Приморский район, пожалуй, один из самых динамично развивающихся в городе. Он активно застраивается современными жилыми домами. Торговые комплексы и офисные центры растут здесь, как грибы после дождя. Причем инвесторам интересны не только уже сформировавшиеся, но и окраинные территории района.
Приморский район располагается на северо-западе города, южная его граница выходит к Невской губе Финского залива. С запада к Приморскому примыкает территория Курортного района, на севере он граничит с Ленинградской областью, на востоке – с Выборгским районом. В состав Приморского района входят поселки Каменка, Лахта, Ольгино и Лисий Нос. Его площадь 109,87 кв. км, население составляет около 540 тысяч человек.
«Пограничная» зона
Благодаря своему географическому положению эта административная единица занимает особое место в структуре Петербурга и является своего рода буферной полосой между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной. По территории района проходит трасса, соединяющая Северную столицу с Финляндией.
Приморский район – один из самых молодых и больших районов Петербурга. Он был образован в 1963 году, тогда в него вошли все его современные части, кроме Лахты, Ольгино, Лисьего Носа, Каменки. Территории этих поселков были включены в состав района в 1977–1980 годах.
В районе активно развивается промышленность. Здесь расположена сложившаяся еще с довоенных времен промышленная зона «Чернореченская» и созданные в последнее время промзоны «Северо-Западная», «Коломяги», «Конная Лахта», «Горская». К крупным производствам относятся завод «Метробетон», завод ЖБИ, КПО «Электромашина», Оптико-механическое объединение (ЛОМО). На территории Приморского района располагается несколько крупных предприятий со 100%-ным иностранным капиталом –кондитерская фабрика «Чупа-Чупс Рус», табачная фабрика ЗАО «Бритиш Американ Тобакко-СПб» и др. Недавно ряды промышленных организаций района пополнились двумя производствами – ЗАО «Первая мебельная фабрика» и ЗАО «Первая бисквитная фабрика «Золотой ключик».
Масштабное строительство жилья здесь началось в 1970–80-е годы и продолжается до сих пор. Поэтому в составе жилищного фонда Приморского района преобладают современные дома, что делает его весьма популярным у покупателей квартир.
Неплохо развита социальная инфраструктура района. Всего на его территории расположено свыше 130 школ и детских садов, множество медицинских учреждений.
В целом район считается экологически благополучным – в его границах немало крупных зеленых зон: Удельный парк, парк 300-летие Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловская лесная дача и др. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%.
Один из серьезных недостатков Приморского района – проблема транспортной доступности. На его территории действуют четыре станции метрополитена – «Старая Деревня», «Черная речка», «Пионерская», «Комендантский проспект». Однако все они в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта (в том числе по железной дороге). Через Приморский район проходят две железнодорожные линии – Сестрорецкое направление (станции Лахта, Ольгино) и Выборгское направление (станции Удельная, Озерки, Шувалово).
Владельцам личных автомобилей повезло еще меньше. Они испытывают неудобства на переездах через железнодорожные пути, а интенсивное движение грузового и легкового автотранспорта по Приморскому проспекту в часы пик является причиной длительных пробок у Ушаковского моста.
Транспортную проблему не удалось решить даже после строительства в 2000 году Ушаковской развязки, которая соединила виадуком Приморский проспект и Ушаковскую набережную Большой Невки. Это позволило развести потоки машин, идущих по Приморскому и Каменноостровскому проспектам, но только отчасти уменьшилоинтенсивность движения автотранспорта по Приморскому проспекту.
Бум новостроек
Приморский район пользуется большой популярностью у покупателей квартир, здесь активно ведется жилищное строительство. По составу и качеству жилищного фонда район можно разделить на несколько зон.
Территория у Черной речки – самая старая часть Приморского района. Ее благоустройство и комплексная застройка начались в 50-е годы прошлого века. Жилье возводилось достаточно плотно, поэтому сейчас найти здесь участок под строительство очень сложно. Основное достоинство района – неплохое качество жилых домов, расположенных здесь. В начале улиц Торжковской и Савушкина, а также на набережной Черной речки и по Приморскому проспекту расположено немало сталинок. Между Серебряковым и Шишмаревским переулками располагается много двух- и трехэтажных «немецких» коттеджей. От улиц Школьной, Савушкина начинаются кирпичные хрущевки.
