Действующее земельное законодательство допускает приобретение прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) приватизация осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом отмечается, что "в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком".
В юридической литературе высказывается вполне обоснованное предложение, что было бы целесообразно в абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ включить дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка. Данное положение облегчило бы решение вопроса об определении доли в праве собственности на земельный участок и при приватизации земельных участков.
Поскольку действующее законодательство не определяет содержание понятия "сложившийся порядок пользования земельным участком", попробуем разобраться, что собой представляет этот порядок?
Если исходить из этимологии слова "пользование", происходящего от глагола "пользоваться", оно означает: извлекать выгоду из чего-нибудь, обращать для удовлетворения своих интересов, получать нужное, осуществлять желаемое, пользование земельным участком может означать только одно - извлечение полезных свойств земельного участка как материального объекта, представляющего определенную имущественную ценность. Соответственно порядок пользования земельным участком - это процедура извлечения его полезных свойств.
Таким образом, сложившийся порядок пользования земельным участком - это устоявшаяся, повторяющаяся изо дня в день, из года в год процедура извлечения полезных свойств земельного участка. Земельный участок как объект пользования может представлять собой разнообразную ценность: как сад, огород, газон, цветник и пр., как место для размещения постройки хозяйственного и бытового назначения (гаража, сарая, туалета и т.п.), как место для устройства детской игровой или спортивной площадки, наконец, как место для парковки автомобиля и т.п. Все названные, а также иные способы использования земельного участка имеют равнозначную социальную ценность для лиц, его использующих, если это не противоречит определенному властями целевому назначению земельного участка и не выводит его из земель определенной категории.
Как применяется в судебной практике понятие "сложившийся порядок пользования земельным участком" и какое ему придается значение?
Как отмечается в юридической литературе, здесь возможны два подхода.
Во-первых, это может быть такой порядок, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой. Такой подход имеет правовое обоснование, так как соответствует ст. 8 ГК РФ, согласно которой права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Действительно, наличие такого договора во многом упрощает ситуацию, однако они крайне редко составляются. В любом случае его наличие необходимо доказывать. Его сторонами могут быть только сособственники строения, расположенного на земельном участке.
Полагаем, что в случае, когда, например, в малоквартирном доме приватизирована только одна квартира, и собственником остальных нескольких квартир является муниципалитет, допустимо соглашение об определении порядка пользования земельным участком, имеющимся при доме, между собственником квартиры, приватизировавшим ее, и муниципалитетом, поскольку других собственников не имеется.
В этой связи позиция судов, считающих, что такое соглашение недопустимо, представляется неверной, хотя, надо признать, она встречается в судебной практике. Так, по одному из гражданских дел суд сделал вывод, что "муниципалитет реально не пользуется земельным участком, поэтому не может являться стороной соглашения по определению фактического пользования данным земельным участком".
Между тем муниципалитет и не может являться реальным пользователем земельного участка, потому что, во-первых, сама по себе фигура муниципалитета достаточно условна, а, во-вторых, использование земельного участка муниципалитетом имеет свои особенности: оно, как правило, происходит опосредованным путем - через лиц, с которыми муниципалитет состоит в той или иной правовой связи: в арендных отношениях или отношениях по найму жилых помещений в доме, при котором находится земельный участок. Реальными владельцами и вторичными пользователями (назовем их так) являются наниматели и арендаторы муниципальных жилых и нежилых помещений, но собственником их продолжает оставаться муниципалитет, следовательно, соглашение о сложившемся порядке пользования земельным участком возможно только с собственником, т.е. с муниципалитетом, которое конечно же должно соответствовать действительному, фактически сложившемуся порядку пользования. В этой связи такое соглашение (договор) возможно, оно не противоречит действующему законодательству.
Вместе с тем, как подчеркивается отдельными авторами, необходимо такой гражданско-правовой договор отличать от так называемого "фактического пользования земельным участком", когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании одного из собственников, поскольку другие участники не имеют в этом интереса либо просто лишены такой возможности, проживая в другом регионе, по другому адресу и т.п. Утверждается, что такое пользование земельным участком не может иметь юридических последствий.
Этот второй подход к толкованию понятия "сложившийся порядок пользования земельным участком" представляется не совсем верным. Во-первых, сложившийся порядок пользования земельным участком, коль скоро законодатель уделяет ему особое внимание, в каком бы виде он ни сложился, всегда должен иметь юридически значимые последствия, ведь законодатель не сделал на этот счет никаких оговорок, представив его как равнозначный вариант определения доли в праве собственности на земельный участок. Конечно, при этом должен учитываться принцип единства судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено. Во-вторых, не всегда ситуация складывается именно так, что один из сособственников вообще реально не пользуется земельным участком. Чаще случается так, что один из сособственников пользуется частью земельного участка, превышающей или, напротив, меньшей по сравнению с той, которая приходится на его долю, если исчислять ее пропорционально его доле в праве собственности на строение.
