, но и не решится окончательно.
Алексей Кайдалов подчеркнул, что основная задача, стоящая перед Комитетом по строительству, – это максимальное снижение административных барьеров, которое позволит сократить и сроки проектирования, и себестоимость строительства жилья. Все необходимые меры уже приняты. Цели и задачи, определенные городским правительством два года назад, когда стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», отметил зампред Комитета по строительству, останутся приоритетными на ближайшую перспективу и являются сегодня неотъемлемой частью развития Северной столицы.
Ипотечные расклады
Руководитель отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрей Янушонис дал анализ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках жилья Петербурга и Ленинградской области, попутно затронув актуальные проблемы и перспективы развития ипотеки.
Из-за кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках с осени 2007 года ставки по ипотечным кредитам в России выросли в среднем на 2% годовых. По словам Андрея Янушониса, если в США и Европе центральные финансовые структуры пошли по пути сохранения банковской ликвидности, то Центробанк России, поставленный перед задачей борьбы с инфляцией, повысил ставки и размеры обязательных резервов для банков. «Поскольку стоимость заемных ресурсов для кредитных организаций возросла, они начали повышать ставки по кредитам для населения и ужесточать параметры ипотеки», – отметил он.
На сегодняшний день в России приобретается 10–15% жилья за счет ипотеки. При этом количество просроченных займов составляет менее 1%, так что качество ипотечных кредитов остается очень высоким. Среди ведущих банков продолжается ротация лидеров ипотечного кредитования. Часть своей доли рынка потеряли Газпромбанк и Москоммерцбанк. На конец 2007 года крупнейшие портфели были у Сбербанка и ВТБ (суммарно 52%). При этом доля Сбербанка только за прошлый год уменьшилась с 47,1 до 39,7%.
От всего объема выдаваемых жилищных займов 22% приходится на Москву и еще 7% – на Петербург. Ныне рынок ипотечных кредитов в России достиг $30 млрд, или 2,3% ВВП (всего год назад он составлял только 1,3%). Потенциал роста – 10–15% ВВП. Как в странах Восточной Европы – Польше, Чехии и Венгрии.
Без гостиниц
Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости осветил руководитель отдела развития и продвижения Praktis Consulting Brokerage Сергей Федоров. Его прогноз был не очень оптимистичным, особенно относительно гостиничного сегмента. Ситуация с гостиницами в Петербурге может осложниться в 2008 году, а в 2009-м нехватка количества койко-мест станет еще ощутимее. По мнению Сергея Федорова, если в текущем году спрос на номера в гостиницах превышает предложение в три раза, то в следующем году разница станет еще больше. Осложняет ситуацию тот факт, что объемы строительства отелей отстают от потребностей времени. (В частности, в 2008 году, чтобы удовлетворить спрос, надо было построить примерно в три раза больше гостиниц, чем возведено.) Улучшения ситуации в ближайшее время не предвидится.
В целом, как подчеркнул г-н Федоров, в рамках проектов комплексного освоения территорий развиваются новые тренды, связанные с увеличением масштабов и появлением новых форматов объектов коммерческой недвижимости. Это объекты общей площадью от 100 тыс. кв. м, бизнес-парки, ритейл-парки, аутлет-центры, крупноформатные развлекательные центры, логистические парки.
Стоп-машина
С современной ценовой ситуацией на вторичном рынке жилья Петербурга и Ленинградской области и прогнозом на 2008 год ознакомил присутствующих главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
В начале текущего года покупатели стали активно приобретать жилье, а продавцы – играть на повышение. К сожалению, отмечает г-н Бобашев, в немалой степени увеличению темпов роста цен способствовала ситуация на рынке ипотечного кредитования. Несмотря на ужесточение требований банков к заемщикам, за четвертый квартал 2007 года было выдано около 8 тысяч кредитов на общую сумму более 20 млрд руб. Эти деньги только подтолкнули процесс подорожания квартир на рынке.
Другим значимым фактором, способствующим увеличению темпов роста цен на жилье в начале 2007 года, стал фондовый кризис на Западе, а также проблемы, вызванные этим событием на отечественном фондовом рынке. Падение мировых фондовых рынков спровоцировало приток денег на рынок недвижимости.
Сергей Бобашев отметил, что на начало апреля средняя цена предложения на «вторичке» составляет 96,5 тыс. руб. за кв. м, а рост цен с начала года составил 19,5%. Индекс ценового ожидания стабилизировался, но продавцы продолжают играть на повышение. Активизировавшийся в феврале спрос пошел на убыль в марте.
Самым быстрорастущим в смысле стоимости сегментом в этом году стали комнаты. С начала года они подорожали на 22%. Средняя цена комнаты на данный момент составляет 1,7 млн руб.
Объем предложения квартир в то же время стабилизировался и соответствует «спокойному» рынку. Предпосылок к повторению ажиотажа 2006 года нет, однако общая картина выглядит так: по итогам 2008 года жилая недвижимость в Петербурге поднимется в цене на 50%, а средняя стоимость квадратного метра перешагнет символический рубеж в 100 тыс. руб.
Заместитель руководителя проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анна Гармаш посвятила свое выступление анализу динамики спроса и предложения на рынке аренды жилья. Основу предложения сегодня составляют однокомнатные (47,2%) и двухкомнатные (37,7%) квартиры. В структуре спроса – те же лидеры, но занимают они уже 57,1% и 32,3% рынка, соответственно. Средняя стоимость аренды однушки в феврале 2008 года составляла 18,9 тыс. рублей. В марте цена поднялась почти на 5%. При этом наем двушки подешевел на 3,2%.
Подводя итог конференции, Павел Созинов отметил, что увеличивается присутствие государства на рынке недвижимости. Сегодня около 20% строящегося жилья возводится за счет городского бюджета, в самое ближайшее время показатель будет не менее 30%. На вторичном рынке доля государства, с учетом городских жилищных программ, составит 10%, или около 6 тыс. сделок. Через два-три года эта доля увеличится до 30–50% при условии успешной реализации концепции государственной жилищной политики Северной столицы. Данный фактор станет определяющим на ближайшее будущее.