При самостоятельном решении своих жилищных проблем на стадии заключения договора купли-продажи недвижимости граждане могут столкнуться с целым рядом проблем.
1. Выбор контрагента по сделке: в качестве покупателя может выступить мошенник, связанный с организованной преступной группировкой. Покупатель может оказаться и "засланным жучком" из агентства. В результате меньшее, чем в этой ситуации придется отделаться, - это заключить с фирмой "бессрочный" договор продажи квартиры, и сделка может продлиться более года - риэлторы долго будут искать "дорогого" покупателя.
2. Квалифицированная оценка недвижимости.
3. Выбор варианта расчетов и схемы отчуждения объекта недвижимости.
Ниже методы решения этих проблем рассмотрены более подробно.
Так, оценка объекта недвижимости может проводиться как самим собственником, так и оценщиком. Сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная экспертом в отчете об оценке, является рекомендательной для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Никогда не следует доверять оценщикам, которых пригласила противоположная сторона по сделке. Сомнительным можно считать качество услуг и тех из них, кто просит за свои услуги символическую цену.
Российская судебная практика пока не имеет прецедентов защиты прав граждан от некомпетентной оценки, так как в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или лицензии (ст. 171, 173 Уголовного кодекса РФ) либо уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ).
Чтобы оградить себя от некомпетентных экспертов, частному лицу можно даже заказать проведение оценки его собственности несколькими оценщиками. Для этого целесообразно обращаться в общественные организации оценщиков, такие, как Российское общество оценщиков, Московское общество оценщиков, или в гильдию риэлторов.
Для оценки частного домовладения применяются обособленные методики определения стоимости земельного участка и строений на нем, включающие:
- установление местонахождения объекта;
- определение стоимости земельного участка (из расчета точной площади и средней рыночной стоимости 0,01 га земли в окрестностях, скидок и доплат в зависимости от индивидуальных особенностей участка);
- определение стоимости основного строения (имеющего, по мнению оценщика, максимальную стоимость);
- установление стоимости вспомогательных строений;
- суммирование полученных значений.
Согласно п. 3 ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 1 декабря 2007 г.), за основу стоимости земельных участков принимается их рыночная либо кадастровая стоимость. Так, стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости*(1) в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. При всех остальных способах приватизации стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 (в ред. приказа Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 г. N 445), результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту РФ. Кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.
Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности*(2). Как правило, эксперты руководствуются распоряжением Минимущества России "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" от 6 марта 2002 г. N 568-р (в ред. от 31 июля 2002 г.).
Рыночная стоимость строений определяется одним из следующих методов: сравнения продаж; затратным; капитализации дохода (по отдельным стандартизированным методикам).
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей документации на объект недвижимости, наличие полного набора документов. Обязанность сбора документов для совершения сделок с недвижимостью возлагается на продавца. Ниже рассмотрены требования к составу пакета документов, требуемых для совершения сделок в зависимости от объекта недвижимости.
Так, перечень документов, которые следует собрать собственнику для продажи принадлежащего ему земельного участка без строений, зависит от того, в каком году и каким образом был получен этот земельный участок в собственность. В настоящее время имеют юридическую силу пять типов правоустанавливающих документов на землю:
- свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей (до 1991 г.);
- свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования землей (до 1992 г.);
- временное свидетельство о собственности на землю (с 1992 г.);
- свидетельство о собственности на землю (с 1993 г.);
- вторичные договоры (купли-продажи, мены, дарения, деления долей), а также свидетельство о праве на наследство или исполнительный лист*(4).
Важно обратить внимание, что право бессрочного пользования или пожизненного наследования земли не является правом собственности.
Правоустанавливающие документы на земельные участки, выданные органами исполнительной власти, местного самоуправления до вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", т.е. до 29 октября 1993 г., необходимо заменить в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству (Райкомземе) на документы нового образца.
При наличии у собственника на руках постоянного свидетельства о собственности на землю образца 1993 г. (самый распространенный случай) для совершения сделки купли-продажи ему необходимы следующие документы:
1) копия постановления главы местной администрации о выделении земельного участка и справка администрации об отсутствии задолженности, арестов или споров по участку;
2) справка из районной инспекции ФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу.
В соответствии с действующим законодательством совершить сделку можно только с земельным участком, прошедшим кадастровый учет. Для этого в земельной кадастровой палате на каждый участок заводится землеустроительное дело. Для изготовления землеустроительного дела требуются:
- план земельного участка (чертеж границ); его выполняют либо сами сотрудники райкомзема с выездом на место за счет собственника участка, либо уполномоченные коммерческие фирмы;
- протокол согласования границ со смежными землепользователями (соседями); обычно его составляют при снятии плана в присутствии смежных землепользователей.
