Рынок вторичного жилья Москвы всегда был активнее рынка новостроек. Это касается и количества сделок, и объема спроса и предложения. Важную роль здесь играют так называемые альтернативные сделки (одновременная продажа имеющегося в наличии жилья и покупка новой квартиры), на которые приходится львиная доля столичного рынка жилья в целом. Кроме того, регулярный рынок постоянно пополняется за счет недавних новостроек. В последнее время к этим факторам добавились и другие мотивы, побуждающие покупателей улучшать свои жилищные условия при помощи "вторички".
Ограниченный выбор
Не секрет, что предложение новостроек в Москве в последнее время уменьшается. Связано это со снижением объемов строительства в столице. Если раньше ежегодно вводилось около 4,5 миллиона квадратных метров жилья, то, например в 2011 году в городе построили 2,7 миллиона "квадратов". Согласно городской программе "Жилище" в 2012-2016 годах в столице предполагается ежегодно вводить в строй 2,2 миллиона квадратных метров жилья. Застройщики, учитывая такие планы мэрии, дефицит земли в городе и непростые разрешительные процедуры, активно двинулись осваивать ближнее Подмосковье. В области и земли предостаточно и, как утверждают сами девелоперы, с властями договориться проще. Многие компании хотят попасть в число строителей "новой" Москвы. Исход застройщиков из Москвы принимает такие масштабы, что эксперты уже говорят о грядущей стагнации рынка Подмосковья, которая будет вызвана дисбалансом предложения и спроса.
Таким образом, уже сейчас выбор у желающих жить в новых квартирах в столице ограничен, и улучшений в этом плане уж точно ждать не приходится. Конечно, скоро стать москвичом можно будет, купив квартиру в новостройке в новой Москве. Но все же для многих важен фактор географический - жить именно в пределах МКАДа.
Тот факт, что число сделок на вторичном рынке увеличилось, "Ленте.Ру-Недвижимость" подтверждает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость"" Ольга Новикова. Эксперт также напоминает и про синдром обманутого дольщика. Истории десятков тысяч людей, которые пострадали из-за нерадивых стройкомпаний, заставляют граждан платить больше за готовое жилье, нежели сидеть на нервах несколько лет в ожидании окончания стройки.
Время для покупки
Большинство участников рынка недвижимости говорят о стабильно высоком спросе на вторичное жилье в течение первого квартала 2012 года. Также эксперты практически единодушны в том, что в начале второго квартала интерес начал снижаться - такая динамика, ввиду наступающего лета, была ожидаема. При этом специалисты подчеркивают, что май и первые летние месяцы - удачное время для покупки квартиры, поскольку рынок в настоящее время стабилен, выбор предложений достаточно широк, а ажиотажа нет. Моментом стоит пользоваться еще и потому, что официальное присоединение новых территорий к Москве, запланированное на 1 июля, может сказаться на увеличении цены предложения.
Глава департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья" Андрей Банников сообщил "Ленте.Ру-Недвижимость", что рост потенциального спроса (число обращений в риелторские агентства по поводу покупки жилья) в январе-марте связан с традиционным увеличением покупательского интереса в начале делового сезона, а также с предвыборной активностью потребителей. Реализованный спрос, измеряемый в количестве сделок, с начала года также показывал стабильный рост, увеличившись в среднем на 30 процентов. При этом по сравнению с апрелем прошлого года количество сделок сократилось на 2,9 процента. Вместе с тем, по информации Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации "ИНКОМ", покупательский спрос вырос на 4,8 процента по отношению к первым четырем месяцам прошлого года.
Как отмечают в "Азбуке Жилья", наибольшим интересом в текущем году пользуются двух- или трехкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 4 до 8 миллионов рублей и площадью 30-60 квадратных метров. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", сейчас спрос сосредоточен на квартирах с улучшенными планировочными решениями. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", наибольшая доля спроса (78 процентов) приходится на комфортное жилье эконом-класса. Квартирами бизнес-класса интересуются 11 процентов покупателей, объектами сегмента эконом-минус - 10 процентов, а "элиткой" - около 1 процента.