Не так давно сталинки у Черной речки были на втором месте по популярности после домов сталинской постройки на Московском проспекте. Наиболее активным спросом в кварталах у Черной речки пользуются «немецкие» коттеджи, также строившиеся в сталинское время. В каждом из таких домов от четырех до восьми квартир, имеющих отдельные входы с прилегающего к коттеджу огороженного земельного участка, что придает им вид своеобразных таун-хаусов. За последние несколько лет большая часть этих коттеджей была расселена, отремонтирована или реконструирована. Стоимость «квадрата» жилплощади в них – одна из самых высоких в Приморском районе.
Район Озера Долгого начинается у берегов Большой Невки и продолжается до озера Долгого на севере Приморского района. Застраиваться он начал относительно недавно. Здесь располагаются в основном современные панельные и кирпичные дома. У этой территории не самое благоприятное окружение – вокруг много промышленных зон. По мере оживления прилегающих кварталов (а сейчас там идет активное жилищное строительство) существующие промзоны могут быть выведены за пределы города и застроены развлекательными и торговыми комплексами. Наиболее востребованная часть Озера Долгого – район Комендантского проспекта. В 2005 году была открыта станция метро «Комендантский проспект», что существенно повысило инвестиционную привлекательность этих кварталов.
Район Северо-Приморской части изначально не пользовался спросом у населения. Однако открытие станции метро «Старая Деревня» и строительство парка 300-летие Санкт–Петербурга постепенно изменили ситуацию. Сейчас территория активно застраивается современным жильем и торговыми комплексами. Удобное расположение на выезде из города, достаточно быстрое сообщение с центром города – все это повышает инвестиционную привлекательность Северо-Приморской части.
Жилая зона «Бывший Комендантский аэродром» начинается севернее и продолжается до самых Коломяг (до Парашютной улицы). Район сложившийся, большая часть жилищного фонда – панельные и кирпичные дома, построенные в 80–90-е годы прошлого века. Эти кварталы очень востребованы покупателями жилья, что привлекает сюда большое количество инвесторов. Быстро ведется уплотнительная застройка. Возводятся торговые комплексы, развлекательные центры. Наиболее активно этот процесс идет у станции метро «Пионерская».
Каменка, пожалуй, – самый удаленный участок Приморского района, расположенный на северо-западе района. Жилищный фонд микрорайона представлен достаточно неплохими домами – 611-й серии, 137-й, 504-й, панельными и кирпично-монолитными, есть новостройки, развивается коттеджное строительство.
Неподалеку находится Юнтоловская лесная дача, и это обеспечивает хорошую экологическую обстановку окружающего пространства. Среди недостатков – неважная транспортная доступность, удаленность от метро.
Коломяги – зона контрастов. Изначально это была деревня, которая существовала практически в первозданном виде вплоть до конца XX века. Сейчас территория поделена на участки многоэтажной и малоэтажной застройки, которые причудливо переплелись. Здесь есть несколько кварталов таун-хаусов, стоимость квадратного метра в которых сопоставима с элитными квартирами в центральных районах города. Неподалеку от квартала класса «премиум» возвышаются 25-этажные панельные высотки, построенные в конце 1990-х годов и вовсе не претендующие на «элитарность».
По словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, самые популярные в Приморском районе – это современные кирпичные и панельные дома вблизи станций метро «Черная речка», «Пионерская» и «Комендантский проспект».
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средняя стоимость квадратного метра жилплощади в Приморском районе составляет 95 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в кирпичных новостройках на Коломяжском, Комендантском, Приморском проспектах, на проспекте Испытателей. Его стоимость достигает 168 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в панельных домах на улицах Оптиков, Планерной, Туристской. Квадратный метр в квартирах в таких зданиях составляет в среднем 53 тыс. руб.
Рай для арендаторов
Малогабаритные квартиры Приморского района – самые популярные на рынке аренды жилья Петербурга. Они лидируют в списке наиболее часто встречающихся запросов, поступающих в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос» от потенциальных съемщиков жилья. Арендная ставка на однокомнатные квартиры в Приморском районе составляет в среднем 18,8 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных – 24,6 тыс. руб.
Активный спрос на аренду квартир в Приморском районе давно вызывал интерес у инвесторов. В апреле текущего года появился проект по созданию здесь первого современного доходного дома. Инвестиционный фонд, входящий в финский концерн ICECAPITAL, выкупил 276 квартир в строящемся жилом комплексе на Коломяжском проспекте, 15 – у станции метро «Пионерская» (застройщик «Строительный трест»). Сейчас идут переговоры о выкупе оставшейся части корпуса. Планируется, что квартиры будут сдавать внаем с полной отделкой и встроенной техникой.