При регистрации перехода права по наследству, а также регистрации права при разделе, дарении близким родственникам (дети, родители, супруги) межевое дело на земельный участок может не составляться. В этом случае на регистрацию представляется план (чертеж) земельного участка на основе имеющегося планово-картографического материала. При отсутствии такого указания представляется выписка из межевого дела. На плане земельного участка указываются адрес (местонахождение), целевое назначение, кадастровый номер. Данная выписка или чертеж заверяется должностным лицом органа, ответственного за проведение кадастровых работ, с проставлением печати. Незавершенность работ по межевому делу не является основанием для отказа в регистрации прав на земельный участок. Регистрация производится на основании данных, имеющихся на момент регистрации земельного участка.
Для совершения сделок купли-продажи индивидуального жилого дома покупателю необходимо проверить подлинность следующих документов5:
- постановление местной администрации о праве на строительство дома;
- акт землеотвода под строительство;
- акт резервирования земельного участка районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
- акт приемки дома госкомиссией;
- договор, подтверждающий постановку дома на учет в районном бюро технической инвентаризации (БТИ);
- договор с эксплуатационной организацией;
- справки садоводческого (дачного) объединения об отсутствии задолженности по членским, целевым и иным взносам.
Справка районной инспекции Федеральной налоговой службы должна подтверждать отсутствие задолженности по налогу на имущество.
Если строительство было закончено после 1998 г. и площадь дачного дома превышает 49 кв. м, кроме технического паспорта и справок Ф. 5 понадобится получить в горархитектуре акт ввода объекта в эксплуатацию.
Примерный перечень документов, необходимых для регистрации права в регистрационной палате:
- свидетельство на земельный участок;
- выписки из ГЗК;
- справки Ф. 5;
- основание для выдачи свидетельства;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
- ксерокопии паспортов покупателя и продавца.
С декабря 2007 г. порядок регистрации прав и оформления сделок с недвижимостью изменился.
В связи с созданием Единого кадастра объектов недвижимости функции БТИ переданы территориальным отделам управления Роснедвижимости. Поэтому для получения кадастрового номера объекта недвижимости необходим технический паспорт объекта (он заказывается в БТИ), затем отправляется в управления Роснедвижимости для присвоения кадастрового номера объекту. В общей сложности это занимает чуть больше месяца.
До совершения сделки купли-продажи квартиры (комнаты) покупателю необходимо проверить подлинность документов, получаемых продавцом данной квартиры (комнаты), в домоуправлении (РЭУ, ДЭЗ, ЖУ).
Выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал в ней ранее. Нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
Кроме того, согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием заключения договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением:
- члены семьи бывшего собственника, включая тех, кто прекратил семейные связи с ним;
- наниматель жилого помещения и члены его семьи, если продавец - юридическое лицо (ст. 672 ГК РФ);
- поднаниматель или арендатор помещения, заключивший соответствующий договор с продавцом до окончания его действия (ст. 685 ГК РФ).
Согласно ст. 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 23 ноября 2007 г.)*(6), граждане РФ имеют право за плату получать информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, бывших владельцах объекта, ограничениях (обременениях) прав собственности, технических характеристиках недвижимости.
Копия финансово-лицевого счета с отметкой об отсутствии задолженности по квартплате либо справка о том, что лицевой счет не открывался (для квартир в новостройках);
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества производится на основании ряда обязательных документов.
1) документы, удостоверяющие право собственности: договор передачи муниципальной (государственной) квартиры в собственность граждан и свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. В зависимости от основания для возникновения права собственности на объект недвижимости могут понадобиться иные правоустанавливающие документы (см. таблицу).
2) документы из домоуправления (жилищной организации: РЭУ, ДЕЗ, ЖУ, ЖСК, ТСЖ): об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; выписка из домовой книги; копия финансового лицевого счета; книжки по квартплате, электроэнергии, оплате телефона.
3) справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ): справка формы 5 (ранее - форма 11-А), указывающая точную общую и жилую эксплуатационную площадь, остаточную балансовую стоимость квартиры (действительна в течение одного месяца), и поэтажный план квартиры с экспликацией (форма 22-А), подтверждающий размеры жилых и нежилых помещений квартиры. По этим документам можно уточнить площадь квартиры: известны случаи, когда хозяева завышали ее и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры.
4) справки из инспекции Федеральной налоговой службы (ИФНС):
- справка о постановке на налоговый учет; выдается продавцу (продавцам) объекта и подтверждает их постановку на персонифицированный налоговый учет и присвоение им ИНН;
- справка об уплате налога на имущество; подтверждает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий календарный год;
- справка об уплате налога на дарение или наследование; подтверждает уплату налога на имущество, отчуждаемое путем наследования или дарения.