Что предлагают?
Вслед за снижением покупательской активности в начале второго квартала снижается и объем предложения квартир на регулярном рынке, поскольку многие собственники снимают объекты с экспозиции в ожидании осеннего делового сезона и традиционного увеличения цен. Так, в "Азбуке Жилья" сообщают, что предложение "вторички" увеличилось в начале года, однако в апреле данный показатель по сравнению с мартом снизился на 4,3 процента и составил 54,4 тысячи объектов.
Структура предложения по классам на протяжении четырех месяцев остается неизменной - примерно 40 процентов от общего предложения квартир относится к эконом-классу, приблизительно по 30 процентов представлено объектами комфорт- и бизнес-класса. Основная часть предложения сосредоточена на квартирах метражом 30-40 и 60-70 "квадратов" стоимостью от 6 до 8 миллионов рублей.
В распределении по количеству комнат лидирующие позиции делят между собой двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, чья доля в структуре предложения составляет приблизительно по 30 процентов. Доля однокомнатных квартир оценивается в 23-25 процентов, многокомнатных - в 11 процентов. Схожую статистику предоставляет "МИЭЛЬ-Брокеридж": "трешки" – 31,8 процента, "двушки" - 30 процентов, "однушки" - 18 процентов, четырехкомнатные квартиры - 11,7 процента, многокомнатные - 8,5 процента.
В "ИНКОМе" отмечают, что выбор у желающих купить "вторичку" достаточно большой, несмотря на снижение числа выставленных на реализацию вторичных квартир в годовом исчислении. По данным "ИНКОМа", в апреле этого года объем предложения относительно аналогичного периода прошлого года снизился с 55,4 до 51,9 тысячи объектов. В частности, в сегменте эконом-минус количество квартир сократилось на 13 процентов (с 5130 до 4468), в классе эконом-плюс - на 5,2 процента (с 27466 до 26057). В "МИЭЛЬ" заявляют, что по состоянию на конец апреля объем предложения на столичном рынке составляет около 47 тысяч объектов.
Стабильный рост
Как отмечают в "ИНКОМе", сокращение объема предложения и рост спроса привели к увеличению стоимости квадратного метра на вторичном рынке. За четыре месяца цена "квадрата" выросла на 4,6 процента и составила 174,5 тысячи рублей (в апреле +1,6 процента). При этом темпы роста более чем в три раза опережают показатели прошлого года: с декабря 2010 года по апрель 2011 стоимость квадратного метра увеличилась на 1,4 процента. Вторичные квартиры класса эконом-минус в настоящее время предлагаются в среднем по 147,6 тысячи рублей за квадратный метр, жилье сегмента эконом-плюс - по 160,6 тысячи рублей, бизнес-класса - по 208,3 тысячи рублей.
Согласно данным "Азбуки Жилья", с начала года средневзвешенная стоимость "вторички" увеличилась на 2,1 процента и составила 189 тысяч рублей за "квадрат" (в апреле цены подросли на 1,3 процента). В распределении по классам наиболее заметный прирост был зафиксирован в сегменте "эконом" (3,2 процента до 157 тысяч рублей). Цены на квартиры комфорт-класса составили 184,6 тысячи рублей, увеличившись с начала года на 2,2 процента. Бизнес-класс продемонстрировал прирост на 1 процент и оценивается в 235,6 тысячи рублей. Стоимость квартир в кирпичных домах выросла на 16 процентов (216,4 тысячи рублей за квадратный метр), в панельных домах - на 4 процента (158,2 тысячи рублей). Единственный сегмент, в котором произошло снижение цен - квартиры в монолитных домах (-4 процента до 240,8 тысячи рублей).
В компании "НДВ-Недвижимость" рост цен за январь-апрель оценивают примерно в 3,5 процента. По данным специалистов, в апреле средняя цена квадратного метра на регулярном рынке столицы составила 180,6 тысячи рублей.
Дмитрий Данилов