Цены на жилье по-прежнему растут, но уже не семимильными шагами. Однако называть современную недвижимость "доступной" - значит, сильно погрешить против истины. Как сообщил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, в прошлом году было построено 66 миллионов квадратных метров жилья. И все-таки стоимостные показатели сохраняют свою недосягаемую высоту, а это означает, по словам Дмитрия Медведева, что "несмотря на успехи, мы все равно строим мало". "Должны строить больше - это как раз тот параметр, о котором говорил президент, - не менее 1 квадратного метра жилья в расчете на каждого россиянина в год", - подчеркнул первый вице-премьер. Пока в стране строится чуть более 0,4 квадратных метра на человека ежегодно.
Когда же покупка квартиры станет для среднестатистического россиянина не розовой мечтой, а реальностью? Об этом рассказывает председатель Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, член Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Мартин Шаккум.
- Мартин Люцианович, возглавляемый вами комитет теперь отвечает за строительство и земельные отношения, лишившись сферы промышленности и наукоемких технологий. Как вы оцениваете новое отраслевое деление думских комитетов?
- Новое распределение функциональных полномочий между комитетами я оцениваю положительно. В соответствии с задачами, сформулированными в Послании Президента Федеральному Собранию в 2007 году, будут приняты серьезные меры, направленные на развитие науки, создание высоких технологий и поддержку отечественной промышленности.
Для их законодательного обеспечения требуется более узкая специализация соответствующих комитетов. Также в Послании сформулированы новые, более сложные и масштабные ориентиры для национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". И здесь предстоит очень масштабная законодательная работа.
Основными направлениями деятельности Комитета по строительству и земельным отношениям будут градостроительная политика, строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, размещение заказов для государственных и муниципальных нужд, а также регулирование земельных отношений.
Земельные отношения подразумевают использование и охрану земель в России как основы жизни и деятельности населения, воспроизводство и сохранение земельных ресурсов, а также владение, пользование и распоряжение земельными участками, включая предоставление их для строительства, резервирования под государственные или муниципальные нужды. Земельные отношения тесно увязаны с законо дательством о градостроительной деятельно сти. Определение Комитета по строительству и земельным отношениям профильным комитетом Государственной Думы по указанным вопросам позволит осуществлять единое правовое регулирование вышеперечисленных вопросов.
- Какие первоочередные задачи стоят перед комитетом в сфере жилищного строительства и проблем ЖКХ?
- Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" не может быть реализован без серьезного реформирования жилищно-коммунального комплекса, перевода его на рыночные рельсы. Такая работа уже ведется. За последние годы были приняты важнейшие законы в сфере ЖКХ. Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций ЖКХ" - первая в современной российской истории попытка законодателя создать единые и универсальные основы регулирования тарифов одной из отраслей экономики.
В полной мере этот закон не работает в связи с отсут ствием нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации. По-прежнему не приняты важнейшие постановления, необходимые для реализации данного закона. В частности, постановление "Об основах ценообразования и правилах регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры".
В 2007 году был принят одних из важнейших законов - "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", которым предусмотрено выделение беспрецедентных средств федерального бюджета на решение проблемы капитального ремонта жилищного фонда и переселения граждан из аварийного жилья.
Одной из застарелых проблем жилищно-коммунального хозяйства страны является многомиллиардная задолженность организаций ЖКХ по уплате налогов и обязательных платежей в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. Основными причинами возникновения задолженности предприятий отрасли явились несвоевременные и неполные расчеты бюджетов по своим обязательствам перед предприятиями ЖКХ по оплате льгот, возмещению субсидий гражданам, а также по оплате коммунальных услуг, потребляемых бюджетными учреждениями.
Кроме того, у предприятий ЖКХ накопилось превышение кредиторской задолженности над дебиторской в результате бюджетного недофинансирования, несбалансированной тарифной политики и неэффективной деятельности самих предприятий.
Правительством уже внесен в Госдуму законопроект о финансовом оздоровлении организаций ЖКХ, который вместе с тем требует серьезной доработки.
- Какие изменения надо внести в законодательство для обеспечения массового строительства жилья?