Дополнительно покупателю целесообразно проверить документы, удостоверяющие факт регистрации прописки-выписки бывшего собственника:
- форма N 6; выдается паспортным отделом милиции по месту новой регистрации бывшего собственника; является основанием для его выписки и регистрации сделки в ЕГРП, но имеет обратную силу и может быть отозвана;
- листок убытия; выдается после выписки с указанием нового места регистрации;
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они входят в число собственников жилья, необходимо письменное согласие районного отдела опеки и попечительства на совершение сделки (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
- документы на лиц, являющихся недееспособными или ограниченно дееспособными: по состоянию здоровья и возрасту; состоящих на учете в псих- и наркодиспансере, опекаемых и отдельных категорий инвалидов;
- в случае отчуждения доли в праве общей собственности (кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотариально заверенный письменный отказ от приобретения доли (преимущественного права покупки) со стороны других участников долевой собственности;
- согласие другого супруга на отчуждение объекта недвижимости; согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 21 июля 2007 г. N 194-ФЗ)*(7), любое имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью вне зависимости от того, на имя кого из них оно приобретено. Все исключения из указанного правила должны быть оговорены в брачном договоре (контракте), который может быть заключен как до свадьбы, так и в любой момент супружества, вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении брака. Для того чтобы один из супругов мог распорядиться имуществом, принадлежащим обоим на правах общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное заявление второго супруга или его личная явка к нотариусу для совершения сделки.
Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, имущество супругов, принадлежащее им на правах общей совместной собственности, может быть разделено и в период брака, и после его расторжения. Здесь существует три способа: получение свидетельства о праве собственности на имущество, нажитое во время брака; соглашение супругов о разделе имущества; раздел имущества по решению суда.
Следует также отметить, что обязательная нотариальная форма предусмотрена для следующих видов договоров (сделок):
- договор ипотеки (п. 2 ст. 339 ГК РФ, ст. 10, 23, 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(8));
- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (ст. 389 ГК РФ);
- соглашение об изменении или расторжении договора, составленного в нотариальной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- брачный договор (определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества), его изменение и расторжение (ст. 41, 43 СК РФ);
- соглашение об уплате алиментов, предусматривающее передачу недвижимости под эту выплату (ст. 100 СК РФ).
Кроме того, если смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ) предусматривает элементы договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, то для такого смешанного договора нотариальное удостоверение также является обязательным. Нотариальная форма может быть придана любому договору по соглашению сторон (ст. 434 ГК РФ). Помимо вышеперечисленных, только нотариусом могут быть выданы следующие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ, ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства РФ о нотариате). Некоторые документы, не являющиеся правоустанавливающими, также должны быть нотариально удостоверены: доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, за исключением доверенности от имени юридических лиц (п. 3 ст. 187 ГК); согласие супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом другим супругом.
Проведение ряда операций, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости, собственник может поручить другому лицу по доверенности. При совершении операций с недвижимостью встречаются следующие виды доверенностей: общая; специальная; разовая; в порядке передоверия; хозяйственная по форме М-2.
При заключении договоров с участием юридических лиц документы от имени юридического лица подписывает его законный или уполномоченный представитель. Полномочия законного представителя вытекают из закона и учредительных документов юридического лица, уполномоченного - из доверенности. Проставление оттиска печати юридического лица является обязательным на доверенности на право совершения сделок в соответствии со ст. 185 ГК РФ.
Контрагент по сделке имеет право проверить, действительно ли доверенность выдавалась собственником объекта недвижимости, ее подлинность.
Покупка квартиры в новостройке с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с жильем из вторичного фонда. Так, на стадии строительства покупается не сама квартира, а право участия в ее строительстве. Типовые договора в этом случае отсутствуют. Поэтому к анализу возможных рисков целесообразнее привлечь специалистов.
Во избежание мошенничества при покупке нового жилья, покупателю необходимо выяснить, законно ли построен и сдан весь дом и правильно ли оформлены права собственности на ту квартиру, которую предстоит купить. Так, у застройщика должны быть документы, на основании которых он имеет право проводить строительство:
- акт о выделении земельного участка для проведения строительства (либо протокол о праве на строительство в результате торгов, тендера или право собственности (аренды) на землю);
- разрешение на проведение строительных работ;
- технические условия для подключения к инженерным сетям;
- проект объекта строительства с заключением уполномоченного органа об успешном прохождении экспертизы проекта;
- заключения (согласования) архитектора, представителей санитарной инспекции, земельного комитета, пожарных, экологов, комитета по охране памятников архитектуры, жителей близлежащих домов.