Поэтому является правильной позиция тех судов, которые учитывают сложившийся порядок пользования земельным участком при решении вопросов с определением доли в общем земельном участке сособственников жилых домов, поскольку право пользования земельным участком неразрывно связано с правом собственности на строение и эту связь можно вывести из анализа уже цитировавшейся ранее ст. 35 ЗК РФ.
Более того, сложившийся порядок пользования земельным участком, как показывает судебная практика, должен учитываться не только судом, но и органами местного самоуправления, принимающими решение о приватизации земельных участков гражданами.
Так, гражданам Т., П. и Р. в равных долях на праве собственности принадлежало строение в пос. Быково Раменского района. По заявлению последнего сельской администрацией было принято решение о приватизации земельного участка пропорционально размеру долей в праве собственности на строение. Раменский суд удовлетворил иск Т. о признании частично недействительным решения администрации и выданного на его основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Суд согласился с доводами Т. в исковом заявлении о том, что он в течение длительного времени пользовался участком размером 600 кв.м, в совместном пользовании П. и Р. также находилось 600 кв.м, решение о приватизации принято вопреки сложившемуся порядку пользования, с чем он категорически не согласен.
Вместе с тем следует признать правильной позицию судов, которые не принимают во внимание сложившийся порядок пользования земельным участком между нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. Так, в литературе приводится пример, когда президиум Московского областного суда отклонил протест по одному из таких дел и указал, что право пользования земельным участком производно от права собственности на строение. Между тем стороны проживали в доме и пользовались прилегающим к этому дому земельным участком в качестве квартиросъемщиков, следовательно, каждая из них имеет право на тот земельный участок, который был им выделен по решению органов местного самоуправления после приватизации занимаемых ими жилых помещений.
Однако в судебной практике нередко встречаются ситуации, когда в малоквартирном жилом доме только один гражданин является собственником его части в силу приватизации занимаемой им квартиры, а в других квартирах проживают жильцы в качестве нанимателей, заключивших договоры социального найма с муниципалитетом. Между всеми указанными гражданами сложился определенный порядок пользования имеющимся при доме земельным участком, поскольку он занят сараями, хозпостройками, гаражами, погребами, принадлежащими этим лицам.
Возникает вопрос: может ли суд, разрешая вопрос о признании права собственности на часть земельного участка гражданина, являющегося собственником части жилого дома, учесть сложившийся порядок пользования земельным участком, если реально участком пользуются наравне с собственником части жилого дома и наниматели жилых помещений?
Прямого ответа на этот вопрос законодательство не дает, поэтому и судебная практика не является однозначной.
Чаще всего суды опасаются руководствоваться сложившимся порядком пользования земельным участком, поскольку не все участники его являются собственниками строения, расположенного на земельном участке. Между тем представляется возможным использовать при рассмотрении дела сложившийся порядок, исходя из того, что собственник земельного участка - муниципалитет - фактически дал разрешение на использование земельного участка жильцам, живущим в его квартирах на условиях социального найма, в том виде и в том порядке, в каком они его реально используют, и этот порядок и есть сложившийся между жильцами и новоявленным собственником части жилого дома порядок использования земельного участка, который и должен быть учтен судом при разрешении дела.
При этом не должно вводить в смущение то обстоятельство, что возникает общая долевая собственность на земельный участок между гражданином и муниципалитетом, поскольку данное положение законодательству не противоречит, на это уже обращали внимание исследователи.
В целом же, как свидетельствует судебная практика, при разрешении земельных споров предпочтение все-таки отдается такому варианту сложившегося порядка пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности, который дает возможность доступа каждым из сособственников к своим частям дома и хозяйственным постройкам, и который не нарушает земельных прав других лиц.
Не менее актуальным остается и другой вопрос, не разрешенный до сих пор законодателем, а потому порождающий разнобой в судебной практике. Речь идет об определении размера земельного участка, переходящего к собственнику вместе с купленной или приватизированной недвижимостью.
Если обратимся к недавней российской истории, обнаружим, что первоначально ст. 37 Земельного кодекса РСФСР закрепляла правило, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к новому собственнику вместе с этими объектами переходит право пользования соответствующим земельным участком. Позже ч. 2 ст. 271 ГК РФ предусмотрела переход к собственнику недвижимости "права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости". Это положение получило поддержку в арбитражной судебной практике. С появлением части второй ГК РФ и нового ЗК РФ в оборот вводится понятие земельного участка, не только занятого недвижимостью, но и необходимого для использования расположенной на этом участке недвижимости.
Так, прежняя редакция п. 1 ст. 552 ГК РФ говорила о том, что "по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования". Это давало возможность говорить о переходе прав на земельный участок в размере, большем, чем тот, на котором расположен приобретенный объект недвижимого имущества. В самом деле к дому, например, должен быть обеспечен доступ в буквальном смысле слова: должен иметься проход (подход), проезд, должна иметься возможность ухаживать за домом. В этой связи в литературе высказывалось обоснованное мнение, что в этом пункте ст. 552 ГК РФ речь шла о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Думается, это не только правильно, но и не утратило своего значения и в настоящее время, поскольку соответствует истинному значению выражения "необходимая для использования недвижимости земля". Таким образом, земельный участок, переходящий к новому собственнику недвижимости, - это не только занятый ею в буквальном смысле слова, но и необходимый для ее использования.
Вместе с тем, поскольку такой вывод основывается лишь на толковании закона, судебной практике судов общей юрисдикции до самого последнего времени были присущи и другие подходы.
Так, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев дело по иску Д. к администрации г. Ульяновска, Комитету по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска о признании права собственности на земельный участок, постановил решение, согласно которому за Д. признано право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1180,2 кв.м, в размере 21/239 долей, что соответствует 103,7 кв.м. При этом суд пришел к выводу, что Д. после приобретения в собственность в результате приватизации доли дома с надворными постройками одновременно приобрела право на передачу ей в общую долевую собственность однократно бесплатно земельного участка в порядке приватизации. Вместе с тем суд определил в собственность Д. размер земельного участка, исходя из принадлежащей Д. части общей площади жилого дома, без учета требования законодательства о "необходимой для использования недвижимости" земли.
Как видим, суды не всегда принимают во внимание необходимость осуществления ухода за жилым домом и надворными постройками, не предусматривают для этого необходимой земли, хотя так быть не должно, если строго следовать норме ст. 35 ЗК РФ, положения которого, кстати, имеют приоритет перед гражданским законодательством, что вытекает из п. 3 ст. 3 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В свою очередь, из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Конечно, данная формулировка является чрезвычайно расплывчатой и туманной, не позволяющей однозначно определиться с тем, что собой представляет "необходимый для использования" недвижимости земельный участок. Кроме того, не названы конкретные правовые акты, которыми следует руководствоваться.
В настоящее время Федеральным законом от 26 июня 2007 N 118-ФЗ внесены изменения в ст. 552 ГК РФ, согласно которым покупателю "одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования". По сути повторено то же, что существовало прежде, только в более сжатой формулировке. При этом опять не дано никаких разъяснений относительно того, что именно следует понимать под землей, "необходимой для использования" расположенной на ней недвижимости. Не исправляет ситуацию и новая редакция п. 2 ст. 271 ГК РФ, где теперь сказано: "При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости". Оговорка о "соответствующем" земельном участке никак не способствует пониманию того, о каком же именно участке идет речь.
В этой связи можно утверждать, что данный вопрос продолжает оставаться не решенным на законодательном уровне, а потому и судебная практика, очевидно, по-прежнему будет разноречивой.
Конечно, назрела необходимость уточнения в российском законодательстве понятия земельного участка, не только занятого недвижимостью, но и "необходимого" для ее использования. При этом должны быть приняты во внимание все, в том числе технические, нормативы и требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, которые издавна определяли величину расстояний, обязательных для соблюдения при осуществлении строительства или при разделе жилых домов (не менее одного метра по периметру дома, не менее трех метров для проезда автомашин скорой помощи и пожарной машины, противопожарные разрывы между домами и т.п.). Сделать это возможно как путем прямого указания на эти нормы в ЗК РФ или ГК РФ, так и путем отсылки к соответствующим нормам, содержащимся в других нормативных актах, но важно, чтобы это четко было прописано как общее правило во избежание противоречивой судебной практики и исключения беспредельного судейского усмотрения.
Поскольку при осуществлении приватизации земельных участков и разрешении судебных споров, связанных с приватизацией земельных участков, используются те же правила об определении размера земельного участка, что и при любом другом отчуждении недвижимости, важно как можно четче прописать соответствующие нормы в законодательстве, ибо земельный вопрос в России до сих пор продолжает оставаться одним из наиболее острых, трудно решаемых, несмотря на огромные земельные ресурсы.