- Прежде всего необходимо продолжить работу по дальнейшему совершенствованию земельного законодательства. В числе приоритетных законопроектов комитета - законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Этот документ предусматривает совершенствование процедуры предоставления земельных участков для строительства. Он также устанавливает возможность подготовки за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков, документации по планировке территории и документов межевания.
Большие перспективы имеет также развитие малоэтажного строительства. Соответствующий законопроект в настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы. Основная цель законопроекта - предусмотреть возможность создания некоммерческих объединений в форме потребительских кооперативов для осуществления малоэтажной застройки территорий и последующего совместного управления имущественными комплексами на таких территориях.
- Как вы оцениваете реализацию национального проекта "Доступное жилье"? Что мешает развитию массового строительства жилья?
- Приоритетный национальный проект "Доступ ное и комфортное жилье - гражданам России" - наиболее сложный и масштабный. Для его реализации потребовались не только бюджетные ресурсы, но и существенное снижение бюрократических барьеров на пути застройщиков, осуществление финансируемых из федерального бюджета программ по оснащению земельных участков коммунальной инфраструктурой, развитие индустрии строительных материалов, а также реформирование коммунального комплекса.
Важно понимать, что само по себе развитие системы ипотечного кредитования проблему доступности жилья не решит. Необходимо резкое увеличение объемов вводимого жилья. 2007-й год стал в этом плане успешным: объемы возведенного жилья возросли по сравнению с предыдущим годом с 50,5 до 66 миллионов квадратных метров. Однако в последнее время предложение все равно опережало спрос, и жилье продолжало дорожать.
По моему мнению, все многообразие причин, сдерживающих рост объемов жилищного строительства, можно условно разделить на две проблемы. Первая - это административные барьеры. Вторая - оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Первая проблема должна решаться путем внесения соответствующих изменений в действующее законодательство. Одна из важнейших задач - законодательное обеспечение реализации национального проекта. В конце 2004 года Государственная Дума приняла пакет из 27 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Эти акты принимались в исключительно сжатые сроки и содержат в себе определенные противоречия и недоработки. Впоследствии они по мере возможности устранялись.
Второй важнейший блок проблем, как я уже говорил, - это обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой. Проблема сегодня заключается не столько в строительстве инженерных сетей и коммуникаций, сколько в дефиците мощностей по электроэнергетике, газу, воде, очистным сооружениям, а также в необходимости развития сети автомобильных и железных дорог, линий метрополитена.
Органы местного самоуправления, и тем более застройщики, не могут решить эту проблему, так как она выходит за рамки их компетенции и возможностей. Она должна решаться масштабно в рамках инвестиционных проектов, разрабатываемых на уровне субъектов и Федерации в целом с помощью средств федерального бюджета.
Другое направление решения данной проблемы - энерго- и ресурсосбережение. В строительном комплексе и жилищно-коммунальном хозяйстве расходуется около половины всех потребляемых в стране энергетических ресурсов. Требования по энергоэффективности и ресурсосбережению зданий, строений, а также объектов коммунальной инфраструктуры должны законодательно приобрести тот же обязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.
- Как вы относитесь к предложениям по административно-государственному регулированию цен на рынке жилья?
- Задача законодателей состоит в том, чтобы создать условия для развития рынка жилья, содействовать устранению административных барьеров на всех этапах - начиная с этапа межевания земельного участка, постановки его на кадастровый учет, получения разрешения на строительство и заканчивая этапом ввода объекта в эксплуатацию.
Регулирование рынка недвижимости со стороны государства должно состоять прежде всего в контроле за соблюдением законодательства. Контроль необходим для того, чтобы чиновник самостоятельно не устанавливал для застройщика необоснованные препоны. Сокращая издержки и затраты времени застройщика, мы тем самым позволим значительно увеличить объемы возводимого жилья. В результате увеличения предложений на рынке замедлится рост цен на недвижимость.
Что касается "отключения рыночных механизмов", то с таким подходом согласиться невозможно. Задача национального проекта совсем иная - создать условия для развития полноценного конкурентного строительного рынка, который позволит обеспечить жильем все категории населения с самыми различными уровнями доходов.