Существует несколько типов договоров при покупке квартиры в новостройке: инвестирования, уступки прав требования, договор займа. Договор инвестирования предусматривает, что инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они - участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома. В договоре уступки прав требования инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам. Права участников строительства на основе договора займа ограничены: даже если в договоре прописана возможность получения жилплощади, требовать можно только возвращения денежных средств.
В договоре, на основании которого покупатель получает право на приобретение жилья, должен быть непременно указан объект, который перейдет в его собственность. Должны быть указаны: строительный адрес дома, подъезд или номер секции; тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (может измениться после сдачи дома в эксплуатацию). Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение этих сроков. Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Документ может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства (пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу).
В договоре должны быть указаны сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать интересы покупателя жилья в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе каждой из сторон.
Для граждан при регистрации сделок с объектами жилого фонда необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинники и копии нотариально заверенных договоров.
До заключения сделки купли-продажи любого объекта недвижимости покупатель имеет право проверить подлинность каждого документа. Специалисты организаций, уполномоченных осуществлять выдачу соответствующих документов, за плату проводят необходимую экспертизу.
Чем чаще объект недвижимости переходил из рук в руки, тем выше риск выявления обстоятельств, влекущих угрозу утраты прав собственности на него в случае признания любой предыдущей сделки в цепочке недействительной. Гражданский кодекс РФ подразделяет недействительные сделки на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные в силу закона). В ст. 168-183 ГК РФ перечислены основания, по которым сделка может быть признана оспоримой или ничтожной:
- нарушение прав малолетних и несовершеннолетних (ст. 172, 175);
- совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии (ст. 177);
- совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178);
- недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку (ст. 171);
- совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность, ст. 183 *(9));
- подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых (ст. 169);
- фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства, ст. 40 Конституции РФ);
- совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью (ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК РФ);
- переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества (ст. 170);
- совершение сделки под влиянием обмана (ст. 179);
- нарушение преимущественного права покупки (ст. 170, 250);
- отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу (ст. 256);
- нарушение процедуры принятия наследства (ст. 1152-1157 ч. III Гражданского кодекса РФ от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ, в ред. от 29 ноября 2007 г. N 281-ФЗ*(10));
- мнимый обмен (родственный или при продаже неприватизированной комнаты, ст. 170);
- переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц (ст. 170, 179);
- неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре (ст. 170);
- сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости (ст. 170);
- мнимое ущемление прав граждан, уехавших на постоянное место жительства за границу (ст. 40 Конституции РФ);
- неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания (ст. 178, 179);
- совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем (ст. 173);
- ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы (ст. 69-71 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ; в ред. от 18 октября 2007 г.*(11));
- кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях, ст. 179);
- неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов (ст. 168);
- удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий (ст. 12 Основ законодательства РФ о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1, в ред. от 18 октября 2007 г.).
Если сделка признается недействительной по одному из оснований, указанных выше, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное имущество в натуре возмещается его стоимость в деньгах*(12). Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Гражданам также следует помнить, что сроки исковой давности существенно отличаются для ничтожных и оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ):
- иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня начала ее исполнения;
- иск о применении последствий оспоримой сделки - в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
При этом требования ответчика по применению срока исковой давности учитываются судом только до вынесения соответствующего решения.
Определение того, за чей счет оплачиваются расходы по оформлению сделки, по ремонту, переезду, переоформлению телефона, обсуждаются сторонами отдельно. При заключении договора с агентством недвижимости расходы, как правило, пополам. При самостоятельном решении вопроса между участниками сделки целесообразно закрепить решения документально.
Для того чтобы частному лицу обезопасить себя при передаче денег, деньги следует передавать только в банке. В зависимости от суммы сделки можно выбрать одну из трех процедур безопасных расчетов: ответственное сейфовое хранение (целесообразно при передаче денег свыше 30 тыс. долл.); индивидуальное сейфовое хранение (10-30 тыс. долл.); аренда зала для расчетов (менее 10 тыс. долл.). Ниже приведена схема безопасной передачи денег.
Данная схема реализуется следующим образом. Сначала деньги завозятся покупателем в банк. Это необходимо сделать до посещения нотариуса (в случае оформления сделки без нотариуса - до начала регистрации). В банк должны прибыть: продавец, покупатель, посредники (если есть), а также два приглашенных покупателем, но не состоящих с ним в родстве свидетеля.
Для покупателя безопаснее завозить деньги в банк по частям или попросить сделать это своих родственников. Продавцу после получения наличности также лучше не вывозить всю сумму сразу, а, дождавшись ухода других участников сделки, арендовать в банке индивидуальный сейф, положить в него всю наличность и вывозить ее частями в последующие дни.
За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они находятся. Если один из партнеров просит другого помочь доставить деньги, соглашаться нельзя. Можно порекомендовать воспользоваться услугами инкассационной службы банка - это стоит от 0,5 до 3% суммы.
В стоимость услуг банка по ответственному или индивидуальному хранению обычно входит стоимость проверки подлинности всех купюр. Покупатель отдает деньги на проверку их подлинности и заключает с банком договор на ответственное сейфовое хранение. При этом получение денег оформляется на продавца, но в качестве гарантии покупателю продавец подписывает договор займа с особыми условиями на всю сумму, сданную на ответственное сейфовое хранение в рублевом эквиваленте. Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Особое условие формулируется таким образом, что в случае юридически законного вступления покупателя в права собственности (после регистрации сделки и выписки продавца) обязанности продавца вернуть деньги утрачивают силу. Этот договор нужен и для того, чтобы продавец, его подписавший, в течение срока исковой давности не обращался в суд о признании сделки недействительной.
После сдачи денег в банк партнеры едут регистрировать сделку, и, когда покупатель вступает в права собственности, продавец получает в банке свои деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры. Процедура передачи денег значительно упрощается, если партнеры указали в договоре реальную рыночную стоимость (в рублях или долларах) или сами расчеты производятся в рублях. В первом случае не требуется договор займа с особыми условиями, а во втором - вообще процедура хранения денег в банке, так как рубли можно поместить на депозит к нотариусу.
Следует отметить, что расписка в получении денег и любой документ, в котором указаны суммы в валюте, документом с юридической точки зрения не являются и доказательной силы в суде не имеют. Необходимо требовать оформления передачи любых сумм денег не распиской, а договором в простой письменной форме в соответствии со ст. 160-162 ГК РФ. При передаче валюты возможно указание сумм в долларах, но с обязательной припиской: "что составляет : тыс. руб. по курсу Центрального банка РФ на день совершения сделки". Такая формулировка не противоречит ст. 317 ГК РФ*(13).
По российскому законодательству государство не обязано компенсировать понесенный правоприобретателем ущерб. Единственный, кто может защитить интересы клиента в полном объеме, - специализированная страховая компания, страхующая риски, связанные с нарушением права собственности на объекты недвижимости. За рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется "Страхование потери имущества в результате утраты права собственности".
В настоящее время нормативная база РФ, регулирующая страхование потери имущества в результате утраты права собственности, разработана недостаточно. Наиболее проработанным с точки зрения теории и практики страхового дела предложением страховщика является оказание комплексной юридической, финансовой и страховой услуги по сопровождению прав собственности клиентов на объект недвижимости, с выдачей страхового полиса с открытой датой. Как правило, срок действия полиса составляет от года до 10 лет, и лишь немногие страховые компании выписывают полисы на весь период владения собственностью конкретным правоприобретателем. В этом случае все досудебные и судебные издержки берет на себя страховая компания.
Развитие титульного страхования в России особенно актуально, поскольку из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.
Практика последних нескольких месяцев отразила наличие еще одной немаловажной проблемы. Так, на основании приказов Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268, от 26 апреля 2007 г. N 147, принятых во исполнение Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", территориальные отделы управлений Роснедвижимости с конца 2007 г. перешли на ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства - ЕГРОКС (например, Управление Роснедвижимости по Самарской области - с 6 декабря 2007 г.).
Новый закон направлен на пересмотр сложившейся в России системы учета объектов недвижимого имущества. Однако любой закон, затрагивающий интересы населения, требует тщательной проработки механизма его реализации.
Органами Роснедвижимости такая подготовительная работа не была проведена на должном уровне. Так, при обращении заинтересованных лиц в органы Роснедвижимости в отношении ранее учтенных земельных участков возникают проблемы из-за paзной структуры кадастровых номеров, содержащихся в документах Роснедвижимости и в документах, выданных органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Кроме того, не соблюдаются сроки выдачи документов, а выдаваемые кадастровые планы не соответствуют требованиям нормативных актов, регулирующих подготовку и содержание указанных планов. Местонахождение земельных участков указывается в таком виде, который не соответствует ранее описанному и внесенному в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что приводит к необходимости для заявителей дополнительно обращаться в регистрирующий орган для внесения необходимых изменений в ЕГРП, в обязательном порядке уплатив государственную пошлину. Несоответствие кадастровых планов требованиям действующего законодательства не позволяет проводить государственную регистрацию прав.