Правомерно ли взимать с жителей первого этажа многоквартирного дома плату за содержание и ремонт лифта?
Лифт - стационарная грузоподъемная машина периодического действия, предназначенная для подъема и спуска людей и (или) грузов в кабине, движущейся по жестким прямолинейным направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15° (п. 3.1.7 ГОСТ 5746-2003 *(1)). Применительно к многоквартирным домам речь идет о пассажирских лифтах. В соответствии с п. 3.1.9 ГОСТ 5746-2003, пассажирский лифт предназначен в основном для подъема и спуска людей.
Также в ГОСТе содержатся определения таких понятий:
- машинное помещение - это огороженное со всех сторон пространство, оснащенное дверью, в котором размещаются привод, вводное устройство, станция управления и другое оборудование лифта (п. 3.1.12);
- шахта - сооружение, в котором движутся кабина и противовес (п. 3.1.15);
- приямок шахты - это часть шахты, расположенная ниже уровня пола нижней посадочной (погрузочной) площадки (п. 3.1.13);
- кабина - это грузонесущее устройство, предназначенное для размещения людей (пассажиров) (п. 3.1.6).
В статье под лифтом далее будет пониматься все имущество, необходимое для нормального функционирования лифта.
Важно иметь в виду, что лифт - элемент (часть) общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Аналогичное положение содержится и в пп. "а" п. 2 Правил N 491 *(2).
Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет определенные правовые последствия для собственников помещений в доме. Так, они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил N 491).
Обратимся к пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с которым плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает, в том числе, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такая же составляющая платы предусмотрена и для собственника помещения в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления (или орган государственной власти в Москве и Санкт-Петербурге) устанавливает размер платы и в том случае, если собственники избрали непосредственную форму управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы (п. 4 ст. 158 ЖК РФ, п. 36 Правил N 491).
Никаких изъятий относительно взимания платы за лифт как составляющую общего имущества с жителей первых этажей в законодательстве не установлено. Анализ норм ЖК РФ и Правил N 491 позволяет сделать вывод о том, что все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от того, на каком этаже находится принадлежащее им жилое или нежилое помещение, обязаны вносить плату за содержание и ремонт лифта, равно как и других элементов общего имущества многоквартирного дома.
Однако на практике ответ на данный вопрос неоднозначен. Собственники помещений на первых этажах многоквартирных домов считают несправедливым то, что на них возложена обязанность по оплате услуги, которой они фактически не пользуются. Некоторые собственники обращаются за защитой своих интересов в суд. Так, в Верховный суд РФ поступило заявление о признании недействующим абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 (далее - Правила N 392), в части возложения платы за техническое содержание лифтов на проживающих на первом этаже дома нанимателей жилых помещений.
В связи с принятием Правил N 491 Правила N 392 утратили силу, тем не менее абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил N 392 устанавливал аналогичную обязанность по содержанию общего имущества. Поэтому представляется целесообразным прокомментировать решение суда по указанному делу.
Решением ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 заявление оставлено без удовлетворения. В нем судьи пришли к таким выводам. Из норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. Данный вывод суда представляется обоснованным.
Необходимо отметить, что доводы жителей первых этажей о неправомерности взимания с них платы за лифт, тем не менее, не являются безосновательными. Так, в Письме от 01.12.2005 N ЮТ/5030-03 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) указало, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. То есть внесение платы чиновники связали именно с пользованием услугой, работой по обслуживанию лифтового хозяйства, входящей в комплекс жилищных услуг.
Вывод Росстроя прост: жители первых этажей могут быть освобождены от соответствующего платежа. Однако окончательное решение о порядке расчетов населения за обслуживание лифтового хозяйства (в том числе, в части определения размера платы - в расчете на 1 кв. м общей площади жилья или с 1 человека в месяц) Росстрой оставляет за органами местного самоуправления для государственного и муниципального жилищного фонда и за органами управления многоквартирным домом для собственников жилья.
Несмотря на то, что данное письмо было отозвано Телеграммой Росстроя от 04.09.2007 N СК-3249/01-2 *(3), представляется, что некоторые его положения не противоречат действующему законодательству и могут применяться. В связи с этим обратимся к законодательству Санкт-Петербурга в области взимания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности, лифта.
До 1 августа 2007 года применялся Закон от 11.07.2005 N 401-47, в соответствии с которым плата за техническое обслуживание и ремонт лифтов не взимается с граждан, проживающих на первом и втором этажах. Начиная с указанной даты действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 N 743 "О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах", которое в своей первоначальной редакции предполагало взимание платы за содержание и ремонт лифта с собственников всех без исключения помещений в доме. Однако Постановлением от 28.08.2007 N 1054 в этот документ были внесены изменения, действие которых распространено на период с 1 августа 2007 года. В новой редакции нормативного документа оговорено, что для граждан, проживающих в жилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов и помещениях, имеющих выходы в подъезды, не оборудованные лифтом, плата за содержание и ремонт лифтов будет установлена с 01.08.2010. Чем обусловлен выбор именно этого срока для введения обязанности по оплате содержания и текущего ремонта лифта, сказать трудно. Но на примере этих нормативно-правовых актов можно проследить, как органы государственной власти решают вопрос о порядке расчетов платы за обслуживание лифтового хозяйства.