- Поможет ли выдвижение Дмитрия Медведева кандидатом на пост президента России изменить ситуацию в жилищной сфере?
- Дмитрий Анатольевич возглавляет Президиум Совета при Президенте по реализации приоритетных национальных проектов. Под его руководством они успешно претворяются в жизнь, оправдывая те большие ожидания, которые связывают с ними наши граждане. Для достижения тех показателей, о которых говорил Президент России Владимир Путин в своем Послании Федеральному Собранию, необходимы не только соответствующее бюджетное финансирование и организационные мероприятия, но и серьезное изменение действующего законодательства.
Дмитрий Анатольевич как высокопрофессиональный юрист и блестящий организатор вносит в эту работу очень существенный вклад. Убежден, что с выдвижением его кандидатуры на пост Президента национальный проект "Доступное жилье" обретет второе дыхание.
Интервью взяла Оксана УШАКОВА
СТРОИТЕЛИ ЖЕЛАЮТ БОЛЬШЕЙ САМОСТОЯТЕЛЬНОСТИ
Ассоциация строителей России совместно с комитетом Госу дарственной Думы по собственности приложили немало сил к подготовке и лоббированию поправок в Градостроительный кодекс РФ.
Речь шла о введения модели саморегулирования строительного комплекса. Внедрение этой модели позволит резко повысить управляемость строительным комплексом России, существенно поднять его эффективность. Что конкретно предлагается в законопроекте, рассказывает один из авторов, директор правового департамента Ассоциации строителей России, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук, профессор Александр Самойлов. - Сейчас в стране появилось множество строительных компаний, которые готовы решать профессиональные и отраслевые задачи на региональном и федеральном уровнях. Наиболее состоявшимся из них вполне по силам участвовать в регулировании как собственных технологических процессов, так и деятельности на рынке строительных услуг.
И это не пустые слова. Нынешние процессы инвестирования, строительства и последующей эксплуатации объектов носят межотраслевой характер и весьма сложны для регулирования. Можно сказать, одного ведомственного контроля над этими процессами явно недостаточно. Нужно применять и другие управленческие механизмы, адекватные складывающейся ситуации, и максимально использовать для их создания потенциал самих строительных компаний.
Принятие федерального закона "О саморегулируемых организациях (СРО)" (что, разумеется, мы только приветствуем) - лишь первый шаг на пути перехода к саморегулированию в сфере строительства. Нам еще предстоит принятие поправок в Градостроительный кодекс РФ, которые конкретизируют механизмы саморегулирования трех видов деятельности: инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и капитального строительства. Такие поправки разработаны и внесены в Госдуму.
Принципиальный момент: изменения ориентированы на последовательное становление института саморегулирования в строительном комплексе. За основу взята модель совместного государственного и общественно-профессионального сорегулирования. При этом за государством сохраняются важнейшие регулятивные и надзорные функции. Но они сочетаются с дополнительными механизмами саморегулирования - объективным регулированием допуска на строительный рынок, принятием саморегулируемыми организациями на себя дополнительной ответственности перед потребителями строительных услуг, созданием системы финансовых гарантий, а также механизмов внутренних нормативных и правовых средств урегулирования конфликтных ситуаций. При этом гарантируется последовательность и контролируемость перехода строительного комплекса к саморегулированию.
По сути, в текст Градостроительного кодекса вводится представление о саморегулируемых организациях как о полноценном субъекте градостроительных отношений. Причем субъекте, наделенном отдельными полномочиями по осуществлению регулирования профессиональной деятельности основных участников градостроительных процессов. Механизмы саморегулирования вводятся параллельно с действующими механизмами государственного регулирования. Это оставляет возможность органам госуправления подстраховать отрасль на переходном этапе от ошибок роста.
Условием допуска на рынок является обязательное членство в саморегулируемой организации: именно она определяет критерии, которым должен отвечать участник инвестиционно-строительной деятельности. Минимальный список требований закрепляется в Градостроительном кодексе.