ТРК оккупировали район
Приморский район является лидером по количеству торговых площадей среди районов Петербурга. Здесь располагается 22 крупных торговых объекта. Практически все розничные торговые сети, действующие на рынке Северной столицы, открыли в Приморском свои точки. Так, на Коломяжском проспекте работают «Сезон» и «Карусель». Еще одна «Карусель» располагается на улице Савушкина. Там же есть гипермаркет «Лента». На Комендантском проспекте находятся магазины METRO и «Максидом». В районе два гипермаркета «О’Кей» – на Богатырском проспекте и на Приморском шоссе. К услугам горожан два мебельных гиганта – «Мебель Сити» на Мебельной улице, «Грейт» на улице Савушкина. В поселке Лахта располагаются два гипермаркета строительной сети «ОБИ», в Ольгино – гипермаркет товаров для ремонта и садоводства «Гарден-Сити».
В районе находятся шесть торговых комплексов: Miller Center на Комендантском проспекте, «Аэродром» на проспекте Испытателей, «Долгоозерный» на улице Ильюшина, «Иридиум» (он же – первая очередь торгового комплекса «Сити Молл») на Коломяжском проспекте, «Подсолнух» на улице Савушкина и «Интерио» на Богатырском проспекте. Шесть крупных торговых объектов в Приморском районе имеют в своем составе и развлекательную часть. Это «Гулливер» на Торфяной дороге, «Меркурий» и «Атлантик Сити» на улице Савушкина, «Удельный парк» на Коломяжском проспекте, «Променад» на Комендантской площади, а также «Континент» на Байконурской улице.
В Приморском районе заявлено большое количество новых проектов. По данным компании Becar Commercial Property SPb, только в текущем году планируется ввести порядка 240 тыс. кв. м торговых площадей. На Ланской улице появится офисно-торговый комплекс площадью 30 тыс. кв. м, откроется вторая очередь торгового комплекса «Сити Молл» на Коломяжском проспекте (площадью 100 тыс. кв. м), будет достроен многофункциональный комплекс «Питер-Гранд» на улице Савушкина (42 тыс. кв. м). На Комендантской площади откроется торговый комплекс «Комендантский» площадью 47 тыс. кв. м, на Комендантском проспекте – торговый комплекс «Круиз» на 22 тыс. кв. м. На Полевой дороге в 2008 году планируется открыть торгово-выставочный комплекс Invago, а на Лахтинском проспекте торговый комплекс «Аура».
В районе начинается реализация проектов по реновации существующих объектов торговой и развлекательной инфраструктуры. Так, финансовая группа «Новый мир» планирует снести недостроенный кинотеатр «Русь» у метро «Пионерская», а на его месте возвести торгово-развлекательный центр, общая площадь которого составит 130 тыс. кв. м, включая парковку на 1 850 мест. Остальные 80 тыс. кв. м будут отведены под торговлю (около 60 тыс. кв. м арендопригодных площадей). Срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2010 год.
Активизация деловой жизни
По данным компании Becar Commercial Property SPb в Приморском районе на сегодняшний день действует около 25 объектов, предлагающих аренду офисных площадей классов «В» и «С». Более половины из них принадлежат к разряду высококачественных (бизнес-центры класса «В»). К крупным деловым центрам класса «В», располагающимся в районе, относятся «Приморский» на Липовой аллее, «Акватория» на Выборгской набережной, «Норд-Хаус» на Коломяжском проспекте, «Лахта» на улице Оптиков, «Прогресс-Сити» на набережной Черной речки и «Ильич Плюс» на Белоостровской улице.
В последнее время интерес инвесторов к возведению высококачественных офисных комплексов за пределами центральных районов Петербурга значительно возрос. Так, в Приморском районе на разных этапах проектирования и строительства сейчас находится более 20 объектов офисного назначения. В текущем году предполагается также ввести в эксплуатацию «Международный деловой центр РЕСО» класса «А» на пересечении Богатырского проспекта и Гаккелевской ул. (общая площадь 27 тыс. кв. м). Многофункциональный комплекс класса «В+» «Терминал «Старая Деревня» планируется открыть на Мебельной улице (общая площадь офисной части 10 тыс. кв. м). Новый бизнес-центр в комплексе с производственно-складскими помещениями появится на улице Репищева, 20 (отдельное здание общей площадью 6 тыс. кв. м). На улице Савушкина планируется открытие бизнес-центра общей площадью 13,5 тыс. кв. м.
Среди крупнейших проектов более отдаленных сроков реализации можно назвать многофункциональный комплекс Atlantic City (на пересечении улиц Савушкина и Туристской) с бизнес-центром на 18,7 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс Sokol City (на пересечении проспектов Богатырского и Сизова) с площадью офисной части 71,5 тыс. кв. м, а также торгово-офисный центр «Мандарин» на Яхтенной улице общей площадью 30 тыс. кв. м.
В Приморском районе сейчас располагаются две крупные гостиницы – «Выборгская» на Торжковской улице (390 номеров) и «Ольгино» на Приморском шоссе (215 номеров). На разных стадиях разработки и реализации находится ряд проектов по созданию гостиничных комплексов, особенно активно застраивается часть, примыкающая к Курортному району. Так, в поселке Лахта в 2009 году начнется строительство комплекса на 150 номеров. Проект реализует компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг». Предполагается, что гостиничный комплекс примет первых посетителей в 2013 году.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средний уровень арендных ставок в Приморском районе на офисные помещения составляет 1 065 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше –1 250 руб. в месяц за кв. м. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 360 руб. в месяц.
Миллионное освоение севера
На территории Приморского района реализуется несколько проектов комплексной квартальной застройки. Так, компания «ЮИТ Лентек» планирует построить новый жилой массив на 1 млн кв. м недвижимости рядом с Новоорловским лесопарком. Срок начала строительства – третий квартал 2008 года.
Среди основных конкурентов проекта «ЮИТ Лентек» кварталы «Эталон-ЛенспецСМУ» – «Каменка» (заявлено строительство 700 тыс. кв. м жилья в партнерстве с московской компанией «Росстрой») и «Юбилейный» (700 тыс. кв. м), проекты компании «Главстрой-СПб» в Лахте и Северной Долине (будет построено около 4,9 млн кв. м жилья), а также 20-й квартал в Приморском районе от группы компаний «СУ-155» (420 тыс. кв. м жилья). «Как воспримет рынок такое количество жилья на севере города, пока сказать сложно, – говорит Сергей Бобашев. – В Приморском районе строительство жилья значительно опережает темпы строительства дорог и объектов социальной инфраструктуры».
Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории – строительство метро, Западного скоростного диаметра (ЗСД), реконструкция существующих и прокладка новых трасс.
До 2013 года предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию в Приморском районе продолжения линии метрополитена «Приморский радиус», а после 2020 года строительство «Северо-Западного радиуса». Линия метрополитена «Приморский радиус» продолжится от станции «Комендантский проспект» в район Озера Долгого до Глухарской улицы. «Северо-Западный радиус» протянется вдоль траектории прохождения ЗСД в Приморском районе от улицы Савушкина до микрорайона Каменка.
Третий участок ЗСД пройдет от транспортной развязки с Богатырского проспекта до Кольцевой автодороги. Протяженность его – девять километров. На участке планируется возведение четырех мостов, шести путепроводов. Третий участок ЗСД планируют сдать в эксплуатацию в 2010 году.
Уже сейчас на стадии проектирования и возведения в Приморском районе находится 34 объекта дорожного строительства. Среди них: реконструкция Приморского проспекта, Приморского шоссе, строительство транспортных развязок в районе Поклонной горы, путепровода в створе Поклонногорской улицы через железнодорожную линию Выборгского направления, путепровода в створе Коломяжского проспекта через железнодорожную линию Сестрорецкого направления. Еще один проект – строительство второй очереди путепровода в створе магистрали 16 (Елагинский проспект) на пересечении с железнодорожной линией Сестрорецкого направления.
«Ввод в строй новых станций метро, реконструкция дорог и благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе, – считает Сергей Бобашев. – Строительство ЗСД значительно улучшит транспортную доступность, даст толчок развитию коммерческой недвижимости в удаленных частях района. Территории вдоль набережных, скорее всего, будут задействованы для размещения деловых центров, элитного жилья. В части района, примыкающей к курортной зоне и Финскому заливу, будут активно развиваться объекты гостиничной и туристической инфраструктуры».