Необходимо уточнить, что указанные постановления Правительства Санкт-Петербурга распространяются на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда. Следует отметить, что запрета на подобные действия органов государственной власти в законодательстве не содержится.
На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
1. Лифт относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, собственники несут бремя содержания этого имущества.
2. Обязанность по содержанию общего имущества возложена законодательством на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении лифтового хозяйства никаких изъятий не установлено. Значит, все собственники помещений несут расходы по содержанию и текущему ремонта лифтов вне зависимости от того, на каком этаже находится занимаемое ими жилое помещение.
3. Указанная обязанность распространяется равным образом и на нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
4. Из анализа правовых норм следует, что взимание платы за обслуживание лифтового хозяйства с жителей первых этажей является правомерным, находится в рамках закона.
5. Однако нормы, обязывающие жителей первых этажей нести расходы по содержанию и текущему ремонту лифтового хозяйства, не являются императивными. Эта обязанность может быть снята с жителей первых этажей в установленном законом порядке.
6. Порядок освобождения граждан, проживающих на первых этажах, зависит от избранной формы управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении домом собственниками помещений решение принимается общим собранием собственников. Если собственники выбрали управляющую организацию - решение принимается также общим собранием собственников, но с учетом предложений управляющей организации. Если домом управляет ТСЖ или кооператив, решение принимается органами управления товарищества или кооператива. Если собственники не выбрали вариант управления многоквартирным домом, решение принимается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти). Также решение может быть принято органом местного самоуправления в отношении нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
От редакции.
Жилищный кодекс рассматривает лифт как часть общего имущества наряду, например, с кровлей. Но в отношении расходов по содержанию и ремонту кровли никаких споров в общем случае нет. По нашему мнению, принципиальное отличие лифта в том, что, пользуясь им, жильцы получают услугу - действие, результаты которого не имеют материального выражения, потребляются в процессе осуществления действия, если обратиться к терминам Налогового кодекса. Трудно отрицать, что платить за неполученную услугу - нонсенс.
Если следовать таким рассуждениям, то можно прийти к необходимости разделить плату за обслуживание лифтового хозяйства на две составляющие: содержание лифта и его использование. Первую часть платы несут все собственники согласно общему принципу распределения расходов на содержание общего имущества. Вторая часть зависит исключительно от интенсивности использования лифта теми или иными жильцами, ее предлагается рассчитывать в зависимости от количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Этот путь, хоть и кажется социально справедливым, но вряд ли удовлетворит ожидания всех жильцов, ведь установить эту самую интенсивность использования для каждого собственника практически невозможно, да и нецелесообразно для расчета сумм платежей за жилье.
Одновременно действующее законодательство не рассматривает пользование лифтом как элементом общего имущества в качестве услуги, в отличие от норм, применявшихся ранее *(4) и в соответствии с которыми обслуживание лифтового хозяйства относилось к коммунальным услугам. Поэтому нет предпосылок для выделения платы за содержание и ремонт лифта из расходов по содержанию общего имущества по причине их иной природы. Она должна взиматься в общем порядке с собственников всех помещений в доме, причем неважно - жилые это помещения или нежилые, имеют ли они отдельный вход без доступа к лифту (согласно пп. 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ в предмет регулирования жилищного законодательства входит пользование общим имуществом собственников помещений).
Законом предусмотрен единственный вариант распределения расходов по содержанию общего имущества - пропорционально доле в нем (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Также, п. 31 Правил N 491 (посвящен ситуации, когда собственники выбрали управляющую организацию) указывает, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Установление размера платы за содержание и ремонт на общем собрании собственников помещений либо размера обязательных платежей и взносов на собрании членов ТСЖ, конечно, допускает освобождение жильцов первых этажей от платы за лифт. Но это, согласитесь, маловероятно, поскольку решение принимается большинством голосов. А если в доме есть лифт, логично предположить, что площади помещений на первом этаже гораздо меньше суммарной площади остальных помещений.
Таким образом, наименее конфликтным и наиболее справедливым в конечном итоге представляется распределение платы за обслуживание лифта пропорционально площади помещения. Добавим, что освобождение отдельных собственников от той или иной ее части лишает всякого смысла такой правовой институт нового жилищного законодательства, как общее имущество в многоквартирном доме.
К сведению: на момент подготовки журнала к печати стало известно, что Совет Федерации направил на рассмотрение Государственной думы законопроект о внесении изменений в ст. 154 ЖК РФ. Как сообщает пресс-служба СФ, предлагаемая поправка устанавливает, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Авторы законопроекта считают необоснованной обязанность собственников помещений на первых этажах оплачивать содержание лифта.