Такая конструкция устраняет некоторую опасность монополизации строительного рынка при переходе к саморегулированию. В то же время концепция исходит из того, что саморегулируемых организаций на рынке будет ограниченное количество. Это позволит обеспечить необходимый государственный надзор за их деятельностью.
Обязательным условием членства в саморегулируемой организации является страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями строительных услуг.
Наряду со страхованием предлагается дополнительный механизм обеспечения ответственности в виде компенсационных фондов. В их формировании (в денежной форме) участвуют все члены СРО, а затем эти средства используются для возмещения ущерба в тех случаях, когда он не покрывается страховыми выплатами.
Законопроект также содержит положения об информационной открытости СРО нормы, обеспечивающие их эффективное взаимодействие в сфере градостроительства с органами государственной власти всех уровней, а также государственный надзор.
Предлагаемые поправки отвечают требованиям развивающегося строительного рынка и действительно позволяют навести на нем порядок.
УНЕСЕННЫЕ МЕТРОМ
Недавно Ассоциация строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков обнародовали итоговые данные о значительном увеличении стоимости жилья и стройматериалов в прошлом году. Оказывается, безумный рост цен на недвижимость, который в Москве пришелся на 2004-2006 годы, с опозданием докатился до ряда регионов. Цены на "квадраты" там спешно наверстывают упущенное. В среднем же по России цена квадратного метра жилья в декабре 2007 года составила 39509,7 рубля на первичном рынке и 41880,3 рубля на вторичном, а полная себе стоимость строительства оказалась равна 32838,1 рубля.
Самым дорогим после Москвы по уровню цен на жилье остается Санкт-Петербург. Средняя стоимость квадратного метра на "вторичке" там составляет около 77 тысяч рублей. Не намного отстает Екатеринбург - 63-65 тысяч.
Чемпионом по росту цен на недвижимость в 2007 году стал Красноярск (59,1%). На втором месте Ростов-на-Дону (38,7%), на третьем - Новосибирск (33,0%). Почти на треть жилье подорожало в Перми (33,6%) и Волгограде (31,3%). В Северной столице квартиры подорожали практически на уровень инфляции (11,9%), а в Екатеринбурге и Уфе жилье даже упало в цене (-0,6% и -12,7% соответственно).
Зато увеличение цен на основные строительные материалы в 2007 году приняло угрожающие масштабы. С января по декабрь 2007 года оно составило 28,08%, что не замедлило отразиться на себестоимости строительства: рост - 30,41% РОСТ ЦЕН НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ В 2007 ГОДУ
Цемент 88,7-139%
Бетон товарный 43,7%
Раствор товарный 43,56%
Кирпич керамический 22,9-32,6%
Сборные железобетонные конструкции 34,5-55,4%
Плиты минераловатные 25,2% ЗЕМЛЯ - ДАРОМ
Необычайно щедрую инициативу внесли в Государственную Думу депутаты Законодательного собрания Ленинград ской области.
В законопроекте региональных парламентариев предлагается совершенно бесплатно и безаукционно предоставлять россиянам земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. В соответствии с документом "клочок родной земли" безвозмездно смогут получить только граждане, у которых общая площадь жилого помещения менее учетной нормы, а также молодые семьи и молодые специалисты, проживающие и работающие в сельской местности и не имеющие жилья. Речь идет только о наделах, находящихся в государ ственной или муниципальной собственности.
По мнению законодателей Ленинградской области, предлагаемые ими поправки позволят не только улучшить жилищные условия нуждающимся в этом россиянам, но и в значительной мере поспособствуют решению задач, поставленных в приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Вопреки ожиданиям, федеральные депутаты, обычно отклоняющие столь радикальные инициативы из регионов, на этот раз отнеслись к законопроекту с вниманием. Свидетельство тому - позиция председателя профильного Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартина Шаккума. По его словам, во внесенном документе "есть разумные зерна", хотя имеются и положения, вызыва ющие "возражения", а также "противоречащие другим законам". Несмотря на явные недочеты, Мартин Шаккум заявил, что члены его комитета постараются доработать инициативу Законодательного собрания Ленинградской области. "Шансы у законопроекта есть", - заверил глава Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям.